[요지] 수탁자는 알선을 행할 시는 별도로 부동산 임대차 중개수수료 상당액을 받을 수 있다는 전소유자와 신탁회사가 체결한 부동산처분신탁계약서 제14조제2항에서 보면 이는 일종의 중계수수료로 볼 수 있으며 이 토지에 직접적으로 관련되어 그 취득가액의 일부에 해당하는 것이어서 그 때부터 그 가액만큼 이 사건 토지의 취득가액이 늘어나서 사실상의 취득가격에 포함하는 것이 타당함.
[요지] 수탁자는 알선을 행할 시는 별도로 부동산 임대차 중개수수료 상당액을 받을 수 있다는 전소유자와 신탁회사가 체결한 부동산처분신탁계약서 제14조제2항에서 보면 이는 일종의 중계수수료로 볼 수 있으며 이 토지에 직접적으로 관련되어 그 취득가액의 일부에 해당하는 것이어서 그 때부터 그 가액만큼 이 사건 토지의 취득가액이 늘어나서 사실상의 취득가격에 포함하는 것이 타당함.
[주 문] 처분청에서 청구인에게 2005.6.13. 부과고지한 취득세 등의 과세표준7,052,462,550원을 6,992,462,550원(사업성검토용역비 60,000,000원 제외)으로 산출한 취득세 등으로 경정한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 법인인 청구인이 2003.2.17.○○시○○구○○동 산○○번지외 65필지 토지 442,498.6㎡(이하 “이 사건 토지 라 한다.)를 취득한 다음 그 취득가액을82,738,000,000원으로 하여 취득세 등을 신고납부하였으나, 그 후 세무조사결과 법인장부에서 이 사건 토지취득과 관련된 부대비용 7,052,462,550원(전소유자의 양도소득세 등 납부금액 6,552,559,010원, 기타 499,903,540원)을 확인하고, 이를 과세표준으로 지방세법 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 162,259,100원, 농어촌특별세 15,515,410원, 등록세 253,888,640원, 지방교육세 46,546,240원, 합계 485,209,390원(가산세포함)을 2005.6.13. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 신고납부하지 아니한 과세표준 7,052,462,550원 중 전 토지소유자의 양도소득세 납부금액 6,388,810,400원과 종합토지세 납부금액 163,748,610원, 합계 6,552,559,010원은이 사건 토지의 취득당시 매매계약서등에 지급하였거나 부담할 조건이 명시되지 않았을 뿐만 아니라, 이 사건 토지를 계약서상 잔금지급일(2003.12.17.)전인 2003.2.17.에 잔금을 완납·취득하였으며, 그 후 2003.6.15. 전 소유자들의 제세공과금 대납요청에 따라 비용처리한 것으로서 이 금액은 취득일 이후에 지급원인이 발생한 것이므로 지방세법시행령 제82조의3제1항에서 규정하고 있는 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용에 해당되지 아니하므로 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하고 있다.
3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 토지를 취득 후 10개월이 경과하여 전소유자의 양도소득세를 대납한 것 등이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제111조제5항에서 그 제3호의 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 년부금액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제130조제3항에서 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 하고 있으며, 같은 법 시행령 제82조의2제1항에서 법 제111조제5항제3호에서 "법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 그 제2호에서 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2001.11.2. 청구인은주택건설업·건축공사업·토목공사업 등을 목적으로 하는법인을 설립하였고, 1993.1.1.부터 1999.1.16.까지 전소유자 중 1명인 이○○은 이 사건 토지 중 같은 동 978번지외 57필지 315,403.9㎡를 취득하였으며, 1994.5.2.부터 1997.1.1.까지 다른 전소유자인 오○○은 이 사건 토지 중 같은 동 산○○번지외 52필지 127,094.7㎡를 취득하였고, 1998.1.23. 이 사건 토지에 대하여 전소유자인 이○○과 오○○은 대한토지신탁(주)<구(주)주택공제부동산신탁>를 수탁자로, 우선수익자를 대한주택보증(주)으로, 신탁기간은 2002.1.21.