토지거래허가구역 내에 있는 토지를 취득하면서 잔금을 지급한 후에 토지거래허가를 받은 경우 취득일을 언제로 볼 것인지 여부(경정)

[주 문] 처분청에서 2005.1.10. 청구인으로부터 수납하여 징수 결정한 취득세34,069,510원, 농어촌특별세 2,972,200원, 합계 37,041,710원을 취득세 27,020,000원, 농어촌특별세 2,702,000원, 합계29,722,000원으로 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산○○외 1필지 17,871㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 매매금액을 1,351,000,000원으로 하여 2004.4.22. 매매계약을 체결하고 2004.5.21. 잔금을 지급한 후 2004.12.24. 토지거래허가를 받고 같은 날 사실상 잔금지급일인 2004. 5.21.을 취득일로 보아, 이 사건 토지의 매매가액 1,351,000,000원을 과세표준액으로 하고 지방세법 제112조제1항의 세율을 적용하여 취득세 27,020,000원, 농어촌특별세 2,702,000원, 취득세가산세 7,049,510원, 농어촌특별세가산세270,200원, 합계 37,041,710원을 2005.1.10. 납부하자 이를 징수결정 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 사실상 잔금지급일을 취득일로 보아 가산세를 포함하여 취득세를 신고납부 하였으나, 국토이용관리법상의 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효이므로 이 사건 토지의 취득일은 잔금지급일이 아니라 토지거래허가일로 보아야 하는 것으로서, 취득일인 토지거래허가일부터 30일 이내에 취득세를 신고납부한 것이므로, 처분청에서 잔금지급일을 이 사건 토지의 취득일로 보아 취득세 등에 대한 가산세 부과함은 부당하다고 주장하면서 이미 납부한 가산세를 환부하여 줄 것을 요구하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 취득하면서 잔금을 지급한 후에 토지거래허가를 받은 경우 취득일을 언제로 볼 것인지여부에 관한 것이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제120조제1항에서 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날로부터 30일 이내에 그 과세표준액에 제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다고 규정하고, 동법시행령 제73조제1항에서 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다고 규정하고 그 제1호에서 법 제111조제5항 각호의 1에 해당하는 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일이라고 규정하고 있으며, 동법 제121조제1항에서 취득세 납세의무자가 제120조의 규정에 의한 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 상당하는 신고불성실 가산세와 산출세액 또는 부족세액에 가산율과 납부지연일자를 곱한 납부불성실 가산세를 보통징수방법에 의하여 징수한다고 규정하고 있으며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조제1항에서 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다라고 규정하고, 그 제6항에서 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 2004.4.22. 이 사건 토지를 1,351,000,000원 매수하기로 매매계약을 체결하고 계약금 100,000,000원을 지급하였으며, 2004.4.23. 중도금 250,000,000원을 지급하고 2004.5.21. 잔금 1,001,000,000원을 지급하였으며, 2004.12.24. 토지거래허가를 받고 같은 날 가산세를 포함하여 취득신고를 하고 취득세 등37,041,710원을 2005.1.10. 납부한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 이에 대하여청구인은국토이용관리법상의 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관한 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효이므로 이 사건 토지의 취득일은 잔금지급일이 아니라 토지거래허가일로 보아야 하는 것으로써, 취득일인 토지거래허가일부터 30일 이내에 취득세를 신고납부한 것이므로, 처분청에서 잔금지급일을 이 사건 토지의 취득일로 보아 취득세 등에 대한 가산세 부과함은 부당하다고 주장하고 있는 것에 대하여 살펴보면, 취득세가 본래 재화의 이전이라는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것(대법원 94누10627 판결,1995.1.14. 선고)이나, 국토이용관리법 소정의 규정에 의한 토지거래허가구역 내에서의 토지거래는 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이므로 토지에 대한 거래허가를 받지 아니한 상태에서 매매대금을 전액 지급하였다 하더라도 이는 보관금 또는 선급금의 상태로 있다가 토지거래허가를 받아야 비로소 그 허가일에 토지를 취득한 것으로 보는 것(감사원 제2001-13호, 2001.10.30.)이므로,청구인의 경우 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지를2004.5.21. 잔금을 지급하고 취득한 후, 2004.12.24. 토지거래허가를 받았으므로, 이 사건 토지의 취득일은사실상 잔금지급일인 2004.5.21.이 아니고 토지거래허가를 받은2004.12.24.이 되는 것이어서, 청구인이 이 날부터 30일 이내에 취득세를 신고하고 2005.1.10. 납부하였으므로, 처분청에서 이 사건 토지에 대해 취득세가산세 등을 징수한 처분은 잘못이라 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2005. 8. 29. 행 정 자 치 부 장 관