조합아파트에 대한 취득가액을 전체공사원가를 아파트소유지분으로 안분한 금액으로 한 것이 적정한 지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 지역주택조합원인 청구인이 2005.9.16. 주택법 제32조에 의한 지역주택조합이 관할관청으로부터 사용승인받은 서울특별시 동작구 대방동 412-7번지외 28필지상 보라매코오롱하늘채아파트 101동 506호(건물면적 136.34㎡, 대지면적 40.03㎡, 이하 “이 사건 아파트”라고 한다)를 취득하였으므로 전체아파트 신축공사금액을 전체면적중 소유지분으로 안분하여 산출한 가액(107,901,384원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제4호 등의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 취득세 2,158,020원, 등록세 863,210원, 지방교육세 172,640원, 합계 3,193,870원을 2005.10.12. 신고한 다음 이를 2005.10.17. 및 2005.11.16. 각각 납부하자 수납하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 사업비의 조합원별 분담내역을 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하도록 되어 있는 주택법 시행규칙 제17조제4항에 따라 층별·위치별 효용지수를 산출하여 조합원별 분담금 산정지수를 의결하였으므로 이 사건 아파트에 대한 취득세과세표준을 조합원세대별 실제분담금으로 인정하여야 하는데도 총 아파트신축 공사금액을 연면적비율로 안분하여 산출하여 취득세 등을 신고납부하게 한 것은 부당하다고 하고 있고, 지역주택조합이 시행대행사와 위탁체결하여 조합원관리·대관업무의 처리 등 제반 조합사업 업무수행을 위한 시행대행비는 공사도급계약과 별도인 업무활동비용이므로 취득세과세표준에 포함하게 한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 조합아파트에 대한 취득가액을 조합원이 실제로 분담한 금액으로 하지 않고 전체공사원가를 아파트소유지분으로 안분한 금액으로 한 것이 적정한 지 및 조합업무위탁대가인 제3자에게 지급 한 시행대행비가 공사원가에 포함되는 지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제105조제10항에서 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합과 도시및주거환경정비법 제16조제2항의 규정에 의한 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 하고 있고, 같은 법 제111조제5항에서 그 제3호의 법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격에 의한다고 하고 있으며, 지방세법 시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 "법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 그 제2호의 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서를 말한다고 하고 있고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 하나, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2005.1.15. 위 지역주택조합은 제14차 임시총회에 대한 고든합동속기사사무소가 작성한 회의록에서 조합원 159명이 참석한 가운데 세대별 분담금을 산출하기 위하여 기준가액 197,540,000원으로 하여 최저 90%에서 최고 110%까지의 비율을 적용하도록 분양가산정지수를 의결확정하였고, 2005.9.16. 보라매코오롱연합주택조합(보라매코오롱지역주택조합, 보라매코오롱1지역주택조합, 보라매코오롱2지역주택조합으로 연합됨)은 이 사건 아파트를 포함한 보라매코오롱하늘채아파트 200세대 연면적 27,271.510㎡(부속토지 8,030.32㎡)에 대하여 관할관청으로부터 건축물사용승인을 받으므로 청구인은 신탁해지로 이 사건 아파트를 취득하였으며, 2005.10.12. 