취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과고지한 처분이 당부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2006.1.11. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동109-1번지 우신프라자 지하 110호외 1건의 건축물 472.87㎡(부속토지 57.4㎡, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 개인사업자인 청구외정○○으로부터 취득하고, 2006.1.16. 취득가액 200,000,000원을과세표준으로 하여 취득세 등 9,200,000원을 신고납부 하였으나, 개인으로부터의 취득이고 취득가액이 시가표준액에 미달하므로 2006.1.19. 시가표준액과의 차액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고한 후 이를 납부하지 아니하므로 시가표준액(562,702,740원)에 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호의 세율을 적용하여 산출한 세액에 기 신고납부한 세액을 공제한 취득세 7,310,630원, 농어촌특별세 797,940원, 등록세 7,254,050원, 지방교육세 1,450,810원, 합계 16,813,430원(가산세 포함)을 2006.3.8. 부과고지하였으며, 2006.6.29. 취득가액보다 월등히 높은 시가표준액을 과세표준으로적용하는 것이 부당하다는 청구인의 주장을 일부 받아 들여 시가표준액을 307,352,940원으로 조정하고, 2006.6.30. 이를 과세표준으로 하여 취득세 5,146,840원, 농어촌특별세 561,770원, 등록세 5,107,000원, 지방교육세 1,021,400원, 합계 11,837,010원으로 세액을 산출 후 감액결정 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 부동산을 200,000,000원에 분양받았음에도 개인간의 거래이고 실거래가액이 시가표준액에 미달하며, 실거래가검증시스템이 미구축 되었다고 하여 시가표준액을 과세표준으로 취득세 등을 산출하였으나, 실거래가검증시스템의 미구축은 공인중개사의 업무 및부동산 거래신고에 관한 법률을 처분청에서 위반한 것이므로 처분청에 귀책사유가 있을 뿐만 아니라, 취득세의 경우는 실거래가보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출하는 반면, 차후 이 사건 부동산을 매도할 때에는 부동산거래계약신고시 낮은 실거래가로 신고하였으므로 양도차익이 많은 것으로 되어 높은 양도소득세를 납부하여야 하므로 이 사건 부동산에 있어서 실거래가를 인정하지 않는다면 부동산거래계약신고가액도 시가표준액으로 정정하여야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 사실상의 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과고지한 것이 적법한지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 지방세법 제71조제1항에서 이 법에 의한 신고납부 기한내에 지방세를 신고납부한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 날부터 60일이내에 수정신고를 할 수 있다고 규정하고 그 제1호에서 신고납부한 후에 과세표준액 및 세액계산의 근거가 되는 면적·가액 등이 공사비의 정산, 건설자금의 이자계산, 확정판결 등에 의하여 변경되거나 확정된 경우를, 그 제2호에서 신고납부 당시에 있어서 증빙서류의 압수 또는 법인의 청산 기타 부득이한 사유로 인하여 과세표준액 및 세액을 정확하게 계산할 수 없었으나 그 후 당해 사유가 소멸한 경우를 규정하고 있으며, 같은 법 제111조 제1항에서 취득세의과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 규정하고 있고, 그 제2항에서제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하되 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하고 있으며, 그 제2호에서 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액이라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득을 제외한다)에대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다고 규정하고 그 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득을 규정하고, 그 제5호에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득을 규정하고 있으며, 같은 법 제130조제1항에서부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의하되 다만,신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조제1항에서 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제28조제2항에서는 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 2006.1.11. 