오피스텔건축물을 분양받은 자로부터 분양권을 취득하여 취득ㆍ등기하는 경우 분양권 매매가액을 과세표준으로 할 수 있는지 여부와 감면대상에 해당되는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이2005.11.18. 청구외 ○○건설(주)가 공급하는 서울특별시 ○○구 ○○동 168번지 ○○리더스뷰 2207호(분양가격: 1,166,000,000원, 토지 39.39㎡ 건물 295.92㎡ 전용면적 168.65㎡, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)을 분양받은 청구외 이기인과 이 사건 부동산에 대한 오피스텔분양권매매계약(매매대금 1,276,000,000원 잔금지급일은 2006.1.10)을 체결하고, 2005.12.2. 처분청으로부터 검인을 받고, 2006.1.19. 공급계약서상 권리의무를 청구외 이○○으로부터 승계한 다음 분양잔금 299,477,100원을 지급하고,2006.1.26. 분양가액 1,166,000,000원 중 부가가치세를 제외한 1,104,106,600원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 22,082,130원 농어촌특별세 2,208,210원 합계 24,290,340원과 등록세 22,082,130원 지방교육세 4,416,420원 합계 26,498,550원을 신고하고, 2006.2.1. 등록세 및 지방교육세를납부하자 수납하고, 취득세 및 농어촌특별세는 납부하지 아니하고 2006.2.10. 및 2006.2.17.매매대금 1,276,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 19,140,000원 농어촌특별세 1,914,000원 합계 21,054,000원과 취득세 2,942,130원 농어촌특별세 294,210원 합계 3,236,340원으로 각각 재신고하고 납부하자 이를 수납하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은이 사건부동산은 공부상 오피스텔로 분양당시부터 시행사가 주거전용 오피스텔임을 명시하여 분양을 하고 실제로 주거전용으로 시공하여 주택으로 사용하고 있으므로 주택에 해당하고,2005.11.18. 청구외 이○○과 매매계약을 체결하고 실제 거래하였으나, 시행사인 청구외 ○○건설(주)와는 대금결재 등 실질적으로 어떠한 거래사실도 없고, ○○건설(주)가 분양금액 중 미납된 잔금과 연체료의 완납사실이 확인되는 경우 명의변경이 가능하다고 하여 이○○이 ○○건설(주)에 지급하여야 할 잔금 및 연체료를 청구인이 이○○을 대리하여 지급하고 이○○으로부터 영수증을 받았으므로 이는 이기인의 업무를 대리하여 처리한데 불과하고 거래에 해당하지 아니하므로 청구인의 이 사건 부동산의 취득은 개인간에 유상거래를 원인으로 한 주택의 취득 등기에 해당하는 바, 이 사건 취득세 등의 과세표준은 실거래가액(1,276,000,000원)으로 하여야하고지방세법 제273조의2의 감면규정을 적용하여야한다고 주장하며취득세 등을 초과납부한 세액의 환급을 요구하였다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은오피스텔건축물을 분양받은 자로부터 분양권을 취득하여 취득ㆍ등기하는 경우 분양권 매매가액을 과세표준으로 할 수 있는지 여부와 지방세법 제273조2의 감면대상에 해당되는지 여부에 관한 것이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면,지방세법 제105조제1항에서 취득세 과세대상을 부동산ㆍ차량ㆍ기계장비ㆍ입목ㆍ항공기ㆍ선박ㆍ광업권ㆍ어업권ㆍ골프회원권ㆍ콘도미니엄회원권 또는 종합 체육시설이용회원권의 취득으로 정하고 있고, 같은 법 제111조제5항제3호에서는 법인 장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 하고 있으며, 같은 법 제124조에서는 등록세의 과세대상을 재산권 기타권리의 취득에 관한 사항을 등기하는 경우로 규정하고 있고, 같은 법 제130조제3항에서는 제111조제5항에 해당하는 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있으며, 지방세법 제273조2에서 “개인간에 유상거래를 원인으로 취득ㆍ등기 하는 주택에 대한 취득세는 제112조제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 25를 경감하고, 등록세는 제131조제1항제3호(2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.”