신탁받은 토지 중 일반분양용 아파트 부속토지에 대하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 주택재건축조합인청구인이○○시○○구○○동○○외 1필지 토지 3,112㎡를 2002.10.5. 조합원들로부터 신탁받아 재건축아파트(조합원용 36세대, 일반분양용 33세대)를 건축하여 2004.7.5.준공인가를 받자 조합원용 아파트 부속토지를 제외한 일반분양용아파트 부속토지 1,450.52㎡(이하 “이 사건 토지”라한다)에 대하여그 시가표준액(1,688,231,218원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 40,517,540원, 농어촌특별세 3,714,100원, 합계44,231,640원(가산세 포함)을 2005.7.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은조합원들의 신탁으로 인한 형식적인 소유권의 취득에 대하여는 일반적으로 취득세등을 비과세하도록 하는 지방세법 제110조제1호의 규정은 주택건축사업의 진행을 위하여 재산권의 이전없이 형식적으로 토지를 취득함에 불과한 주택조합에 대하여 합리적인 이유없이 동일한 취득구조인 부동산 개발업자(지방세법 제109조제3항에서 주택재개발사업 등의 경우 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 대하여는 취득세를 비과세함)와 차별을 두고 있는 것이어서 이는 헌법상 평등권을 침해하는 것이며,주택재건축조합의 법률적 성격은 조합원이 자신의 재산을 현물로 출자하여 조합에 신탁재산으로 귀속하였다하더라도 각자의 재산에 대하여 민법상 공유지분의 성격을 지닌 것이므로 조합원 상호간에 단체적 구속력이 없고 개인적인 색체가 강한 형태에 지나지 않으며, 이러한 사업은 제반 행정절차를 원활히 하기 위하여 신탁형태를 취한 것일 뿐 실제는 조합원 각자가 사업을 추진하는 것에 불과한 것이어서 취득의 이전이 없어서 취득세 등을 부과한 처분은 실질과세의 원칙상 잘못이라고 하고 있으며,설령, 취득세 등을 부과한 처분이 정당하다고 하더라도 주택재건축사업이 완료되기 전에는 신토지가 확정되지 않았으므로 구토지를 가지고 취득신고하여야 한다는 대법원 판례(대법원 2002두12984, 2004.8.20. 판결)에 비추어 취득시점을 신탁한 시점으로 보고 있는행정자치부 심사결정(제2004-128호, 2004.6.28.)은잘못이라고 하면서 이 사건 주택재건축사업은 2004.7.5. 준공되었으므로 이때는 구지방세법 제110조제1호단서에서 과세대상으로 보고 있는 주택법 제32조에는 주택재건축조합이 포함되지 않는 것이어서 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지 중 일반분양용아파트 부속토지에 대하여 취득세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제104조제8호에서 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다고 규정하고 있고, 구지방세법(2003.5.29. 법률 제6916호로 개정되기 이전의 것) 제105조제10항에서주택건설촉진법 제44조(2003.5.29. 법률 제6916호로 개정된 것에서는주택법 제32조임)의 규정에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 하고 있으며, 같은 법 제110조제1호에서 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 그 가목의 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 및 그 나목의 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 하면서 그 단서에서 주택건설촉진법 제44조(2003.5.29. 법률 제6916호로 개정된 것에서는주택법 제32조임)의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다고 하고 있으며, 구 주택건설촉진법(2002.12.30. 법률 제6836호로 개정되기 전의 것) 제3조제9호에서 "주택조합"이라 함은 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "지역조합"이라 한다), 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "직장조합"이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 "재건축조합"이라 한다)을 말한다고 하고 있고, 같은 법 제44조제1항에서 조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할시장 등의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2002.5.20. 