부동산을 취득하면서 임차인 및 점유자에게 지급된 명도비 및 건물이전 신축비용이 과세표준에 해당되는지 여부와 국가와 교환취득 시 사실상 취득가액을 교환계약서상의 금액으로 할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2003.9.30.부터 2003.12.19. 사이에 ○○시 ○○구 ○○동 177-17번지 327㎡(이하 “제1토지”라 한다), 같은 동 177-18번지 165㎡(이하 “제2토지”라 한다) 및 같은 동 174-13번지 322㎡(이하 “제3토지”라 한다)를 취득한 후, 제1토지의 취득가격을 850백만원(장부가액 882백만원)을, 제2토지의 취득가격 400백만원(장부가액 913백만원)을, 제3토지의 취득가격 572백만원(장부가액1,521,059,300원)을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부한데 대하여2005.11.29 ○○시 세무조사 결과 법인장부상 가액과 신고가액의 차액 합계 1,494,059,300원이 과세표준에서 누락되었다는 지적에 따라 그 차액을 과세표준으로 하여 취득세 35,857,410원, 농어촌특별세 3,286,920원, 등록세 53,786,120원, 지방교육세 9,860,780원, 합계 102,791,230원(가산세포함)을 2006.5.9.부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 2003.9.3. 제1토지를 취득한 후, 2003.9.17 위 지상건물의 임차인 청구외 박상용에게 합의지급한 명도비용 32백만원은 취득일이후에 발생한 비용으로 취득의 대상(토지)이 아닌 권리(무형의 영업권)에 관하여 그 지급원인이 발생된 것이므로 토지의 취득세 과세표준에서 제외되어야 하며,2003.12.17. 취득한 제2토지는 인근 사업부지와 유사한 가격으로 구입하였으며, 전소유자인 청구외 사단법인 이○○문학재단에 지급한 500백만원은 사업진행에 있어서 적극적인 협조에 대한 감사의 의미와 재단의 순수한 공익적인 사업취지에 공감하여 자발적으로 기부한 것으로 취득 이후 발생한 기부금을 회계처리상 장부가액에 산입하였다는 이유만으로 취득을 위한 부대비용으로 간주하는 것은 부당하고,당초○○지방경찰청 소유였던 제3토지는 청구인 소유의○○시○○구○○동 294-4번지(이하 “제4토지”라 한다)와 교환취득한 것으로 제4토지는 2003.10.13. 청구외 조흥래로부터 1,370백만원에 매수하여 이를 과표로 하여 취득세 등을 신고납부하였으며, 그리고 원활한 사업수행을 위하여 2003년 12월 제4토지를 국가소유인 제3토지와 교환하기로 합의하고 그 가액을 공인된 감정평가기관의 감정가액으로 하고 교환차액을 지급하는 것으로 약정한 후, 그 차액을 지급하였으므로 제3토지의 과세표준은 국가와의 계약인 교환계약서에 사실상 취득가격이 입증되므로 법인장부 가액이 아닌 교환계약서상의 금액을 과세표준으로 해야 한다고 주장하면서이 사건취득세 등의 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은부동산을 취득하면서 임차인 및 점유자에게 이주비·영업보상금 명목으로 지급된 명도비 및 전소유자의 건물이전을 원인으로 지급한 건물이전 신축비용(기부금)이 취득세 등 과세표준에 해당되는지 여부와 국가와 교환취득 시 사실상 취득가액을 법인장부상의 금액이 아닌 교환계약서상의 금액으로 할 수 있는지 여부에 관한 것이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면,구 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조제1항 및 제5항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 국가 등으로부터의 취득, 법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 등에 대하여는 사실상의 취득가격으로 하고 있으며, 지방세법시행령 제82조의2제1항 및 제82조의3제1항의 규정은 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서)에 의하여 입증되는 사실상의 취득가격에 의하며, 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함한다〕으로 규정하고 있으며, 구 지방세법 제130조제1항 및 제3항에서 부동산의 등록세 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 하고, 지방세법 제111조제5항의 규정에 의하여 입증되는 경우에는 사실상 취득가액을 과세표준으로 하는 것으로 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면,제1토지의 취득경위는 청구인이 2003.8.26. 청구외 이충원과 제1토지의 가격을 850백만원으로 하여 매매계약을 체결하고, 2003.9.3. 잔금을 지급하고 제1토지를 취득하였으며, 한편, 2003.8.26. 제1토지의 임차인 청구외 박상용으로부터 명도이행 확인각서를 제출받고 2003.9.3.이사비용, 잡화처리 손실비용, 영업권 손실비용으로32백만원을 지급하고 계정별원장(계정과목: 건설용지)에 등재하고, 2003.9.17. 청구외 박상용으로 32백만원에 대한 영수증을 수령한 사실을 알 수 있고, 제2토지의 취득경위는 청구인이 2003.11.17. 청구외 사단법인 이○○문학재단과 제2토지의 가격을 400백만원으로 하는 매매계약을 체결하여 2003.12.17. 