부터 2007.1.20.까지로 하는 부동산처분신탁계약을 체결하면서 그 제14조 신탁보수에 관한 규정 제2항의 수탁자는 알선을 행할 시는 별도로 부동산 임대차 중개수수료 상당액을 받을 수 있다고 되어 있으며, 1998.1.30. 대한토지신탁(주) 명의로 이 사건 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하였고, 2002.1월 청구인은 대한토지신탁(주)과 신탁부동산매매계약을 체결(2003.2.7.검인)하면서 그 계약서 제2조에 같은 동 산 113-1번지외 65필지 토지 452,814.9㎡(이 사건 토지는 같은 필지 442,498.6㎡임)에 대하여 매매가액은82,738,000,000원에 대금은 2003.2.17.부터 2003.12.17.까지 4차에 걸쳐 분할하여대한주택보증(주)에게 지급하도록 되어 있으며, 그 제4조제1항에서 매수인인 청구인은 매매토지상 공동주택건설을 위한 대지조성공사와 관련하여 민원처리, 재해방지 등과 관련된 일체의 비용과 책임을 부담한다고 되어 있고, 같은 조제4항에서 매매토지상 주택건설사업주체인 (주)○○개발을 피신청인으로 하는 제소전화해조서를 청구인의 책임아래 작성하고, 그 제5조에서 소유권이전시 담보가등기를 제외한 모든 권리제한사항은 청구인이 부담하도록 되어 있으며, 그 제6조에서 계약해지를 규정하면서 특히, 제소전화해신청에 필요한 행위를 체결일로부터 15일내에 하지 않으면 최고없이 해지한다고 되어 있고, 2002.1.23. 청구인은 전소유자중 1명인 이○○및 (주)○○개발을 양도인으로 하는 다대지구 아파트사업 사업권 양도양수약정을 체결하였는데, 그 내용에 양도인과 양수인은 토지소유권을 제외한 제반사업권(양도인이 득한 주택건설 사업계획승인권 및 토지매매계약 체결 전까지 양도인이 투입한 제반 사업비)에 대하여 양도양수금액 19,400,000,000원(○○개발: 94억원, 이○○: 100억원)을 지급하도록 되어 있으며, 2003.2.17.청구인은 이 사건 토지에 대하여 잔금을 완납취득하여 82,738백만원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 자진신고납부하였고, 2003.6.15. 전소유자(수탁자) 오○○외 1인은 부동산처분신탁계약내용에 따라 청구인에게 이 사건 토지와 관련된 모든 제세공과금을 부담할 것을 요구하였으며, 2003.12.12. 전소유자가 요청한 사항에 대하여 법인이사회에서 제세공과금(약 60억 내지 80억원 추정)을 토지원가에 산입하는 것으로 하여 부담하는 것으로 승인가결되었고, 처분청 담당공무원의 세무조사내용에서는 청구인의 법인장부상 건설용지 계정에서 2003.2.17. 이 사건 토지 취득대금82,738,000,000원 및 전소유자인 이○○사업권 양수대금 10,000,000,000원 및 2003.10.16. 전소유자 오○○의 2002년도분 종합소득세 대납분 163,748,615원 및 2003.12.31. 전소유자들의양도소득세 6,388,810,400원(어음담보제공)이, 위 장부상 지급수수료계정에서는 토지처분신탁보수비 396,000,000원(2002.2.26. 99백만원 및 2003.12.17. 297백만원 지급) 및 사업성검토용역비 60,000,000원(2002.3월 2천만원 및 2003.1월 4천만원 지급) 및 제소등 기타부대비용 43,903,540원(2002.2월)이 각각 기재된 사실을 확인되므로,2005.6.13. 처분청은 이 사건 토지 취득과 관련된 비용 7,052,462,550원(세무조사시 확인된 금액)을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과고지하였으며, 한편, 이 사건 토지내 공동주택은 토지면적 279,193.6㎡지상에 공동주택 16～20층 49개동 3,462세대 연면적 536,383.4287㎡를 건설기간 1998.5.9.부터 2007.12.6.까지 건설하도록 계획된 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인의 주장을 차례로 살펴보면, 지방세법 제111조제5항제3호, 같은 법시행령 제82조의2제1항제2호 규정에 의하면, 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서와 같은 법인장부에 의하여 과세대상 물건에 대한 사실상의 취득가격이 입증되는 경우에는 취득자의 신고와 관계없이 그 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 정하도록 규정하고 있고, 한편, 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는 지방세법시행령 