임대용 공동주택을 건축하기 위하여 토지를 취득하였음에도 그 취득일부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니하고 매각한 경우 면제한 취득세 등을 추징한 처분의 당부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2004.2.6. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산46번지외 9필지 토지 74,915㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 취득한데 대하여 구 ○○도도세감면조례(2006.4.20. 조례 제3193호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조제1항의 규정에 의하여 임대사업자가 임대용 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 토지로 보아 취득세와 등록세를 면제하였으나, 그 후 이 사건 토지 취득일부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 채 2004.8.9. 매각한 사실을 확인하고 그 취득가액(3,553,750,600원)을 과세표준으로 구 지방세법(2005.1.5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 84,047,780원, 농어촌특별세 6,602,110원, 등록세 126,049,670원, 지방교육세23,409,330원, 합계 240,108,890원(가산세 포함)을 2006.5.10. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 임대용 공동주택을 건축하기 위해 이 사건 토지를 취득하였으나 건축공사를 진행하는 과정에서 문화재발굴, 청구인의 자금사정, 시공사인 청구외 (주)○○의 부도 등으로 인해 공사를 계속 진행할 수 없어 2004.4.30. 청구외 ○○종합건설(주)에게 이 사건 토지와 사업권을 양도하기로 하는 내용의 부동산매매 및 사업양도·양수계약을 체결한 후 2004.8.9. 이 사건 토지를 이전하였고, 청구외 ○○종합건설(주)는 2004.8.11. 처분청으로부터 사업주체변경승인을 받았는바, 청구외 ○○종합건설(주)는 임대용 공공주택 건축과 관련된 토지와 사업권을 양수하였으므로 종전 사업주체인 청구인과 동일한 인격체라 하겠고, 관련 판례나 예규에서 동일 인격체에 대하여는 기존 감면혜택을 그대로 승계한다고 하고 있으며, ○○도도세감면조례나 임대주택법에서 임대사업자가 임대용 공동주택을 임대의무기간내에 관할 시장·군수의 승인을 얻어 양도하는 경우에는 면제한 취득세 등을 추징하지 아니한다고 규정하고 있음에도, 이러한 점을 종합적으로 판단하지 아니하고 단지 토지 취득일부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니하고 매각하였다고 하여 면제한 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 임대사업자가 임대용 공동주택을 건축하기 위하여 토지를 취득하였음에도 그 취득일부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니하고 매각한 경우 면제한 취득세 등을 추징한 처분이 적법한지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 구 ○○도도세감면조례 제12조제1항에서 임대주택법 제2조제4호에 의한 임대사업자(임대용 부동산 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 임대할 목적으로 공동주택(아파트·연립주택 및 다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받는 경우 당해 공동주택(그 부속토지를 포함하되 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다)에 대하여는 전용면적 60제곱미터이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고, 당해 공동주택을 과세기준일 현재 임대주택법시행령 제9조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 임대주택용으로 사용하는 경우에는 공동시설세를 면제한다고 하면서, 그 제2항에서 제1항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월)이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나, 임대주택법시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간내에 동법시행령 제9조제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대이외의 용도에 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다고 규정하고 있고, 구 임대주택법(2005.7.13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조제1항 본문에서 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다고 하면서, 그 단서에서 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 구 임대주택법시행령(2005.9.22. 