채권회수 목적으로 경락취득한 부동산에 해당하는 지 및 부동산을 일시적으로 보유하지 못한 부득이한 사정이 있는 지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 2003.4월 ○○도 ○○시에 지점을 설치한 청구인이 2005.6.9. ○○도 ○○시 ○○동 23-2번지 및 같은 동 23-6번지 임야 4,562㎡ 및 지상 의료시설용 건축물 연면적 6,693㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 채권회수 목적으로 경락취득하여 일반세율로 등록세 등을 신고납부하였으나, 이후 세무조사 시까지 이 사건 부동산을 매각하지 않고 보유하고 있으므로 이를 대도시내 지점설치 후 5년 이내에 취득하는 부동산등기에 해당하는 것으로 보아 그 경락가액(8,110,000,000원)을 과세표준으로 지방세법 제138조제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 등록세 423,050,040원, 지방교육세 78,122,000원, 합계 501,172,040원(가산세 포함)을 2006.6.12. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 ○○시에서 설립된 장의사업을 목적으로 하는 법인으로 2004.7월 ○○시로 본점을 이전하여 목적사업을 영위하고 있던 중 2003.3.5. 이 사건 부동산내 있는 ○○병원 지층 장례예식장에 대하여 소유자 (주)○○물산과 (주)○○병원을 공동임대인으로 25억원에 임대차 계약을 체결하였으나, 약정한 명도일이 지연되어 위 계약을 해지하였고, 공동임대인은 임대차보증금 25억원 및 차용금 5억원을 반환하지 않은 채 부도를 내고 잠적하였기에 이를 회수하고자 2003.4월 이 사건 부동산을 가압류하였으며, 2004.8월 부동산임의경매 매각기일에 최고가매수신고자로 관할법원으로부터 선정된 다음에도 매각불허가결정 및 관계자 항고절차 등의 법적 절차를 거친 후 최종 2005.6월 매각허가결정으로 경락받아 같은 달 매각대금을 완납하였으나, 현재까지도 임차인 및 유치권자라고 주장하는 자들과 이 사건 부동산에 대한 명도 및 점유권소송 등 법적절차가 진행 중이어서 청구인에게 명도 및 점유권이 회복되지 않았는데도, 처분청에서는 이를 취득등기 후 현재까지 매각하거나 매각하고자 하는 노력이 없다는 이유로 채권을 보전(행사)할 목적이 아닌 영업상 목적으로 취득등기한 것으로 보아 대도시내 지점설치 후 5년 이내에 취득하는 부동산등기에 대한 중과세율로 등록세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 채권회수 목적으로 경락취득한 부동산에 해당하는 지 및 부동산을 일시적으로 보유하지 못한 부득이한 사정이 있는 지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제138조제1항에서 그 제3호의 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다고 하고 있고, 같은 법시행령 제102조제2항에서 법 제138조제1항제3호에서 "법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기"라 함은 당해 법인 또는 지점등이 그 설립·설치·전입이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다.)를 말하며, "그 설립·설치·전입이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점등이 설립·설치·전입이후 5년이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 1991.12.17. 청구인은 목적사업을 관혼상제 알선업 및 장의사업 및 예식업 등으로, 본점소재지를 ○○시 ○○구 ○○동 1-10번지로 하여 법인을 설립하였고(그후 2004.7.6. 본점소재지를 ○○시 ○○구 ○○동 642-19번지 ○○빌딩 3층으로 이전함), 이 사건과 관련된 사항을 차례로 보면, 먼저 채권채무사항은, 2003.3.5. 청구인은 소유자 (주)○○물산과 (주)○○병원을 공동 임대인으로 이 사건 부동산 지층에 있는 ○○병원 장례예식장 약870평에 대하여 계약금액 25억원, 임차기간 2003.4.4.부터 2009.4.3.까지로 하는 임대차 계약을 체결하였으며, 2003.4.1. 청구인은 관할관청으로부터 이 사건 부동산소재지로 장의사업 등으로 사업자등록증을 교부받았고, 2003.4.10. 청구인은 공동임대인중 (주)○○물산이 부도로 잠적하자 임차계약금 25억원을 회수하고자 이 사건 부동산을 그 소유자를 채무자로 하여 가압류결정(부산지법 2003카합872)을 관할법원으로부터 받았으며, 이 사건 부동산 경락상황을 보면, 2003.12.5. 