조합원으로부터 신탁취득한 일반분양용 건축물의 부속 토지에 대하여 취득세 등을 부과한 처분이 당부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 서울특별시 ○○구 ○○동 511-9번지외 11필지(신번지 같은 동 1040번지) 3,288.80㎡를 2003.8.14.부터 2004.3.3.까지 조합원들로부터 신탁받아 재건축아파트 연면적 14,118.32㎡(조합원용 51세대, 일반분양용 48세대)를 건축하여 2005.9.15.처분청으로부터 사용승인을 받고, 조합원용 아파트 부속토지를 제외한 일반분양용 아파트부속토지 485.67㎡(이하 “이 사건 토지”라한다)에 대하여 그 시가표준액(888,776,100원)을 과세표준으로 하여 지방세법 제112조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 17,775,520원을 2005.10.11. 신고하고 같은 해 10.17. 납부하자 수납하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 지방세법 제110조 각호의 규정은 단순이 주의적 규정에 불과할 뿐 위탁자는 본인이 원하면 신탁해지후 다른 처분을 마음대로 할 수 있는 법률관계 및 당초 부담한 세액을 신탁으로 인하여 또다시 부담하는 모순에 비추어 이러한 수탁자의 신탁취득은 실제의 취득에 해당하지 않는데도 처분청이 신탁에 의한 취득에 대하여 과세한 것은 위법ㆍ부당한 처분일 뿐만 아니라 이중과세라고 주장하고, 또한, 지방세법 제110조제1호에서 신탁재산을 비과세한다고 하면서 그 단서상의 주택재건축조합과 그 조합원간의 신탁재산에 대하여는 예외로 하고 있는데, 이는 다른 개발업자의 신탁재산에 대하여 비과세하는 것에 비추어 헌법상 평등규정에 위배된다고 하고 있으며, 한편, 조합이 조합원으로부터 일반분양용 건축물의 그 부속토지로 신탁취득한 것은 추후 재건축사업이 완료후 공동주택의 소유권보존등기시 대지권으로 하여 등기되는 것인데, 이러한 대지권은 관련 법령에 의하여 창설된 별개의 물권이 아니고 단지 집합건물의 구분소유자가 가지는 권리에 불과하며 이를 단독으로 처분할 수 없는 것인데도 처분청에서 이를 대상으로 별개의 취득으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 위법·부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁취득한 일반분양용 건축물의 부속 토지에 대하여 취득세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제104조제8호에서 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다고 규정하고 있고, 구지방세법(2003.5.29. 법률 제6916호로 개정되기 이전의 것) 제105조제10항에서주택건설촉진법 제44조(2003.5.29. 법률 제6916호로 개정된 것에서는주택법 제32조임)의 규정에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 하고 있으며, 같은 법 제110조제1호에서 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 그 가목의 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 및 그 나목의 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 하면서 그 단서에서 주택건설촉진법 제44조(2003.5.29. 법률 제6916호로 개정된 것에서는주택법 제32조임)의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다고 하고 있으며, 구 주택건설촉진법(2002.12.30. 법률 제6836호로 개정되기 전의 것) 제3조제9호에서 "주택조합"이라 함은 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "지역조합"이라 한다), 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "직장조합"이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 "재건축조합"이라 한다)을 말한다고 하고 있고, 같은 법 제44조제1항에서 조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할시장 등의 인가를 받아야 한다고 하고 있으며, 주택법 제2조제9호에서 "주택조합"이라 함은 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 결성하는 지역주택조합 및 직장주택조합 및 임대주택조합 및 리모델링주택조합을 말한다고 하면서 같은 법 제32조제1항에서 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하고자 하는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2000.7.20. 