개발신탁보수비용이 부대비용에 해당하여 과세표준에 포함시켜서 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 처분청이 청구인에게 2005.10.14. 부과고지한 취득세 63,206,820원, 농어촌특별세 469,800원, 등록세 25,173,250원, 지방교육세 4,650,530원, 합계 93,500,400원(가산세 포함)을 거실장 및 장식장 및 화장대 등의 내장가구 취득비용에 대한 세액을 차감한 세액으로 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2004.7.9. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 1필지 토지 18,879㎡ 지상 ○○빌 공동주택 및 상가 67,058.88㎡(이하“이 사건 건축물 이라 한다)를 신축취득한 후, 그 신축취득원가(43,894,808,518원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 421,390,150원을 신고납부하였으나, 그 후 세무조사결과 법인장부상 총 공사금액 55,570,325,366원에서 이미 신고한 신축원가 및 제세공과금·전기인입비 등 9,062,845,260원 및 신발장 구입비 211,926,000원(과세전적부심에서 채택금액)을 차감한 금액(2,400,745,588원)을 과세표준으로 위 관련세율을 적용하여 산출한 취득세 63,206,820원, 농어촌특별세 469,800원, 등록세 25,173,250원, 지방교육세 4,650,530원, 합계 93,500,400원(가산세 포함)을 2005.10.14. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 건축물에 비치된 거실장, 장식장 및 화장대 등의 내장가구는 완제품상태로 구입한 것으로서 이는 건축물의 주체구조부와 일치되지 아니하므로 과세전적부심결정에서 채택된 신발장과 같이 취득세 등의 과세대상이 아니라고 하고 있고, 또한, 개발신탁보수비용은 이 사건 건축물의 사업시행자이자 위탁자인 ○○산업(주)이 분양 및 판매 등의 사업능력 한계상 부득이 청구인과 분양형 토지신탁계약을 체결함에 따라 청구인에게 그 신탁사무처리에 대하여 지급한 수수료인데, 청구인의 입장에서는 주사업목적에서 발생한 수익이므로, 실질적인 담세자인 ○○산업(주)의 입장에서는 필수적인 건축공사부대비용이 아니고 단지 부동산을 원활하게 분양하기 위한 판매관리비에 해당되므로 이 사건 건축물의 취득세과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 내장가구 구입비 및 건축물 신축·분양 등과 관련하여 위탁자가 수탁자에게 지급한 개발신탁보수비용이 취득세 등의 과세표준에 포함되는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 구지방세법(2005.1.5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것)지방세법 제111조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 년부금액에 의한다고 하고 있고, 같은 법 제130조제1항에서 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다고 하고 있으며, 그 제3항에서 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 하고 있고, 지방세법 시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 그 제2호의 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서)를 말한다고 하고 있으며, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 하면서 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 1996.12.3. 청구인은 토지신탁을 수행하기 위한 건설사업기타 부동산개발과 관련된 일체업무 등을 주목적사업으로 하여 ○○부동산신탁주식회사라는 법인을 설립하였고(그 후 ○○은행과 ○○은행이 합병 후 2002.9.16. ○○부동산신탁주식회사로 변경됨), 2002.6.14. ○○산업(주)은 관할관청으로부터 이 사건 건축물에 대하여 주택건설사업계획 변경승인을 통보(○○구허가58511-○○, 2002.6.14.)받았으며, 2002.7.10. 청구인은 수탁자로, ○○산업(주)은 위탁자겸수익자로 하여 분양형토지신탁계약을 체결하면서 그 신탁계약서 제1조에서 신탁된 토지와 그 지상 신축 건축물을 신탁의 목적으로 하고, 그 제3조에서 청구인은 위탁자를 건축물건설공사수급인으로 도급계약을 체결하도록 하고 있으며, 그 제7조에서 청구인은 위 건축물 준공시 위탁자로부터 신탁재산으로 취득하고 있고, 그 제8조에서 청구인은 신탁부동산에 대하여 적정한 분양금액 및 조건으로 분양할 수 있도록 되어 있으며, 그 제19조에서 신탁재산에 대한 제세금, 설계 및 공사대금, 신탁재산의 보존개량비용, 분양사무처리비용, 기타 제비용은 수익자가 부담하도록 되어 있고, 그 제22조에서 신탁보수는 신탁사무처리에 제공한 용역의 대가로서 계약체결일로부터 2004.8월말까지 총 8회에 걸쳐 각각 3억원씩 지급하도록 하는 총 24억원으로 한다고 하고 있으며, 또한, 위 신탁계약서에 부가된 특약사항 제4조에서 청구인은 위탁자로부터 공사발주에 관한 행위 및 광고홍보에 관한 행위 및 분양가격결정/신탁재산처분에 관한 일체의 행위 및 각종 용역발주에 관한 행위 및 기타 신탁사업진행상 발생되는 일체의 행위에 대한 업무를 포괄적으로 위임받아 관리운용한다고 되어 있고, 2002.7.18. 