청구인 등 조합원 200명의 위임을 받아 위 지역주택조합은 처분청에 위 코오롱하늘채아파트신축공사원가를 도급공사비 20,610,969,000원, 시행대행비 186,000,000원, 교통시설부담금 138,941,000원 등 총 21,583,070,640원으로 신고함과 동시에 청구인을 대리한 위 지역주택조합은 이 사건 아파트에 대한 취득세과세표준을 107,901,384원(21,583,070,640원÷27,271.510㎡×136.34㎡)으로 산출하여 취득신고한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 아파트에 대한 취득세 과세표준을 조합원세대별 실제분담금으로 하여야 하는데도 총 아파트신축 공사금액을 연면적비율로 안분·산출하여 취득세 등을 신고납부하게 한 것은 부당하다고 주장하므로 살펴보면, 지방세법 제105조제10항은 주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 하고 있고, 같은 법 제111조제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하도록 한다고 하고 있는 바, 청구인의 경우, 위 지역주택조합은 2005.10월 이 사건 아파트가 포함된 코오롱하늘채아파트 전체신축공사원가를 도급공사비 20,610,969,000원, 시행대행비 186,000,000원, 교통시설부담금 138,941,000원 등 총 21,583,070,640원으로 신고한 다음 청구인을 대리하여 이 사건 아파트의 취득세과세표준을 총 공사원가를 위 전체아파트 연면적 27,271.510㎡으로 나누어 ㎡당 공사비 791,414원을 산출하고 여기에 이 사건 아파트의 연면적 136.34㎡을 곱하여 산출한 사실을 볼 때, 다수의 세대로 구성된 아파트를 원시 취득할 경우에 그 개별아파트에 대한 취득세의 과세표준을 산정하는 기준은 기존 개별 아파트를 승계취득할 경우는 부동산 시장에서 동일한 동 및 평수의 아파트이라도 층별·위치별 등 제반요인으로 주택거래가격이 차이가 발생되는 것이 통상적이라 할 수 있지만 원시 취득하는 경우는 이러한 시장거래가격이 형성될 여지가 없으므로 현행 지방세법령에서는 그 건설사업주체가 관할관청으로부터 승인받아 공고한 아파트분양가액을 공적으로 입증된 가액으로 보아 취득가액으로 할 수 있거나 이러한 공적으로 인정된 분양가격이 없을 경우는 사업주체가 신고한 전체아파트신축공사원가를 기준으로 개별 아파트에 대한 취득가액을 산출하여야 하는데, 여기서 그 산출기준에 대하여 지방세법령에서 신고한 공사원가가 시가표준액보다 미달될 때는 건축물의 구조별·위치별 지수 등을 적용하여 산출한 시가표준액을 과세표준으로 한다는 규정이외는 다른 취득가액 산정방식에 대한 규정이 없으므로, 비록 아파트의 위치별·층별 등으로 개별가격이 차이가 발생하는 점이 내재되어 있다하더라도, 이것이 원시취득이고 따로이 개별아파트 분양예정가격 등이 공적으로 인정되지 아니한 이상 사업주체가 신고한 전체공사원가에서 아파트전체면적을 나누어 평방미터당의 가격을 구하여 이곳에 개별아파트소유지분을 곱하여 산정한 가격이 취득가액으로 하는 것이 합리성이 있다고 할 것이므로 처분청에서 이러한 산출방식에 의하여 이 사건 취득세과세표준을 산정한 것은 잘못이 없다고 하겠고, 다음으로 청구인은 위 지역주택조합이 제3자에게 조합업무를 위탁한 대가로 지급한 시행대행비는 아파트신축공사금액과 관계없는 것이라고 주장하나, 지방세법 시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 하고 있는 바, 이 사건 시행대행비의 경우, 2002.10월 위 지역주택조합과 (주) 알바트로스플러스 사이에 체결한 보라매코오롱연합주택조합 시행대행계약서상에서 아파트의 건축과 관련하여 조합사업 및 조합원의 관리, 대관업무의 처리, 기타 조합사업추진에 관한 제반업무를 목적사업으로 하고 있는 사실, 그리고 2003.5.17. 위 지역주택조합과 코오롱건설(주)사이에 체결한 코오롱하늘채아파트에 대한 공사도급계약서에서 위 지역주택조합은 사업주체로서 코오롱건설(주)의 시공과 관련된 부분을 제외한 업무를 수행하여야 한다고 규정한 다음 그 업무수행을 위하여 행정대행사를 선정할 수 있음과 동시에 행정대행 용역사가 수행한 업무는 위 지역주택조합이 수행한 것과 동일한 효력을 지닌다고 규정하고 있고, 시행대행사가 수행하는 업무범위는 사업부지 확보, 설계 및 감리업체의 선정, 사업계획승인 등 인·허가 업무, 상하수도 등 각종 분담금 납부, 보존등기 등 지역조합이 수행하는 대부분의 업무를 열거하고 있는 사실들을 종합하여 볼 때, 이러한 시행대행사의 위탁관리업무는 공사도급계약서에서는 제외되었지만 이는 아파트건설공사에서 있어서 필수불가결하게 수반되는 부수업무로서 이에 소요되는 제반비용은 지방세법령상 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 일체의 비용에 해당되어 취득세과세표준으로 보는 것이므로 당연히 아파트건설공사원가에 포함되는 것이라고 봄이 상당하다 할 것이고, 특히, 시행대행비는 지역조합이 이 사건 지역조합 아파트를 건축하기 위한 조합의 업무활동에 소요된 비용으로 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지급하는 일체의 비용에 포함된다(행정자치부 심사결정 2004-267, 2004.9.23., 감사원심사결정 2004-56, 2004.8.12.)고 하므로 처분청에서 이 사건 시행대행비(186,000,000원)를 취득세과세표준에 포함하게 한 것은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 5. 29. 행 정 자 치 부 장 관