잔금을지급하고 취득하였으며, 한편 2003.11.17 이○○문학관 이전을 위해 2층신축건물(1층 60평, 2층 50평)을 기부하는 내용으로 건축물 기부약정을체결하였으며, 기부약정에 따라사단법인 이○○문학재단은2003.12.17. 건물이전 신축비용으로 5억원 수령한 사실을 알 수 있고,다음은 제3토지의 취득경위는 청구인이 2003.12.(교환계약서상 일자 기재 없음)○○지방경찰청장과 ○○지방경찰청 소유인 제3토지(교환가액 574,770,000원)와 청구인이 2003.9.30. 청구외 조○○로부터1,370백만원에 취득한 제4토지(○○감정평가법인의 평가액 572백만원,가격시점 2003.10.28)를 상호교환하는 교환계약을 체결하고제3토지와 제4토지의 평가차액(2,770,000원)을 2003.12.22. 지급한사실을 제출된 관련 증빙자료에 의하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 제1토지의 취득에 대하여 그 취득일 이후에 기존세입자에 대하여 지급한 명도비용은 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다는 주장하나, 구 지방세법 제111조제5항 및 지방세법시행령 제82조의3제1항의 취득가격은 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로써, 당해물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것인 바, 청구인의 경우 제1토지의 부동산매매계약 당시 임차인이 있음에도 부동산 명도에 관한 구체적인 내용을 포함하지 않았다하더라도 제1토지 취득과정에서 법인장부에서 세입자에게 명도비를 지급한 사실이 입증되는 이상 그 명도비는 제1토지 취득후에 지급한 것이라 하더라도 제1토지의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 비용의 범위에 포함되는 것으로 보아야 하고, 또한, 제2토지에 대하여 청구인은제2토지를 취득하면서 그 취득가격은 인근 사업부지와 유사한 가격으로 구입하였으며, 청구외 사단법인 이○○문학재단에 지급한 기부금은 감사의 의미와 재단의 순수한 공익적인 사업취지에 공감하여 자발적으로 기부한 것으로 취득 이후 발생한 기부금을 회계처리상 장부가액에 산입하였다는 이유만으로 취득을 위한 부대비용으로 간주하는 것은 부당하다고 주장하나,청구인의 경우, 2003.11.17. 제2토지를 취득하면서 같은 날 청구외 사단법인 이○○문학재단과 새문학관 건축비용으로 5억원을 기부하기로약정서를 체결한 사실이 있고, 동재단이○○광역시에 제출한 (사)이○○문학재단 정관변경(기본재산처분) 허가신청(사문2004-1. 2004.02.09) 문서에 의하면 제2토지의 처분금은 4억원으로 하고, 신축문학관 건물공사비는 청구인이 부담하는 조건으로 한 사실이 있고, 청구인의 계정별원장의 계정과목 건설용지에 그 비용을 등재한 이상, 청구인이 청구외 사단법인 이○○문학재단에 새문학관 건축비용으로 지급한 5억원은 제2토지 취득 후자발적으로 기부한 것이라 하더라도제2토지의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 비용의 범위에 포함되는 것으로 보아야 하고, 제3토지의 취득에 대하여 청구인은제3토지는 제4토지와 교환하면서 그 가액을 공인된 감정평가기관의 감정가액으로 하고 교환차액을 지급하는 것으로 하는 교환계약을 체결하여 국가로부터 취득하여 교환계약서에 의하여 사실상 취득가격이 입증되므로 제3토지의 과세표준은 법인장부 가액이 아닌 교환계약서상의 금액으로 하여야 한다고 주장하나,교환은 민법 제596조에 의거 당사자 쌍방이 금전이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기며, 금전을 보충지급하는 경우와 같이, 당사자 일방이 재산권이전과 금전의 보충 지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용하도록 하고 있는 바, 법인의 경우, 교환취득에 따른 과세표준은 당초 자기물건의 장부상가액에 교환차금(보충금)이 있는 경우 교환차금을 합한 금액이라 할 것이고, 청구인은 제4토지를 2003.9.30. 청구외 조○○로부터 매매가액을 1,370백만원으로 하여 취득하였으나, ○○지방경찰청 소유 토지인 제3토지와 교환하면서 제4토지에 대하여 청구외 ○○감정평가법인이2003.10.28. 평가한 감정평가서에 의하면 교환목적의 평가로 표준지의공시지가 및 인근 지가수준 등을 기준으로 평가하여 ㎡당 1,100,000원(2003.7.1. 기준 개별공시지가 1,080,000원)으로 평가한 사실을 알 수있고, 처분청의 세무조사 기준일인 2004.12.31.현재 청구인이 교환으로 제공한 제4토지에 대한 법인장부상의 가액은 1,521,059,300원(토지대금1,370,000,000원+명도비65,000,000원+제세공과86,059,300원)으로 건설용지계정에 등재된 사실이 확인되고 있는 바, 제3토지에 대한 취득세 등 과세표준은 국가와 교환계약을 하면서 그 가액의 산정을 감정평가기관의 감정평가에 의하여 산정하였다하더라도 이는 청구인과 국가가 합의에 의하여 감정평가기준 또는 공시지가기준, 면적기준 등은 교환대상물의 가치를 산출하는 방법을 정한 것에 불과하고 그 방법에 따라 산출된 가격을 거래가격이라고 보기는 어렵다 할 것이므로 제3토지의 사실상 취득가액은 청구인의 법인장부(계정별원장)상 계정과목 건설용지에 등재되어 있는 가액으로 보아야 하므로처분청이 이 사건 취득세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2006. 9. 25. 행 정 자 치 부 장 관