채무인수비용을 착오로 용지계정을 영업권으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 10필지 토지 4,505㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다.)상에 건축중인 ○○구○○베르빌 주상복합건물 건축공사의 도급인인 청구인이 공사대금 채무변제에 따른 대물변제로 이 사건 토지를 위 공사시행자인 ○○개발(주)로부터 2004.4.1. 취득하고, 그 감정가액(6,757,500,000원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 148,665,000원, 등록세 등 243,270,000원, 합계 391,935,000원을 2004.4.8. 신고 납부하였으나, 세무조사 결과 법인장부상 용지계정에 영업권 860,000,000원(이하 “이 사건 영업권”이라 한다.)이 기장된 것을 이 사건 토지와 관련된 것으로 보고, 이를 과세표준으로 위 세율을 적용하여 산출한 취득세 22,998,120원, 농어촌특별세 1,892,000원, 등록세 34,497,180원, 교육세 6,383,430원, 합계 65,770,730원(가산세 포함)을 2005.10.11. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 처분청에서 법인장부상 용지계정에서 확인한 이 사건 영업권 860,000,000원은 ○○베르빌 주상복합건물 건축공사의 최초 시행사인 (주)○○주택의 사업권 인수에 대한 채무적 비용으로 영업권계정에 분류하여야 할 것을 착오로 용지계정에 분류한 것이므로 실질과세의 원칙상 취득세 등의 과세대상이 아니라고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 전사업자 채무인수비용을 법인장부상 착오로 용지계정에 기장되었다고 하여 토지의 취득가액으로 볼 수 있는지의 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제111조제5항에서 그 제3호의 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 년부금액에 의한다고 하고 있고, 같은 법 제130조제1항에서 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다고 하고 있으며, 그 제3항에서 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 하고 있고, 지방세법 시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 그 제2호의 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서)를 말한다고 하고 있으며, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 하면서 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2002.2.25. 전전사업자인 (주)○○주택(갑)과 전사업자인 ○○개발(주)(을)는 2002.1.30. ○○동○○에코빌 사업권 및 대지 양도양수계약서상 이행잔금 일십억원(현금 오억원, 상가매물지급 오억원)에 대한 처리사항 및 상가부문채권은 (을)이 일반분양전 최우선적으로 (갑)이 지정한다는 내용으로 합의약정서를 작성하고 있었고, 2004.3.31. ○○개발(주)과 청구인(당시는 주식회사 건설○○)은 양자는 이 사건 토지외 1필지(취득당시 타인소유임)상 지하 6층·지상 43층 주상복합건축물 91,821.448㎡에 대한 사업권일체 및 이 사건 토지를 양도양수하며, 청구인은 최초 사업자인 (주)○○주택관련채무 인수비(사업권인수비) 잔액의 한도액은 860,000,000원(상가담보 5억원, 현금 360백만원)으로 하면서 이 한도금액을 확정미지급금으로 승계하고 (회계처리 일자별 내역에서 860백만원이 2004.4.1. 용지계정에 분류하였고, 2005.1.1. 영업권으로 환원분류함), 양자는 자산양수도 회계처리 기준으로는 이 사건 토지외 1필지의 가액은 감정평가법인의 감정가액으로 함과 동시에 이는 공사미수채권(7,065백만원)과 상계처리하도록 하고 있으며, 양수도 회계처리장부중 자산항목은 용지 6,757,500천원, 미성공사 18,081,931천원(2003.3.31. 현재 공정율 27.96%), 미수금 2,684,600천원, 예금 10,477,088,337원, 영업권 4,534,178,007원, 총 42,535,178천원으로, 부채항목은 매입채무 6,757,500천원, 미지급금 2,185,000천원(○○분 860백만원 포함), 분양선수금 33,592,527,564원, 총 42,535,178천원으로 각각 정하도록 되어 있는 내용으로 ○○구○○동○○베르빌주상복합건축물(이하 “○○베르빌”이라고 한다.)에 대한 사업권 양도양수 계약을 체결하고 있고, 2004.3.31. 