청구인은 관할관청으로부터 주택조합설립인가를 받은 다음 2003.6.30. 재건축주택건설사업계획승인을 받았고, 2003.8.14.부터 2004.3.3.까지 청구인은 조합원들로부터 이 사건 토지를신탁취득하였으며, 2005.9.15. 관할관청으로부터 재건축주택건설사업을 종료하여 사용검사 처리됨을 통보받으면서 위 재건축주택건설사업은 지하1층·지상13～15층 아파트 2동 99세대(조합원용 51세대, 일반분양용 48세대) 연면적 14,118.32㎡이고, 24형평이 7세대 및 33평형이 92세대로 되어 있었고, 한편, 이 사건 토지에 대한 취득세 산출내역을 보면, 주택재건축사업종료후 확정된 전체토지면적은 4,348.4㎡이며, 일반분양용 아파트 부속토지에 대한 과세대상면적(485.67㎡)은 총 면적 2,066.97㎡(=4348.4㎡×6711.03㎡÷14118.32㎡, 전체대지면적×일반분양용 아파트면적÷전체건축면적)에서 이미 조합자체취득 토지 1,581.3㎡를 제외한 것이고, 2005년도 준공당시 개별공시지가는 1,830,000원/㎡으로 확인되고 있으며, 청구인은 2003.8.13.부터 2004.3.3.까지 같은 동 511-5번지외 8필지 1,581.3㎡를 자체취득한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 지방세법 제110조의 신탁재산은 위탁자의 소유권일 뿐만 아니라 이미 관련세액을 납부하였으므로 처분청이 신탁에 의한 취득에 대하여 과세한 것은 위법ㆍ부당한 처분은 물론 이중과세라고 하면서, 설령 취득세과세대상이 된다하더라도 관련 법령에 의하여 창설된 별개의 물권이 아니고 단지 집합건물의 구분소유자가 가지는 권리에 불과한 대지권을 별개의 취득으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 위법하다고 주장하므로 이를 살펴보면, 먼저, 구 지방세법 제110조제1호에서는 신탁법에 의한 신탁으로 인한 신탁재산의 취득은 비과세하도록 규정하면서 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다고 규정하고 있고, 구 지방세법 제105조제10항에서 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)에 대하여는 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정한 것을 종합하여 볼 때, 재건축주택조합이 재건축사업을 완료한 후조합원에게 귀속시키는 아파트의부속 토지는 조합을 취득자로 보아 취득세를 과세할 수 없지만, 건축 후 조합이 주체가 되어일반분양하는 아파트 등의 부속토지는조합이 조합원으로부터 소유권을사실상취득하였다가 제3자에게 매각하는 것이라 하겠고, 따라서 재건축조합에게 취득세 납세의무가 성립되는 것(행정자치부 심사결정 제2004-128호, 2004.6.28.)이라고 할 수 있는 바,청구인의 경우 2000.7월 관할관청으로부터 주택재건축조합 설립인가를 받아 2003.8월부터 2004.3월까지 조합원으로부터 이 사건 토지를 신탁으로 취득한 후, 재건축주택사업을 종료하여 2005.9월 주택재건축건설사업에 대하여 준공인가를 받은 다음 이 사건 토지에 대하여 일반분양용 아파트 소유권보존등기시 대지권으로 설정등기를 경료하여 청구인 명의로 제3자에게 분양처분을 하게 되는 과정을 보면, 이 사건 토지는 재건축주택사업이 준공 후 신탁이 종료되면서 조합원용 토지가 조합원에게 반환되고 나머지 일반분양용 토지에 대한 청구인 명의의 대지권 등기를 함으로써 이루어진 별도의 새로운 취득(헌재결정 2003헌가19, 2005.6.30.)에도 해당된다고 할 것일 뿐만 아니라 청구인이 사업시행자가 되어 주택사업을 진행한 후 사업비 충당 등을 위하여 비조합원에게 이를 분양하는 일종의 수익사업에 해당한다 할 것(서울행정법원 2005.12.29. 선고 2005구합27253)이어서 처분청이 조합이 일반분양분 토지의 취득에 대하여 과세하는 것이 실질과세의 원칙상 합목적성이 있다고 할 것이므로 청구인이 이 사건 취득세 등의 부과처분이 위법·부당하다는 것이나 이중과세라는 주장은 받아들일 수 없다고 할 것이며, 또한, 위와 같은 부과처분의 정당성을 전제로 하면서 처분청에서 일반분양용 토지가 대지권화된 것에 대하여 부과한 처분이 잘못되었다는 주장에 대하여 살펴보면, 처분청에서 이 사건 토지에 대한 취득세부과이유는 원칙적으로 지방세법 제110조제1호에서 그 “가”목의 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득이나 그 “나”목의 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 모두에 걸쳐 순차적으로 적용된다고 볼 수 있다(행정자치부 심사결정 제2005-423호, 2005.9.25.)