임대사업자가 임대의무기간내에 매각하면서 매매계약서상에 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 아니한 경우 면제한 취득세 등을 추징한 처분의 당부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2001.7.25. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 연립주택 16세대(건축물 연면적 846.79㎡, 전용면적 60㎡이하 16세대, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 신축 취득한 후 이 사건 부동산 중 1세대(306호)를 제외한 15세대(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)에 대하여 취득세와 등록세 감면신청을 하자 구 ○○시세감면조례(2001.7.30. 조례 제3492호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조제1항의 규정에 의하여 임대사업자가 임대할 목적으로 건축한 공동주택에 해당되는 것으로 보아 취득세와 등록세를 면제하였으나, 그 후 청구인이 임대의무기간내에 쟁점 부동산을 임대사업자에게 매각함에 있어 매매계약서상에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 아니하였음을 확인하고 그 취득가액(310,937,350원)을 과세표준으로 구 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 6,274,700원, 등록세 2,509,870원, 지방교육세 501,960원, 합계 9,286,530원(가산세 포함)을 2005.6.10. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 쟁점 부동산을 임대의무기간내에 매각함에 있어 당초 계약자인 청구외 이미애와 매매계약서를 작성할 때에는 임대주택의 매입자가 임대사업의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하였으나, 그 후 매매 당사자가 청구외 이미애에서 청구외 이미매외 1인으로 변경되어 매매계약서를 재작성하는 과정에서 착오로 누락하였는바, 이를 당초의 계약내용과 다르게 임대사업의 지위를 승계하지 아니한다는 것을 의미한다고 볼 수는 없다 할 것으로, 매매계약의 실질내용과 거래 당시의 정황 등이 임대주택의 매입자가 임대사업의 지위를 승계한다는 뜻을 표시하고 있음에도 단순 착오로 인한 매매계약서상 기재사항 누락에 대하여 이를 사실과 다르게 해석하여 면제한 취득세 등을 추징한 처분은 법률규정의 과도한 적용이라 할 뿐만 아니라 실질과세의 원칙에도 부합되지 아니한다 하겠으므로 취소되어야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 임대사업자가 임대의무기간내에 임대주택용 부동산을 다른 임대사업자에게 매각하면서 매매계약서상에 매입자가 매도자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 아니한 경우 면제한 취득세 등을 추징한 처분이 적법한 지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 보면, 구 ○○시세감면조례 제13조제1항 본문에서 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택(아파트·연립주택 및 다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 의하여 취득세와 등록세를 면제하되, 다만, 당해 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월)이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나, 임대주택법 제12조 규정에 의한 정당한 사유없이 임대의무기간내에 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다고 하면서, 그 제1호에서 공공단체·주택건설사업자·주택건설촉진법 제44조제3항의 규정에 의한 고용자 및 임대주택법에 의하여 등록한 사업자(이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함한다. 이하 이항에서 같다)을 건축한 경우(토지를 취득한 날로부터 2년내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다)에는 취득세와 등록세를 면제한다고 규정하고 있고, 구 임대주택법(2005.7.13 법률 7598호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조제1항 본문에서 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다고 하면서, 그 단서에서 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다고 규정하고 있고, 구 임대주택법시행령(2005.9.16. 대통령령 19051호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조제4항 본문 및 제4호에서 법 제12조제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 제1호 내지 제3호외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 본문 및 제1호에서 법 제12조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 임대사업자인 청구인은 2001.7.25. 쟁점 부동산을 신축 취득한 후 임대용으로 사용하다가 임대의무기간(5년) 내인 2005.3.10. 청구외 이○○외 1인과 쟁점 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 그 계약서상에 2005.4.11. 쟁점 부동산을 명도하기로 하였으나 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 아니한 사실과 쟁점 부동산의 매수인인 청구외 이○○외 1인은 2005.4.12. 이러한 부동산매매계약서에 검인을 받아 처분청에 취득신고를 한 사실은 제출된 관계 증빙자료에 의하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 매매계약의 실질내용과 거래 당시의 정황 등이 임대주택의 매입자가 임대사업의 지위를 승계한다는 뜻을 표시하고 있음에도 단순 착오로 인한 매매계약서상 기재사항 누락에 대하여 이를 사실과 다르게 해석하여 면제한 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 관하여 보면, 구 ○○시세감면조례 제13조제1항, 구 임대주택법 제12조제1항 본문 및 구 임대주택법시행령 제9조제1항에서 정당한 사유없이 임대의무기간내에 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다고 규정하고 있고, 구 임대주택법 제12조제1항 단서 및 구 임대주택법시행령 제9조제2항제1호에서 다른 임대사업자에게 매각하는 경우에는 예외적으로 이를 허용하면서 이 경우 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다고 규정하고 있는바, 구 임대주택법 제12조제2항의 입법취지가 임대주택 매매계약서에 임대주택의 매입자가 임대사업의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하도록 함으로써 법률관계를 명확히 하여 임대사업자의 부도 등으로 인한 임차인의 재산상 피해를 방지하고자 하는데 있음을 볼 때, 임대사업자간의 매매 등에 있어 당초 임대사업자에 대한 취득세 등의 면제가 계속 유지되기 위해서는 구 임대주택법 제12조제1항 단서 및 구 임대주택법시행령 제9조제2항에 적합한 매각이 이루어져야 할 것으로, 청구인의 경우 쟁점 부동산의 매수인인 청구외 이○○외 1인이 2005.4.12. 처분청으로부터 검인을 받아 제출한 부동산매매계약서상에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시되어 있지 아니한 이상, 구 임대주택법 제12조제1항 단서 및 구 임대주택법시행령 제9조제2항에 적합한 매각이 이루어졌다고 보기는 어렵다 하겠고, 쟁점 부동산을 매수한 청구외 이○○외 1인이 임대사업자로서 쟁점 부동산을 임대용으로 사용하고 있다 하더라도 이를 달리 볼 수도 없다 할 것(같은 취지의 행정자치부 심사결정례 제2004-238호, 2004.8.30)이며, 이 사건 심사청구를 하면서 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻이 명시되어 있는 매매계약서를 제출하였다고는 하나, 이는 사인이 임의로 작성이 가능한 자료에 불과할 뿐 청구외이○○외 1인이 쟁점 부동산에 대한 취득신고를 이행하는 과정에서 2005.4.12.처분청으로부터 검인을 받아 제출한 매매계약서와 동일한 계약서라고 보기도 어렵다 하겠으므로, 처분청이 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 3. 27. 행 정 자 치 부 장 관