분양대금의 일부(0.52%)를 미납한 상태에서 사용승인을 받고 입주지정일을 경과하여 잔금을 완납한 경우 그 취득시기를 언제로 보는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외1필지 ○○파인힐 ○○동 ○○호 토지 22.319㎡, 건축물 293.928㎡(이하 “이 사건 아파트”라고 한다.)에 대한 분양대금 99.48%를 납부한 상태에서 매도인겸 시행사인 ○○상호신용금고(이하 “이 사건 시행자”라고 한다.)가 이 사건 아파트의 사용승인을 받았으므로 사용승인일인 2003.12.20에 취득한 것으로 보고, 2004.12.1. 취득가액 406,599,342원을 과세표준으로 관련세율을 적용 산출한 취득세 9,758,370원, 농어촌특별세 894,500원, 합계 10,652,870원(가산세 포함)을 신고납부하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 아파트의 분양계약을 체결후 분양대금을 거의 선납하고 분양대금의 0.52%만 남겨놓은 상태에서 2003.12.20. 준공되어 입주가 가능하다는 통보를 받았지만 2003.10.29. 정부의부동산종합대책의 영향으로 약1년간 부동산경기가 침체되어 종전에 살고 있던 같은 동 ○○아파트(○○동○○호)가 팔리지 않아 양도세 부담 등을 우려하여 그 잔금을 완납하지 못하여 입주하지 못하였고, 분양자인 (주)○○건설이 수차례 잔금납부를 독촉하므로 2004.11.5. 잔금을 납부하였으며, 실제로 2005.2.23. 입주하였으므로 취득일은 잔금납부일이라고 하면서 가산세를 부과한 것은 부당하다고 주장 하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 아파트 분양대금의 일부(0.52%)를 미납한 상태에서 사용승인을 받고 입주지정일(계약서상 잔금지급일)을 경과하여 잔금을 완납한 경우 그 취득시기를 언제로 보아야 하는 지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 구 지방세법(2003.12.30. 법률 제7013호로 개정되기 전의 것) 제104조제8호에서 취득이란 매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물출자·건축·개수·공유수면의 매립·간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다고 하고 있고, 같은 법 제105조제2항에서 부동산ㆍ차량ㆍ기계장비ㆍ입목ㆍ항공기ㆍ선박ㆍ광업권ㆍ어업권ㆍ골프회원권ㆍ콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 민법ㆍ광업법ㆍ수산업법ㆍ선박법ㆍ산림법ㆍ건설기계관리법ㆍ자동차관리법 또는 항공법 등 관계법령의 규정에 의한 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 하고 있으며, 지방세법시행령 제73조제1항에서 유상승계취득의 경우에는 그 제1호의 법 제111조 제5항 각호의 1에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2001.3.5. 청구인은 분양대금은 531,200,000원에, 계약금 53,120,000원은 계약일에, 중도금 318,720,000원은 2001.5.16.부터 2003.7.15.에, 잔금 159,360,000원은 입주지정일(2004.2.29.)에 지급하기로 하는 내용과 공급계약서 제2조에서 중도금과 잔금 선납액에 대하여 년12%의 할인율을 적용 할인하고, 그 제11조에 잔금을 완납하고 시행자가 요구하는 서류를 제출한 후 입주증을 받아 입주하는 등의 내용으로(주)○○상호신용금고와 이 사건 아파트 분양계약을 체결하였고, 2003.12.20.이 사건 시행자는 관할관청으로부터 아파트 사용승인을 통보받았으며,2004.9.30.청구인은 시공자겸 분양자인○○건설(주)로부터 2004.10.29.까지 완납하지 않으면 계약을 해제하겠다는 문서를○○우체국장의 내용증명으로 통보받았고, 2004.10.24.○○닷컴의○○경제란에 2003.10.29.부동산종합대책 1년간 성과에서 강남권의 아파트가격이 2%정도하락하고, 8월 현재 미분양 아파트가 전국적으로 약5만가구가 발생하였으며, 금년 1월에서 8월까지 거래건수도 작년 동기대비 29%가 감소했다는 기록이 있으며,2004.11.30. 청구인은 이 사건 아파트에 대한 공급계약서를 관할관청으로부터 검인받은 후,2004.11.14. 분양잔금을 연체료를 포함하여 완납한 다음 2004.12.1. 이 사건 아파트에 대한 취득신고 및 납부를 하였고,2005.2.14. 청구인은 곽○○과 종전주택을 매도가격은 550백만원에, 계약금 50백만원은 계약일에, 중도금 220백만원은 2005.3.14.에, 잔금 280백만원은 2005.4.14.에 지급하는 것으로 하는 매매계약을 체결하였으며,2005.3.28. ○○아파트관리사무소장은 청구인이 관리사무소에 선수관리비를 납부하고 2005.2.23. 입주하여 현재 거주한다는 문서를 처분청에게 통보하였고, 한편, 분양대금 중 190,190,000원은 2001.3.5.에, 236,690,265원은 2001.3.6에, 2,497,125원(연체료 263,040원 포함)은 2004.11.5.에 각각 납부하였고, 선납으로 인하여 102,085,650원을 할인받은 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 아파트 분양대금의 일부(0.52%)를 미납한 상태에서 사용승인을 받고 입주지정일(계약서상 잔금지급일)을 경과하여 잔금을 완납한 경우 잔금을 완납한 날을 취득시기로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 보면, 지방세법시행령 제73조제1항에서 취득세부과대상이 되는 유상승계취득하는 경우에는 계약서상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보되, 잔금을 계약상의 지급일 전에 사실상 지급한 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 취득시기는 원칙적으로 잔금을 모두 지급한 때라고 하겠지만, 사인간의 거래에 있어서는 거래관계를 공적으로 증빙할 수 없어서 잔금완납여부에 불구하고 부득이 계약서상의 잔금지급일로 간주하는 입법취지에 비추어 볼 때, 계약된 금액에 비하여 극히 적은 소액의 잔금만을 남겨 놓은 상태에서 분양아파트의 경우는 늦어도 사용승인후 입주지정일(잔금지급일)로 보는 것이 합목적적이라고 할 것으로서, 청구인의 경우 분양계약서 제5조제1항에서 잔금을 일정기간 미납하였을 때는 계약해제를 할 수 있도록 되어 있음에도 청구인이 잔금을 입주지정일(계약상 잔금지급일)로부터 약 9개월이 지나서야 잔금을 완납한 사실과 그때까지 시공사는 1회의 내용증명 우편물 발송이외에는 아무런 조치를 취하지 아니한 사실, 그리고 시공사가 분양아파트에 대한 건물관리의무는 입주지정일로부터 일정기간만 부담하고 있는 관례나 우리 부 심사결정사례(제2005-90호, 2005.4.6.) 및 감사원 심사청구사례(제2005-026호, 2005.3.17.)에서 분양대금을 전체금액의 0.02%～0.68% 정도 남겨 놓은 상태에서 그 분양권을 타인에게 매각하는 경우 등에는 사실상의 취득으로 인정하고 있는 사실 등을 종합하여 볼 때, 비록 잔금완납과 아파트열쇠 및 입주증 등이 동시이행관계에 있어 실제로 거주할 수 없다고 할지라도 청구인은 이 사건 아파트에 대한 사용승인후 입주지정일(잔금지급일) 이후에는 언제라도 실질적인 배타적 지배권을 행사할 수 있는 지위에 있었다고 볼 수 있으므로 처분청에서 이 사건 취득세에 가산세를 가산하여 신고납부하게 한 것은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005. 8. 29. 행 정 자 치 부 장 관