고 할 것인데, 청구인은 위 ‘가’목의 취득 시 취득세 등을 신고납부하지 않았으므로 ‘나’목의 취득 시 납부한 것일 뿐이고, 이러한 부과이유에 대한 논리적인 근거의 하나로서 조합이 일반분양용 아파트의 소유권보존등기시 신탁된 구토지로 대지권으로 등기되어 취득됨으로서 실질적인 측면에서 취득행위를 인정할 수 있으므로 지방세법 제105조제1항에서 말하는 별도의 새로운 취득으로 볼 수 있다는 것이며, 실제는 신탁취득할 당시 관리처분계획과 유사한 조합총회결의에 의한 계획에 의하여 거의 확정된 이 사건 토지의 면적은 단독건물과 달리 그 부속 토지를 건물과 특정하여 부합될 수 없는 집합건물의 특수성 때문에 부득이 위치적으로 확정하지 못하여 계획상 면적으로 사업이 종료될 때까지 존치될 수밖에 없는 것이고, 이러한 계획상 일반분양용 토지 면적이 재건축사업 종료 후 일반분양용 아파트의 소유권보존등기시 대지권으로 변경되는 것에 불과하므로 이 사건 토지가 일반분양용 토지로서 신탁재산임이 분명한데도 청구인은 처분청이 그것이 대지권화되었다 하여 신탁된 토지와 별개의 토지로 보아 이를 새로운 별도의 취득이라고 보고 있다는 주장은 받아들일 수 없다고 하겠으며, 둘째, 지방세법 제110조제1호단서에서 주택재건축조합과 그 조합원간의 신탁재산에 대하여는 취득세부과대상으로 하고 있는데, 이는 다른 개발업자의 신탁재산에 대하여 비과세하는 것에 비추어 헌법상 평등규정에 위배된다고 주장하나, 구지방세법 제110조제1호는 신탁법에 의한 신탁재산의 취득에 대하여는 비과세하면서 다만 주택재건축조합 등과 조합원간의 신탁재산 취득을 비과세 대상에서 제외하고 있으나, 일반적으로 신탁사업의 경우 신탁이익의 귀속자는 신탁자 내지 수익자이고 수탁자의 이익향수는 금지되어 있다는 점(신탁법 제29조 참조)을 중시하여 그 취득의 형식성을 근거로 비과세대상으로 하고 있음에 반하여, 이 사건과 같은 주택재건축사업 중 특히 일반분양분과 관련한 사업은 주택재건축조합 자신의 사업으로써 그에 의하여 발생하는 이익이 일단 주택재건축조합에 귀속되는 것이므로(대법원 2005.6.10. 선고 2003두2656 판결 등 참조), 법률적으로나 경제적 실질에 있어서나 오로지 타인의 사무를 처리하는 통상적인 신탁과는 다른 점이 존재한다 할 것이고, 또한, 구지방세법 제109조제3항은 주택재개발사업 등의 경우 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 대하여는 취득세를 비과세하고 있고, 또 주택재개발사업과 주택재건축사업은 도시 및 주거환경정비법의 제정으로 인하여 그 공법적 통제란 관점에서 상당히 접근하고 있는 것은 분명하나 전자는 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집하여 사적 자치에 의한 시장기능만으로는 그 회복이 불가능한 지역의 정비를 목적으로 하고 있으며, 이들 지역의 경우 거주자의 경제적 상황이 어려워 원칙적으로 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 것을 전제로 하고 있으면서 주민의 반발 등을 고려하여 토지 등 소유자로 구성된 조합이 행정관청을 대신하여 사업을 시행하는 방법을 선택할 수 있도록 하였지만, 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로서 실제로는 노후·불량한 주택의 정비보다는 일반적으로 사적인 자산가치증식을 목적으로 시행되어 왔고, 도시및주거환경정비법으로 주택재건축사업의 내용 및 절차를 강화하는 등의 개정이 있었지만 매도청구소송과 토지수용, 안전진단, 사업시행관련 동의의 방식 등의 관련 조항에 비추어 아직도 이는 기본적으로 토지소유자에 의한 재산증식측면이 강하여 공익성의 정도가 주택재개발사업에 미치지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이와 같이 법적 성격에서 차이가 있는 주택재개발사업 등과 달리 주택재건축사업에서는 주택재건축조합의 일반분양분 토지의 취득을 비과세대상에서 제외하고 있는 것이 형평과세의 원칙에 반한다고 볼 수 없다고(서울행정법원 2005.12.29. 선고 2005구합27253) 하겠으므로 처분청이 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 7. 31. 행 정 자 치 부 장 관