관할법원은 이 사건 부동산에 대하여 채권자인 (주)○○상호저축은행외 4인(총채권액 약 70억원)이 제기한 부동산임의경매사건(2003타경54639호)에 대한 임의경매개시 결정하였고, 2004.8.11. 청구인은 제4차 기일 최저가 약70,045백만원때 매수가 8,111백만원으로 관할법원으로부터 최고가매수신고인으로 선정(2004.6.2. 제1차 최저가 약110억원 및 7.7. 제2차 약88억원시는 유찰)되었으며, 2004.9.1. 관할법원은 위 경매사건에 대하여 가등기권리자 최완일 및 임차인 남기열등에 대한 매각기일통지누락으로 매각불허가 결정을 하였는데, 여기서 위 최완일은 2004.2월 (주)○○물산의 전대표이사 서○○로부터 법인자체를 양수한 다음 이 사건 부동산을 위 서○○로부터 129억에 매매계약을 체결한 이경우의 가등기권리를 양수받았다고 하고 있고, 위 남기열은 옥외주차장을 경매이전부터 임차하였다고 하고 있으며, 2004.12.10. 관할법원은 위 남○○등은 권리가 없는 자로 보아 위 매각불허가 결정을 취소하는 결정을 내렸고, 2005.5.6. 관할법원은 채권자 및 채무자에게 위 부동산임의경매사건에 대한 매각결정기일통지를 하였으며, 2005.5.31. 관할법원은 위 부동산임의경매사건에 대하여 최선순위 설정일자 착오 등을 이유로 매각불허가결정을 내렸고, 2005.6.9. 관할법원은 위 부동산임의경매사건에 대하여 위 매각불허가결정을 취소결정을 함과 동시에 청구인에게 매각허가결정하였으며, 한편, 관할법원이 2006.4.28. 작성한 배당표에서 체납세액 172백만원, 우리은행 33억원, ○○상호은행 15.5억원, ○○상호은행 26.4억원, ○○상호은행 15.5억원, ○○상호은행 15.5억원, 총 8,238백만원으로 되어 있고, 유치권 및 점유권이 있다고 주장하는 자에 대한 현황은 이 사건 부동산의 지하 2,941.62㎡는 이○○(식당) 및 정○○(커피숖) 및 정○○(장례식장)가, 그 지상1층～지상4층 일부는 (주)○○메디칼 및 그 관계회사인 (주)○○가 설립한 ○○병원(당초 ○○병원)이, 그 지상 4층 908.64㎡ 일부(약100평)는 이○○(식당)가 각각 사용하고 있다고 하면서 그 점유권을 주장하고 있으며, 그 외 ○○메디칼·○○는 ○○의 병원내부인테리어공사채권 35억원 인수하였다고 하고 있고, 김○○은 병원내 환경정화시스템 시설을 제공하였다고 하면서 유치권을 주장하고 있고, 소송진행사항으로는 2005.7.28. 관할법원은 소유자인 (주)○○산업(전 주식회사 ○○물산)에게 경락부동산인도명령결정(2005타기2637)하였으며, 2005.8.18. 관할법원은 점유자인 남○○·정○○(4층 식당 이○○의 동업자)·황○○(경매이후 장례식장 임차인)·김○○에게 경락부동산인도명령결정(2005타기2636)하였고, 2005.9.5. 관할법원집행관은 이 사건 부동산을 정○○·정○○·이○○·김○○·(주)○○메디컬·(주)○○가 점유하고 있다는 이유로 부동산인도불능조서(2005본7536)를 작성하였으며, 2005.9.8. 관할법원은 위 부동산임의경매사건에 대하여 이 사건 부동산을 점유해제후 채권자가 위임하는 집행관에게 보관하도록 하는 부동산점유이전금지가처분결정(2005카합695)을 내렸고, 2005.9.12. 관할법원은 정○○·이○○·정○○가 점유하고 있는 물건을 점유해제하고 보관한다는 부동산가처분집행조서를 작성(2005가729)하였으며, 2005.12.26. 관할법원은 점유자인 정○○·이○○·정○○에게 경락부동산인도명령결정(2005타기3662)하였고, 2006.6.21. 청구인은 관할법원에게 불법점유자인 (주)○○메디컬·김○○·○○·○○를 피고로 하여 건물명도청구의 소제기하였으며, 2006.1.27. 관할법원은 점유자인 정○○·이○○이 제기한 소에서 청구인을 상대로 강제집행정지결정(2006카기33)하였고, 2006.5.17. 관할법원은 점유자인 정○○·이○○·정○○이 항고한 소에서 이 사건 항고를 기각한다고 하는 경락부동산인도명령결정(2006라7)하는 등의 부동산인도명령결정에 대한 소송이나 건물명도소송이 법원에 계류중에 있는 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 부동산의 소유주(임대인)가 임대보증금 25억원을 받은 상태에서 임대물건을 명도하지 않고 부도로 잠적하자 그 채권을 확보하기 위하여 이 사건 부동산을 가압류하였고, 부동산임의경매시 낙찰받았으나 점유권 및 유치권을 주장하는 자들과 소송에 계류중에 있어서 명도받지 못하고 있는데도 이를 처분청에서 채권보전(행사)용 부동산이 아니라고 하는 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴보면, 