개인간의 거래에 있어 검인계약서상 매매가격보다도 그 시가표준액이 높은 경우, 그 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부 (기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2005.10.5. 및 2005.10.10. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○프라자 업무시설 ○○호 및 ○○호(토지 13.42㎡ 건물 53.01㎡, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다.)을 이○○외 1인으로부터 매매로 취득하고, 이 사건 부동산의 시가표준액(100,478,408원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항제3호(2)목 및 같은 법 제273조의2(개인간 거래에 대한 등록세 25% 감면)을 적용하여 산출한 취득세 2,009,560원, 농어촌특별세 242,320원(등록세 감면분 포함), 등록세 1,802,640원, 지방교육세 360,520원, 합계 4,415,040원을 2005.10.10. 신고납부하자 이를 수납하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 부동산 중 801호의 실거래가액은 34,000,000원이고, 그 중 811호의 실거래가액은 36,000,000원인데도 그 보다 높은 시가표준액(50,239,204원)을 각각의 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 개인간의 거래에 있어 검인계약서상 매매가격보다도 그시가표준액이 높은 경우, 그 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분이 적법한지의 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제111조제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하지만, 년부로 취득하는 경우에는 년부금액으로 한다고 하고 있고, 그 제2항에서 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다고 하지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 하면서 같은 항제2호에서 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액이라고 하고 있으며, 그 제7항에서 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 하고 있고, 같은 법 제130조제1항에서 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다고 있으며, 그 제2항에서 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다고 하지만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 하고 있고, 같은 법 제273조의2에서 사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인간 유상거래로 부동산을 취득하여 소유권이전등기(토지는 토지와 건물을 통합평가하는 주택의 부속토지를 등기하는 경우에 한한다)를 하는 경우에는 등록세의 100분의 25를 경감한다고 하고 있으며, 같은 법시행령 제80조제1항에서 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다고 하면서 그 제1호에서 건축물은 소득세법 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 및 건물의 경과연수별 잔존가치율 및 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용한다고 하고 있고, 소득세법 제99조제1항에서 그 제1호나목의 건물의 기준가액에 대하여는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액이라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2005.9.5. 청구인은 이 사건 부동산중 811호(토지 6.71㎡, 건물전용 26.5㎡)에 대하여 ○○도 ○○구 ○○동 ○○번지의 이○○과 매매가액을 36,000,000원으로 하는 매매계약을 체결하였고, 2005.9.15. 이 사건 부동산중 801호(토지 6.71㎡, 건물전용 26.5㎡)에 대하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○-○○의 김○○와 매매가액을 34,000,000원으로 하는 매매계약을 체결하였으며, 2005.10.10. 청구인은 이 사건 부동산에 대하여 처분청의 검인을 받아 관련세액을 납부함과 동시에 소유권이전등기를 경료하였고, 한편, 이 사건 부동산의 시가표준액은 각각 50,239,204원인 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 부동산의 실거래가액보다 높은 시가표준액을 각각의 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하여 이를 보면, 지방세법 제111조제2항 및 같은 법 제130조제2항, 같은 법시행령 제80조제1항 등에서 개인간에 거래하는 경우는 취득(등록)당시의 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 하도록 되어 있는데, 여기서 이러한 거래행위는 법인장부나 판결 등에서 확인된 취득가액은 사실상 취득가격으로 보는 지방세법 제111조제5항의 규정과 달리 일부 매매계약서상에 실제가격보다 다르게 표시하는 경향이 있어, 비록 그 계약서를 관할관청으로부터 검인을 받았다하더라도, 그것이 공적으로 신뢰할만한 실제 거래가격으로 인정하기에 사회통념상 받아들이기 어렵기 때문에 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소(구조·용도·경과연수 등) 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하였고, 이에 따라 계산된 시가표준액이 재산의 객관적인 가치를 반영하였다고 보아 이를 개인간 거래행위에 있어 그 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이라고 볼 수 있으며, 한편, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 따라서 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(헌법재판소 99헌가2판결, 1999.12.23. 선고)인 바, 청구인의 경우, 이 사건 부동산의 매도인은 법인이 아닌 개인이어서 신고취득가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액으로 하도록 되어 있고, 그 시가표준액 결정방식은 같은 법시행령 제80조제1항에서 소득세법 제99조제1항제1호나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 및 건물의 경과연수별 잔존가치율 및 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용하여야 하는 데, 처분청의 취득신고에 따른 납부 세액계산서상에서 위 결정방식으로 산출한 시가표준액(각각 50,239,204원)이 확인되는 이상 처분청에서 이 사건 취득세 등 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 1. 23. 행 정 자 치 부 장 관