청구인은 관할관청으로부터 재건축주택조합 설립인가를 받았고, 2002.10.5. 조합원으로부터 이 사건 토지를 신탁으로 취득하였으며, 2002.10.8. 관할관청으로부터 주택건설사업계획을 승인을 받았고, 2004.7.5 청구인은 재건축아파트 69세대(조합원용 36세대, 일반분양용 33세대)에 대하여 사용승인을 받아 취득하였으며, 2005.7.10. 처분청은 이 사건 토지에 대한 취득세 등을 부과고지한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인의 주장을 차례로 살펴보면, 첫째, 주택건설촉진법의 입법취지 및 지방세법 제109조제3항에서 주택재개발사업 등의 경우 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 대하여는 취득세를 비과세받는 일반 건설업체에 비추어 과세형평성의 원칙에 위배된다고 주장하나, 구지방세법 제110조제1호는 신탁법에 의한 신탁재산의 취득에 대하여는 비과세하면서 다만 주택재건축조합 등과 조합원간의 신탁재산 취득을 비과세 대상에서 제외하고 있으나, 일반적으로 신탁사업의 경우 신탁이익의 귀속자는 신탁자 내지 수익자이고 수탁자의 이익향수는 금지되어 있다는 점(신탁법 제29조 참조)을 중시하여 그 취득의 형식성을 근거로 비과세대상으로 하고 있음에 반하여, 이 사건과 같은 주택재건축사업 중 특히 일반분양분과 관련한 사업은 주택재건축조합 자신의 사업으로써 그에 의하여 발생하는 이익이 일단 주택재건축조합에 귀속되는 것이므로(대법원 2005.6.10. 선고 2003두2656 판결 등 참조), 법률적으로나 경제적 실질에 있어서나 오로지 타인의 사무를 처리하는 통상적인 신탁과는 다른 점이 존재한다 할 것이고, 또한 구지방세법 제109조제3항은 주택재개발사업 등의 경우 사업시행자가 취득하는 체비지 등에 대하여는 취득세를 비과세하고 있고, 또 주택재개발사업과 주택재건축사업은 도시 및 주거환경정비법의 제정으로 인하여 그 공법적 통제란 관점에서 상당히 접근하고 있는 것은 분명하나 전자는 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집하여 사적 자치에 의한 시장기능만으로는 그 회복이 불가능한 지역의 정비를 목적으로 하고 있으며, 이들 지역의 경우 거주자의 경제적 상황이 어려워 원칙적으로 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 것을 전제로 하고 있으면서 주민의 반발 등을 고려하여 토지 등 소유자로 구성된 조합이 행정관청을 대신하여 사업을 시행하는 방법을 선택할 수 있도록 하였지만, 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로서 실제로는 노후·불량한 주택의 정비보다는 일반적으로 사적인 자산가치증식을 목적으로 시행되어 왔고, 도시및주거환경정비법으로 주택재건축사업의 내용 및 절차를 강화하는 등의 개정이 있었지만 매도청구소송과 토지수용, 안전진단, 사업시행관련 동의의 방식 등의 관련 조항에 비추어 아직도 이는 기본적으로 토지소유자에 의한 재산증식측면이 강하여 공익성의 정도가 주택재개발사업에 미치지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이와 같이 법적 성격에서 차이가 있는 주택재개발사업 등과 달리 주택재건축사업에서는 주택재건축조합의 일반분양분 토지의 취득을 비과세대상에서 제외하고 있는 것이 형평과세의 원칙에 반한다고 볼 수 없다(○○행정법원 2005.12.29. 선고 2005구합○○○○)고 하겠다. 둘째, 청구인은 이 사건 일반분양분 토지는 재건축주택사업에 대한제반 행정절차를 원활히 하기 위하여 신탁형태를 취한 것일 뿐 실제는 조합원 각자가 사업을 추진하는 것에 불과한 것으로 이는 취득의 이전이 없는 것이므로 취득세 등을 부과한 처분은 실질과세의 원칙상 잘못이라는주장에 대하여 보면, 구 지방세법 제110조제1호에서는 신탁법에 의한 신탁으로 인한 신탁재산의 취득은 비과세하도록 규정하면서 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다고 규정하고 있고, 구 지방세법 제105조제10항에서 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)에 대하여는 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정한 것을 종합하여 볼 때, 재건축주택조합이 재건축사업을 완료한 후조합원에게 귀속시키는 아파트의부속 토지는 조합을 취득자로 보아 취득세를 과세할 수 없지만, 건축 후 조합이 주체가 되어일반분양하는 아파트 등의 부속토지는조합이 조합원으로부터 소유권을사실상취득하였다가 제3자에게 매각하는 것이라 하겠고, 따라서 재건축조합에게 취득세 납세의무가 성립되는 것(행정자치부 심사결정 제2004-128호, 2004.6.28.)