청구인은 위탁자로부터 이 사건 건축물의 부속토지를 신탁으로 취득하였으며, 2003.8.22. ○○종합건설(주)(○○산업의 100%출자회사)과 가구업체인 ○○산업은 이 사건 부동산의 건축공사관련하여 가구공사 하도급계약을 체결하였고, 그 표준하도급계약서의 내역서에서 신발장 490개 211,926천원(부가가치세 포함. 이하 같다), 거실장 490개 83,930천원, 파우더장 168개 18,480천원, 거실장식장 16개 5,280천원, 붙박이장 168개 54,384천원, 총가액 374,000천원으로 기재되어 있으며(신발장 및 붙박이장은 청구대상이 아님), 2004.1.19. 관할관청은 사업시행자를 ○○산업(주)에서 청구인으로 변경승인하는 이 사건 건축물에 대한 주택건설사업계획 변경승인서를 청구인에게 통보하였고, 2004.7.9. 청구인은 관할관청으로부터 이 사건 건축물에 대한 사용검사필증을 교부받았으며, 그 후 2004.7.28. 이 사건 건축물에 대하여 소유권보존등기를 경료하였고, 청구인의 법인장부에는 토지신탁 건설원가명세서(2002.7.10.부터 2004.12.31.까지)상 개발신탁보수계정과목에 24억원이 기장되었으며, ○○산업(주)의 장부에는 지급수수료 계정과목에 2002.9.13.부터 2004.6.28.까지 8회에 걸쳐 총 24억원을 토지신탁보수비용으로 청구인에게 지급한 것으로 기장되었고, ○○종합건설(주)의 거래처원장 외상매입금 계정과목에서는 가구납품비로 2004.4.30.에 40백만원, 2004.5.30.에 175백만원, 2004.7.5.에 159백만원 총 374백만원으로 기장된 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 거실장 및 장식장 및 화장대 등의 내장가구에 대한 구입비용(청구인은 107,690,000원이라고 하나 과표상으로는 745,588원임) 및 아파트 분양을 위한 판매관리비 성격인 개발신탁보수비용(24억원)은 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 지방세법 제111조제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제2항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것인바(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조), 먼저, 행정자치부 지방세 기본통칙 111-1(과세표준)에서 분양을 위한 선전광고비(신문·TV 등 분양광고비)는 건축비용이 아닌 건축물 판매비용으로 과세표준에서 제외한다고 하고 있고, 비품구입비 중 건축물의 주체구조부와 일체가 된 것(붙받이 장 등)은 과세표준에 포함한다고 되어 있으며,토지처분신탁보수비는 특정법인과 체결한 신탁계약서상일종의 중계수수료로 볼 수 있으므로토지취득과 직접적으로 견련되었다고 볼 수 있다(심사청구결정 2005-452호, 2005.10.31.)고 하는 등을 비추어 볼 때, 첫째, 거실장 및 장식장 및 화장대 등의 내장가구는 2003.8월 ○○산업의 100%출자회사인 ○○종합건설(주)과 가구업체인 ○○산업이 체결한 표준하도급계약서상에서 거실장 490개및 파우더장 168개 및 거실장식장 16개 등으로 기재되어 있고, ○○종합건설(주)의 거래처원장 외상매입금 계정과목에서 가구납품비로 2004.4월에서 2004.7월까지 3차에 걸쳐 총 374백만원을 지급한 것으로 기장되어 있으며, 이 사건 건축물 분양홍보물에서 특별히 분양자에게 위 가구들을 제공한다고 프리미엄 혜택을 부가한 사실들을 종합해 보면, 이러한 가구들은 분양자 기호에 따라 취득여부 및 배치상황 등이 유동적이라고 할 수 있고, 또한 가구공사의 특성상 건축공사현장에서 직접적으로 축조되는 것이라기보다는 다른 작업장에서 완제품을 만들어서 제공되는 것이 통상적이라 할 수 있으며, 또한, 가구별 건축평면도상 이들 가구를 수용할 공간을 특별히 마련되어 있지 아니한 것으로 보여 지므로 이를 건축물의 주체구조부와 필수적으로 부수되는 것이라고 보기는 무리가 있다고 할 것이어서, 이 부분에 대한 공사원가는 취득세 과세표준에서 제외되어야 할 것이라고 봄이 상당하다고 판단되고, 둘째, 개발신탁보수비용(24억원)은, 신탁법에서 신탁이라 함은 위탁자와 수탁자와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말한다고 정의하고 있고, 또한, 2002.7월 수탁자인 청구인과 위탁자겸수익자인 ○○산업(주)이 체결한 분양형토지신탁계약서에서 그 제1조에서 신탁된 토지와 그 지상 신축 건축물을 신탁의 목적으로 하고 있는 점 및 그 제8조에서 수탁자가 신탁부동산에 대하여 적정한 분양금액 및 조건으로 분양할 수 있도록 되어 있는 점 및 그 제22조의 신탁보수는 신탁사무처리에 제공한 용역의 대가라고 하고 있는 점, 그리고 그 특약사항 제4조에서 청구인은 위탁자로부터 공사발주에 관한 행위 및 광고홍보에 관한 행위 및 분양가격결정/신탁재산처분에 관한 일체의 행위 및 기타 신탁사업진행상 발생되는 일체의 행위에 대한 업무를 포괄적으로 위임받아 관리운용한다고 되어 있는 점 및 청구인의 법인장부의 토지신탁건설원가명세서에서 24억원이 기장된 사실 등을 종합하여 볼 때, 이러한 개발신탁보수비용은 수탁자가 건축물을 신축공사에서 분양판매까지의 전체과정을 신탁처리하는 데에 제공한 용역의 대가로서 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 지급한 직·간접적인 부대비용과 같다고 보겠으므로 처분청에서 취득세 과세표준으로 삼은 것은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 1. 23. 행 정 자 치 부 장 관