지방세법 제138조제1항제3호 및 지방세법 시행령 제102조제2항에서 대도시내에서의 법인의 설립이후 5년내 취득하는 일체의 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세하지만 그것이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 것일 경우는 제외한다고 하고 있고, 여기서 ‘채권을 보전하거나 행사하는 목적으로 하는 부동산 등기’라 함은 채권에 기하여 부동산을 경매에 참가하여 경락받는 것 등 불량 채권 등의 회수를 위한 방편으로서 일시적으로 부동산을 취득 등기하는 것을 의미한다는 것(행정자치부 심사결정 제2003-50호, 2003.4.28.)이며, 동 부동산을 취득한 후 당해 법인의 사업용이나 수익사업에 사용하는 경우에는 채권을 보전(행사)하기 위하여 일시적으로 취득한 부동산으로 볼 수 없다고 할 것(행정자치부 유권해석 세정13407-677, 2001.6.20.)인 바, 이때는 이것이 단지 당초 계약내용을 거래쌍방이 변경할 의도가 내재된 것에 불과한 지를 따져 보아야 할 것이므로, 적어도 미수채권이 발생할 수밖에 없는 사정이 보여 지고, 채권실현절차가 제3자가 외부적으로 인식할 수 있는 정도가 되어야 하며, 그 소유기간도 부득이 한 경우를 제외하고는 일시적으로 소유하고 있어야 하는 요건의 충족이 수반되어야 할 것임은 물론 채권회수를 대물변제방식으로 하는 경우 미수채권액과 상당하는 부동산만 인정하는 것에 비추어 경락취득하는 경우에는 사회통념상 외부적으로 그 미수채권금액의 범위를 크게 벗어나지 않아야 할 것으로서, 청구인의 경우, 먼저, 2003.3월 의료시설용도인 이 사건 부동산 지층에 있는 ○○병원 장례예식장을 임차하고자 소유자에게 임차보증금 25억원을 지급하였으나 소유자가 부도로 잠적하여 임차물건을 명도받지 못하자 이 사건 부동산에 대하여 관할법원으로부터 같은 해 4월 가압류결정을 받은 사실에서 청구인은 부득이 한 사정으로 미수채권이 발생한 것으로 보여 지고 있고, 2003.12월 관할법원이 이 사건 부동산에 대하여 임의경매개시 결정된 후 2004.8월 청구인은 매수가 8,111백만원으로 관할법원으로부터 최고가매수신고인으로 선정되었으나 가등기권리자 및 임차인들과 절차상 다툼으로 관할법원의 매각불허가결정 등의 과정을 거친 다음 2005.6월 매각허가결정받아 이 사건 부동산을 경락으로 취득한 제반과정이나 이 사건 부동산에 대한 감정가액이 약11,000백만원이고, 이 사건 부동산에 대한 선순위채권자(약10,591백만원) 및 체납처분액(약172백만원)에 배당할 금액이 약10,763백만원(이자 포함)이 되는 점들을 볼 때, 청구인의 입장에서 타인이 경락받을 경우는 미수채권을 회수하기가 불가능하므로 직접 경락취득할 수밖에 없는 사정이 보여 지고 있으며, 또한, 이 사건 부동산을 2005.6월 경락취득한 이후 관할법원의 집행관은 이에 대한 점유권 및 유치권이 있다고 하는 자들 때문에 부동산인도불능조서를 작성하였고, 위 점유권자와는 부동산인도명령결정에 대한 소송이 대법원에, 위 유치권자과는 건물명도소송이 1심에 계류중에 있을 뿐만 아니라 (주)○○메디칼등에서 유치권을 행사하여 점유한 상태에 있는 점들에서 청구인이 이 사건 부동산을 현재까지도 매각하지 못한 사유가 부득이한 사정에 기인되지 않았다고 하기는 사회통념상 무리가 있다고 봄이 상당하다고 할 것이고, 위와 같이 청구인과 관련하여 이 사건 부동산에 대한 미수채권확보과정이나 점유권자 및 유치권자와의 소송과정들을 종합하여 볼 때, 청구인이 이 사건 부동산을 부득이 미수채권을 회수하고자 경락취득하였고, 현재도 이 사건 부동산을 명도 및 인도받기 위한 소송절차를 가지고 있으므로 매각하지 못한 정당한 사유가 있다고 할 것이지만, 청구인은 이 사건 부동산을 그 미수채권범위(25억원)를 훨씬 넘어선 금액(8,111백만원)으로 경락취득하였으므로, 비록 내부적으로 관할법원의 감정가액과 기존 선 채권금액을 형량하여 미수채권범위내에 있다하더라도, 법령상 취득세 과세표준은 실제 취득한 금액 전체를 가지고 산정하는 것이지 부채 등을 차감하고 산출하는 것이 아닌 것에 비추어 이 사건 부동산을 채권보전(행사)용 부동산을 보는 것은 조세형평상 무리가 있다고 하겠고, 그러므로 처분청에서 이 사건 부동산에 대한 부과사유를 일시적으로 사용하지 않고 계속사용하여 사업용 재산으로 본 것은 잘못이 있으나, 이 사건 부동산은 당초부터 채권보존용 부동산이 아닌 것으로 보아야 할 것으로서 이렇게 과세요건에 해당되는 이상 이 사건 등록세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 8. 28. 행 정 자 치 부 장 관