양도인과 청구인은 이 사건 토지에 대하여 대물변제 계약서를 작성하였으며, 2004.4.7. ○○개발(주)가 의뢰한 (주)○○감정평가법인은 이 사건 토지외 1필지 4,710㎡에 대한 감정평가액은 7,065백만원으로(※위 1필지는 같은 동 48-2번지 대지 205㎡ 307,500천원 미양수함), 나머지 구축물 73,803.8㎡에 대한 평가액은 18,081,931,000원으로 계산하였고, 2004.4.8. 청구인은 이 사건 토지에 대하여 감정가액을 과세표준으로 취득세 등을 납부하였으며, 2005.7.25. 부산광역시장은 타워베르빌에 대하여 임시사용승인하자 2005.8.18. 청구인은 ○○베르빌의 임사사용승인에 따른 그 취득원가(60,848,399,257원)를 과세표준으로 하여 취득세 등을 납부하였는데, 그 취득원가명세표상에 재료비 9,002,846,190원, 노무비 1,058,593,263원, 외주비 29,019,340,894원, 경비 3,175,222,630원, 건물양수도대금 18,081,931,000원으로 구분되고 있었고, 2005.11.15. 부산광역시장은 ○○베르빌에 대하여 사용승인한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 처분청에서 법인장부상 용지계정에서 확인한 이 사건 영업권으로 기장된 금액은 최초 사업시행자인 (주)○○주택의 사업권 인수에 대한 채무적 비용으로 미지급금이어서 실질과세의 원칙상 취득세 등의 과세대상이 아니라고 주장하므로 이를 살펴보면, 지방세법 제111조제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제2항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것인바(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조), 먼저, 이 사건의 경우는 청구인이 전사업자로부터 토지와 건축공정 27.96%, 공동주택분양율 74.7%에 있는 건축물 일체를 양수받는 것으로 이 사건 영업권에 해당하는 금액을 토지의 취득가액나 건축물의 취득원가 중에서 어느 곳의 취득가액으로 볼 것인지를 판단하여야 할 것으로서, 청구인의 경우, 2002.2월 최초사업시행자인 (주)○○주택과 ○○개발(주)과의 합의약정서상의 기체결한 사업권 등의 양도양수계약서상 이행잔금 일십억원에 대한 처리내용, 2004.4월 감정평가법인이 이 사건 토지외 1필지 및 건축물에 대한 감정평가한 금액, 2004.3월 ○○개발(주)과 청구인이 체결한 ○○베르빌에 대한 사업권 양도양수 계약서에서 양자는 ○○베르빌에 대한 사업권일체 및 이 사건 토지를 계약목적물로 하고 있는 점 및 (주)○○주택관련채무 인수비 잔액의 한도액은 860백만원함과 동시에 이 한도금액을 확정미지급금으로 청구인이 승계하도록 되어 있는 것 및 자산양수도 회계처리 기준으로 이 사건 토지외 1필지의 감정가액과 공사미수채권과 상계처리하도록 하는 사실 및 양수도 회계처리장부중 자산항목에 용지 6,757,500천원(이 사건 토지가액) 및 미성공사비 18,081,931천원 등으로, 부채항목은 미지급금 2,185,000천원(○○주택분 860백만원 포함) 등으로 각각 정하도록 하고 있는 점 들을 종합하여 볼 때, 이 사건 토지와 ○○베르빌 건축공사에 대한 사업권은 위 양수도계약서나 감정평가서, 대물변제계약서, 그리고 취득세 등 신고납부서상에서 분명하게 구분되어 있고, 이 사건 영업권은 그 성격이 전사업자 채무를 인수한 미지급금으로서 회계처리상 수정후 용지계정에서 영업권 계정으로 기장되었다 하더라도, 이는 이 사건 토지에 대하여 최초 전전사업자의 건축물건설공사시행권과 토지대금이므로 이미 전사업자가 전전사업자로부터 2002.2월 취득당시 토지계정에 포함되어야 하는 것이며, 청구인과 전사업자간의 체결한 양수도계약서상 영업권(즉 건축공사공정율 27.96%, 및 공동주택분양율 74.7% 상태하의 영업권 4,534,178,007원)은 건축중인 건물이 있어서 토지와 별개로 건설가계정에 포함될 수 있으므로 양자는 그 성격이 같다고 볼 수 없고, 이 사건 영업권을 2004.4월에는 용지계정에 분류하였으나 2005.1월에는 영업권으로 환원분류한 사정, 특히, 토지와 건축물은 독립적인 과세객체인데 이 사건 토지 및 사업권을 양수한 시점에는 건축물이 준공되어 있지 않아서 당연히 건축물에 대하여 취득할 물건이 없다고 할 것이므로 법인장부상 계정과목에 관계없이 토지와 견련된 부대비용으로 보아야 할 것(세정 13407-1143호, 1996.10.7.)이며, 이렇게 토지와 그 미완성건물이 함께 제2,3차 등의 양수도계약으로 제3자에게 양도되면 이러한 영업권 등은 건축물 취득관련 건설원가에서 누락될 수 있는 것에 비추어 보더라도 합목적성이 있다고 봄이 상당하다 할 것이므로 처분청에서 이 사건 영업권에 대한 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006. 1. 23. 행 정 자 치 부 장 관