라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구외 ○○건설(주)가 2005.5.15. 이사건 부동산을 청구외 이○○에게 공급가액을1,166,000,000원으로 하여분양하고 2005.11.18. 소유권보전등기를 하였으며, 이 사건 부동산을 분양받은 이기인은 2005.11.18. 청구인에게 매매대금을 1,276,000,000원으로 하고 잔금 556,400,000원을 2006.1.10.지급하는 것으로 하는 분양권매매계약 체결하고, 2006.1.19. 이 사건 부동산 공급계약서의 권리의무승계하고 잔금 299,477,100원(연체료 7,877,100원 포함)을시공사인○○건설(주)에 계좌입금으로 지급한 시실을 제출된 관련 증빙자료에 의하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 부동산이 사실상 주거전용 오피스텔로 주거전용 아파트와 다른 점이 없는 사실상주택에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 이 사건 부동산은 건축법 등 관련법령에 의하여 시행자인 청구외 ○○건설(주)가 오피스텔 및 사무소인 업무시설과 운동시설로 건축허가와 건축물사용승인을 받은 사실과 집합건축물대장에 의하면 그 용도를 오피스텔로 하고 있고, 건축법시행령 제3조의4 관련 별표1의 용도별 건축물의 종류에서는 오피스텔을 업무시설중 일반업무시설로 분류하고 있고 그 용도를 변경하는 경우에는 건축법 제14조제2항의 규정에 의하여 구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 하고 있으므로 시행자인 ○○건설(주)가 분양시에 주거전용 오피스텔임을 명시하여 분양하고 청구인이 이 사건 부동산을 취득하여 주택으로 사용하겠다는 의사를 가지고 있었다하더라도 그 취득시점에는 이 사건 부동산의 용도는 오피스텔이 분명하므로 주택에 해당되지 아니한다 할 것이다. 다음은 청구인은 이 사건 부동산에 대한 취득과정에서 시행사인 ○○건설(주)와는 대금결재 등 실질적으로 어떠한 거래사실이 없었으며 청구외 이○○ 으로부터 이 사건 부동산을 취득하였으므로 개인간 유상거래를 원인으로 등기하는 주택에 해당한다고 주장하나, 지방세법시행령 제73조의 규정은 잔금지급일 또는 등기일을 취득시기로 규정하고 있고, 지방세법 제111조제5항 및 제130조제3항에서는 취득가격이 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서에 의하여 입증되는 경우에는 취득세 및 등록세의 과세표준을 그 사실상의 취득가격으로 하도록 규정하고 있는 바,이 사건 부동산의 취득과 관련하여, 청구외○○건설이 제출한 분양대금 납입관련 사실확인조회의뢰에 대한 회신(도곡 06-325, 2006.3.15)중 첨부서류 공급계약서 및 계약자 파일에 의하면 분양대금 수령자를○○건설(주)로 하여 계좌입금토록 하고 2006.1.19. 매수인 이기인의 권리의무를 청구인이 승계받은 사실, 계약자파일에 의하면 청구인이 2006.1.19. 이 사건 부동산의 잔금을 지급한 사실 및 시공사인○○건설(주)의 거래명세내역에 청구인명의 타행환으로 계좌입금된 사실이 확인되므로, 청구인과 이기인의 이 사건 부동산의 계약은 이○○이 소유권을 취득하지 아니한 상태에서 이○○이 장래에 소유권을 취득할 수 있는 권리를 청구인이 승계하고자 하는 계약에 해당되고, 이를 근거로 청구인이 청구외○○건설(주)로부터 승인을 얻어 청구외 이○○이 계약한 분양계약서상의 이기인의 지위를 청구인이 승계한 것이므로 결과적으로는 청구인이 청구외○○건설(주)로부터 주택이 아닌 오피스텔인 이 사건 부동산을 취득한 것이라 할 것이므로청구인의 이 사건 부동산은 주택에 해당되지 아니하고 그 취득은 개인간의 유상거래를 원인으로 하는 취득에도 해당되지 아니한다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2006. 7. 31. 행 정 자 치 부 장 관