건설교통부령 제471호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조제1항 본문 및 제3호에서 법 제12조제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 제1호 및 제2호외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년의 기간을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에서 법 제12조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 경우를 말한다고 하면서, 그 제2호 나목에서 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정등으로 임대를 계속할 수 없어 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받은 경우라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 2001.7.11. 처분청으로부터 주택건설사업계획승인을 받아 2004.26. 이 사건 토지를 취득하였고, 그 후 청구인은 2004.4.30. 청구외 ○○종합건설(주)와 이 사건 토지 및 주택사업에 관한 일체(주택건설촉진법 관련 의제사항 및 사도법등 각 개별법과 관련된 모든 소유권)의 권리와 의무를 포괄적으로 청구외 ○○종합건설(주)에게 양도하고 청구외 ○○종합건설(주)는 이를 양수하기로 하는 내용의 부동산매매 및 사업양도·양수계약서를 작성한 다음 2004.8.9. 토지를 매각한 사실과 2004.8.11. 청구외 ○○종합건설(주)는 처분청으로부터 사업주체[청구인 → 청구외 ○○종합건설(주)]와 사업기간(2003.10.～2005.7. → 2004.8.～2006.2)을 변경하는 내용의 주택건설사업계획변경승인을 받은 사실은 제출된 관계 증빙자료에 의하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 관련 법령에서 임대사업자가 임대용 공동주택을 임대의무기간내에 관할 시장·군수의 승인을 얻어 양도하는 경우에는 면제한 취득세 등을 추징하지 아니한다고 규정하고 있으므로 면제한 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 관하여 보면, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것(대법원 판결 2001두731, 2002.4.12)인바, 구 ○○도도세감면조례 제12조제1항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 60제곱미터이하의 공동주택을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받는 경우 당해 공동주택에 대하여는 취득세 등을 면제한다고 하면서, 그 부속토지를 포함하되 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다고 규정하고 있을 뿐 착공의 정당한 사유 유무에 대한 아무런 규정이 없는 이상, 임대사업자가 임대용 공동주택을 건축하기 위하여 토지를 취득하였으나 그 취득일부터 2년 이내에 착공하지 아니하고 이를 제3자에게 매각한 경우에는 정당한 사유 유무에 불구하고 추징하는 것으로 보아야 할 것(같은 취지의 행정자치부 심사결정례 제2004-127호, 2004.5.31)으로, 청구인의 경우 2004.2.6. 임대용 공동주택을 건축하기 위하여 이 사건 토지를 취득하였음에도 그 취득일부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 채 2004.4.30. 청구외 ○○종합건설(주)에게 이 사건 토지와 주택사업권을 양도하기로 하는 부동산매매 및 사업양도·양수계약을 체결한 다음 2004.8.9. 이를 매각하였으므로 구 ○○도도세감면조례 제12조제1항에서 규정하고 있는 2년 이내의 착공이라는 면제요건을 충족하지 못하여 추징사유가 발생되었다 하겠고, 또한 청구인은 임대용 공공주택 건축과 관련된 이 사건 토지와 당해 사업권을 양도·양수한 청구인과 청구외 ○○종합건설(주)는 동일한 인격체이므로 면제한 취득세 등을 추징할 수 없다고 주장하나, 이는 임대용 공동주택 건축관련 사업권을 승계받은 청구외 ○○종합건설(주)에게 종전 감면혜택이 그대로 승계되느냐에 대한 판단의 문제이지 토지를 양도한 청구인에 대하여도 취득세 등의 면제를 계속 유지하여야 하는 것은 아니라 할 것이며, 구 ○○도도세감면조례 제12조제2항, 구 임대주택법 제12조제1항 단서 및 같은법시행령 제9조제2항제2호에서 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 임대주택을 임대의무기간내에 매각하는 경우에는 취득세 등을 추징하지 아니한다고 규정하고 있으나, 이는 임대사업자가 건축이 완료된 공동주택을 취득한 후 이를 임대용으로 사용하다가 법령에서 정한 요건을 충족하여 매각한 경우에 이미 면제한 취득세 등을 추징하지 아니하겠다는 것을 의미하는 것이지 토지 매수자인 양수인이 처분청으로부터 주택건설사업계획변경승인을 받았다고 하여 종전 토지 소유자인 양도인이 그 취득일부터 2년 이내에 공동주택을 착공도 하지 아니한 채 매각한 토지의 경우까지 계속하여 면제하겠다는 것을 의미한다고 보기는 어렵다 하겠고, 그렇다면 임대의무기간내에 관할 시장·군수의 승인을 얻어 양도한 이상 면제한 취득세 등을 추징할 수 없다는 주장 또한 받아들일 수 없다 하겠으므로 처분청이 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 8. 28. 행 정 자 치 부 장 관