청구외 정○○으로부터 이 사건 부동산을 200,000,000원에 취득하여 2006.1.13과 2006.1.16 부동산거래계약신고와 취득신고를 하였으며, 2006.1.19. 시가표준액과 취득가액의 차액에 대해 취득신고를 하였으나 이를 납부하지 아니하자 2006.3.8. 이 사건 취득세 등을 부과고지 하였고, 2006.6.30. 이 사건 취득세 등의 과세표준을 조정하여 취득세 등을 감액결정 하였음은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다 이에 대하여청구인은 이 사건 부동산을 200,000,000원에 취득하였음에도 개인간의거래이고 실거래가액이 시가표준액에 미달하며, 실거래가검증시스템이 미구축 되었기 때문에 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 산출하여 신고하였으나, 실거래가검증시스템의 미구축은 처분청의 귀책사유이며, 실거래가를 신고한 상태에서 이를 인정하지 않는다면 취득세 산출시는 높은 시가표준액을 과세표준으로 하고, 양도소득세 산출시는 낮은 실거래가를 기준으로 과세하여 납세자에게 불이익이 크므로 이 사건 취득세 등을 신고납부함에 있어 실거래가를 인정하지 않는다면 기 신고한 부동산거래계약신고가액도 시가표준액으로 정정신고할 수 있도록 하여야 한다고 주장하고 있으나, 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하는 것은 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(헌재99헌가2, 1999.12.23.선고)인데,청구인의 경우 실거래가가 시가표준액에 미달하며, 시가표준액을 산출함에 있어 2005.1.1. 현재의 개별공시지가인 4,020,000원을 적용하였고, 건축물분의 시가표준액을 산정함에 있어서 건물신축가격기준액에 구조지수 100, 용도지수 125, 위치지수 118, 가감산율 130을 적용하여 산출하였으나, 시가표준액이 취득가액보다 월등히 높다는 청구인의 주장을 받아들여 2006년도 건물시가표준액 조정기준 에 따라 가감산율을 30으로 조정하여 건축물분 시가표준액을 331,954,740원에서 76,604,940원으로 변경한 이상, 시가를 반영하고 있다고 보아야 하고, 비록 청구인이 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고를 하였다고 하더라도 같은 법 제28조에서 규정한 바와 같은 적정성이 검증되지 않았으므로 부동산거래계약신고서에 나타난 가액을 과세표준으로 인정할 수 없다 할 것이며, 다음으로수정신고의 경우는 신고납부 후, 과세표준액 및 세액계산의 근거가 되는 면적·가액 등이 공사비의 정산, 건설자금의 이자계산, 확정판결 등에 의하여 변경되거나 확정된 경우 또는 신고납부 당시에 증빙서류의 압수, 법인의 청산, 기타 부득이한 사유로 인하여 과세표준액 및 세액을 정확하게 계산할 수 없었으나 그 후 당해 사유가 소멸한 경우에 한해 수정신고 대상이 되므로 청구인의 경우와 같이 취득가격이 시가표준액에 미달하여 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득신고 했다고 하여 이를 지방세법에서 규정한 수정신고의 대상이라고 할 수 없으며, 또한 차후 이 사건 부동산을 매각하는 경우 양도차익 계산시 높은 시가표준액이 아닌 낮은 실거래가에 의해 산정되므로 불이익이 있을 것이라고 주장하지만 양도소득세는 양도차익에 대해 과세하는 세금으로 소득세법 제100조제1항에서 양도차익 계산시 취득가액을 기준시가로 할 경우 양도가액도 기준시가로 하고, 취득가액을 실지거래가로 할 경우 양도가액도 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있어 취득세 과세표준 산정과 양도차익 계산 사이에는 불이익을 유발할 상관관계가 없다고 보여지며, 취득세 과세표준 산정은 지방세법에 의한 것이고, 양도소득세는 소득세법에 의한 것으로 부과근거인 법률이 다를 뿐만 아니라 법제정 취지 및 과세대상, 세율, 과세시점 등을 달리하고 있어 양도차익 계산시 기준시가를 이용하는 것이 이 사건 취득세 등의 납세의무 성립에는 영향을 미칠 수 없다고 할 것이므로 이를 종합하여 보면 처분청에서 이 사건 취득세 등을 부과고지한 것은 잘못이 없다고 할 것이다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2006. 7. 31. 행 정 자 치 부 장 관