이라고 할 수 있는 바,청구인의 경우2002.5월 관할관청으로부터 주택재건축조합 설립인가를 받아 2002.10월 조합원으로부터 이 사건 토지를 신탁으로 취득한 후, 주택재건축사업을 종료하여 2004.7월 민영주택건설사업에 대하여 준공인가를 받은 다음 이 사건 쟁점토지에 대하여 일반분양용 아파트 소유권보존등기시 대지권으로 설정등기를 경료하여 청구인 명의로 제3자에게 분양처분을 하게 되는 과정을 보면, 이 사건 토지 중 일반분양분 토지는 재건축주택사업이 준공 후 신탁이 종료되면서 조합원용 토지가 조합원에게 반환되고 나머지 일반분양용 토지에 대한 청구인 명의의 대지권 등기를 함으로써 이루어진 별도의 새로운 취득(헌재결정 2003헌가19, 2005.6.30.)에도 해당된다고 할 것일 뿐만 아니라 청구인이 사업시행자가 되어 주택사업을 진행한 후 사업비 충당 등을 위하여 비조합원에게 이를 분양하는 일종의 수익사업에 해당한다 할 것(○○행정법원 2005.12.29. 선고 2005구합○○)이어서 이를 위한 일반분양분 토지의 취득에 과세하는 것이 실질과세의 원칙에 위반한다고 볼 수 없으며, 셋째, 이 사건 일반분양용 토지의 취득시점을 조합원이 조합에게 신탁할 시점으로 본 것은 잘못이라고 하면서 이사건 주택재건축사업은 2004.7.5. 준공되었으므로 이때는 구 지방세법 제110조제1호단서에서 과세대상으로 보고 있는 주택법 제32조에는 주택재건축조합이 포함되지 않는 것이어서 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다고주장하므로 이를 살펴보면, 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 재건축주택조합이 일반분양용 건축물의 그 부속토지에 대한 취득시점은, 비록 신탁할 시점에는 이 사건 토지가 구획정리되어 구토지가 신토지로 확정되지 않았다하더라도, 지방세법 제105조제1항의 ‘취득’이란 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 취득의 모든 경우를 포함하는 것 및 과세실무상 환지예정지를 취득할 때도 환지처분이 이루어지지 않았더라도 구토지 면적이 아닌 환지예정면적으로 취득세 등을 부과하는 점 및 관련 법령에서 규정한 관리처분계획과 유사한 분양계획이 결의되어 그대로 사업계획승인이 이루어진 후 재건축사업이 구체적으로 개시되는 단계에서 일응 조합원 및 일반에 대한 분양분이 정해진 다음 주택재건축사업이 완료후 일반분양분은 토지구획정리사업 등과 같이 토지가 구체적으로 특정되는 것이 아니고 단지 건축물의 대지권으로 등기되는 점 등에 비추어 원칙적으로 그 “가”목의 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득이나 그 “나”목의 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 모두에 걸쳐 순차적으로 적용된다고 볼 수 있다(행정자치부 심사결정 제2005-423호, 2005.9.25.)고 할 것이므로 청구인의 경우 신탁 취득할 시점에 이 사건 토지에 대하여 취득세 등을 납부하지 아니한 이상 처분청에서 사업종료후 신탁해지시점에 당해연도 기준일의 개별공시지가에 의하여 산출한 시가표준액을 과세표준으로 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠고, 한편, 이 사건 주택재건축사업이 종료된 시점에는 청구인은 주택법 제32조의 조합(직장 및 지역주택조합)이 아니어서 과세대상이 아니라고 주장하나, 구지방세법(2003.5.29. 법률 제6916호로 개정된 것) 제110조본문제1호단서에서 주택법 제32조의 조합만 비과세제외대상으로 규정하여 2003.7.1.부터 2004.12.31.까지는 재건축주택조합은 비과세제외대상에 포함되지 아니하여서 위 기간에 그 “나”목의 경우에 해당될 경우 비과세된다고 할 수 있지만 오히려 위 조항단서규정에 빠짐으로서 수탁자가 신탁해지로 위탁자에게 되돌려 주지 않는 일반분양용 토지는 당연히 과세대상된다고 보는 것이조세법률주의 원칙상 합리적이라 하겠으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 2. 27. 행 정 자 치 부 장 관