제82조의3제2항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있는 데, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 '취득가격'에 포함되지 아니한다 할 것인바(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 참조), 청구인은 법인장부상 건설용지 및지급수수료계정에서전소유자 오○○의 종합소득세 대납분 및 전소유자들의양도소득세 대납분 및 토지처분신탁보수비용 및 사업성검토용역비용 및 제소등 기타부대비용은 취득이후 발생한 비용이어서 취득가액이 아니라고 주장하므로 이를보면,먼저 이 사건 토지는 청구인이 취득 전부터 전소유자가 그 지상에 아파트 건립을 위하여 제반절차를 이행하여 왔던 토지로서 취득당시 그 취득가액에는 이미 향후 아파트분양에 따른 기대이익이 포함되어 있거나 그러한 기대이익이 포함되지 아니할 경우 매도인이 부담하여야 할 제반비용을 수용하게 하는 조건이 내재되어 있을 가능성이 있다고 봄이 상당하다 할 것이며, 위 제반비용도 지방세법시행령 제82조의3제2항에서 취득가격은 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 취득과 관련하여 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 하기 때문에 취득일이후 취득과 관련된 비용도 포함된다 할 것이나, 그것이 그 취득가액에 포함되기 위해서는 발생주의 회계원칙상 취득당시 지급할 채무가 발생한 것이어야 하고, 그 지급할 채무도 완전한 금액이 아닐지라도 지방세법 제71조의 수정신고제도에 비추어 사회통념상 객관적으로 상당성이 있는 금액을 예측가능하여야 하는 것으로서, 청구인의 경우, 이 사건 토지와 관련하여 청구인이 지급한 것으로 2003.10월 전소유자 오○○에 대한 대납분 163,748,615원은 2002년도분 오○○의 종합소득세이며, 2003.12월 양도소득세 대납분 6,388,810,400원은 이 사건 토지를 매각함에 따라 발생한 소득에 대한 전소유자들의 소득세이고, 2002.2월 및 2003.2월 토지처분신탁보수비 396,000,000원은 수탁자는 알선을 행할 시는 별도로 부동산 임대차 중개수수료 상당액을 받을 수 있다는 전소유자와 신탁회사가 체결한 부동산처분신탁계약서 제14조제2항에서 보면 이는 일종의 중계수수료로 볼 수 있으며, 2002.3월 및 2003.1월 사업성검토용역비 60,000,000원은 아파트 건설에 대한 용역비이고, 제소 등 기타부대비용 43,903,540원은 경매말소비 및 신탁등기비 및 제소전화해조서 작성비용 등에 지출된 비용으로 확인되는데, 2002.1월 청구인과 대한토지신탁(주)이 체결한 신탁부동산매매계약서 제4조제1항에서 청구인은 매매토지의 대지조성공사와 관련하여 민원처리, 재해방지 등과 관련된 일체의 비용과 책임을 부담한다고 되어 있고, 같은 조제4항에서 매매토지와 관련된 제소전화해조서를 청구인의 책임아래 작성하도록 되어 있으며, 그 제5조에서 소유권이전시 담보가등기를 제외한 모든 권리제한사항은 청구인이 부담하도록 되어 있고, 그 제6조에서 계약해지를 규정하면서 특히, 제소전화해신청에 필요한 행위를 체결일로부터 15일내에 하지 않으면 최고없이 해지한다고 약정되어 있는 계약내용에 비추어 보면, 위 비용 중 토지처분신탁보수비 및 제소등 기타부대비용(총 439,903,540원)은 이 사건 토지취득과 직접적으로 견련되었다고 볼 수 있어 그 취득가액에 포함한다고 할 것이나, 사업성검토용역비(60,000,000원)는 이 사건 토지취득과 연관되었다고 하기보다는 이 사건 토지상에 신축되는 아파트건설원가에 계상되는 부분으로 보는 것이 무리가 없다 할 것이고, 그리고, 전소유자 오○○에 대한 종합소득세 대납분 및 전소유자들의 양도소득세 대납분(총 6,552,559,015원)에 대하여는 비록 취득당시 채무발생여부가 불명확하다하더라도 위 매매계약서 제4조에서 불명확한 조건까지도 수용한 것에 비추어 볼 때 이러한 채무발생의 개연성이 전혀 없다고는 볼 수 없다 하겠고, 그 채무를 청구인의 이사회에서 토지원가에 산입하기로 의결되어 실제로 부담한 이상 이는 부동산이 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것은 아니라고 보아야 할 것으로서 실질적으로는 이 사건 토지에 직접적으로 관련되어 그 취득가액의 일부에 해당하는 것이어서 그 때부터 그 가액만큼 이 사건 토지의 취득가액이 늘어나서 사실상의 취득가격에 포함된다고 볼 수 있으므로 처분청에서 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2005. 10. 31. 행 정 자 치 부 장 관