대금정산이 없는 공유물 분할로 당초지분을 초과하여 취득한 것에 대하여 1,000분의 30의 등록세율을 적용할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인 및 심○○등 32인이 1999.12.30. 사용승인된○○시○○구○○동 51-3번지외 2필지 7,386.51㎡상 건축물(자동차매매상가, 지하1층·지상4층 연면적 13,051.67㎡, 이하 ‘이 사건 공유물’이라 한다.)에 대하여 공동소유자로 소유권보존등기를 경료한 후 2000.2.23. 이 사건 공유물을 공동 소유자별로 특정구분하여 분할하고, 그 부분에 대한 단독소유권을 취득하는 과정에서 법인인 청구인이 당초 자기지분을 초과하여 취득한 면적 1,855.254㎡(이하 “이 사건 초과지분”이라 한다.)를 무상증여로 취득하였다고 보아 그 시가표준액(512,829,861원)에 구지방세법 제131조제1항제2호(1,000분의 15)의 세율로 등록세를 신고납부하자 이는 지분교환에 의한 유상취득으로 같은 법 제131조제1항제3호(2)목(1,000분의 30)의 세율을 적용하여야 한다고 하면서 그 차액 추징분 등록세 9,230,920원, 교육세 1,692,320원, 합계 10,923,240원을 2005.2.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인 및 심○○등 32명은 서서울자동차매매상가 건립을 위하여○○시○○구○○동 51-3번지외 2필지의 토지를 취득한 다음 그 지상에 1999.7.24. 이 사건 공유물에 대한 건축허가를 청구인외 31명을 건축주로 하여 신청하여 1999.12.30. 사용승인을 받고, 매매상사와 편의시설 및 사무실 등의 구분이 복잡하여 각자의 지분으로 등기가 불가능하므로 부득이 2000.1.19. 건축주 32명 전원의 공동명의로 소유권보존등기를 경료한 후, 2000.2.23. 공유물분할 등기의 형식적인 절차를 거쳐 이 사건 공유물에 대하여 당초 내부적으로 약정한 면적을 취득하였는데<청구인은 임대보증금으로 취득하고자 한 편의시설 및 사무실(1,054.71㎡)을, 심○○외 30명은 추첨하여 각각 1개의 점포를, 이 사건과 관련이 없는 박○○은 자동차검사장시설(31.53㎡)을 소유하기로 내부적으로 약정을 하였다고 주장함>, 이는 각자의 지분을 현실적으로 정확히 계산할 수 없었을 뿐만 아니라 등기절차상 공동으로 형식적인 등기를 한 다음 그 후 공유물 분할방법을 통하여 당초 계획대로 각자의 소유지분을 특정구분하여 단독소유권으로 한 것이어서 공유물 분할과정에서 아무런 대금정산이 없었는데도 처분청에서 이 사건 초과지분을 당초 지분보다 크다고 해서 유상에 해당하는 등록세율을 적용하는 것은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 대금정산이 없는 공유물 분할로 당초지분을 초과하여 취득한 것(내부적으로 약정면적임)에 대하여 1,000분의 30의 등록세율을 적용할 수 있는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 구지방세법(2005.1.5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것) 제110조제4호에서 법인의 합병 또는 공유권의 분할로 인한 취득에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 하고 있고, 같은 법 제131조제1항에서 부동산에 관한 등기를 받을 때에는 제2호의 제1호 이외의 무상으로 인한 소유권의 취득은 부동산가격의 1,000분의 15, 제3호의 제1호 및 제2호 이외의 원인으로 인한 소유권의 취득은 농지외 기타의 경우 부동산가액의 1,000분의 30, 그리고 제5호의 공유물의 분할은 분할로 인하여 받은 부동산가액의 1,000분의 3의 표준세율에 의하여 등록세를 납부하여야 한다고 하고 있으며, 민법 제262조제1항 및 2항에서 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다고 하면서 그의 지분은 균등한 것으로 추정한다고 하고 있고, 그 제263조에서 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다고 하고 있으며, 그 제567조에서 본 절의 규정은 매매이외의 유상계약에 준용한다고 하지만 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 하고 있고, 그 제596조에서 교환은 당사자쌍방이 금전이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 1999.5.27. 청구인은 자동차매매알선업, 자동차수출업, 부동산매매 임대업, 금융업 등을 목적사업으로 하면서 이 사건 공유자 31인 중 조○○와 박○○을 제외한 공유자 29인이 이사로 하여 법인을 설립하였고, 1999.7.24. 청구인 및 심○○(청구인의 대표이사임)등 32명은 공동 건축주로 건축허가를 신청하였으며, 1999.12.30. 자동차매매상가로 활용하기 위해 관할관청으로부터 이 사건 공유물에 대하여 사용승인받고, 2000.1.19. 위 건축주는 처분청에서 2000.1.3. 건축주 32명을 공동소유자로 일반건축물로 건축물대장을 작성하자 이를 가지고 소유권보존등기를 경료한 다음 2000.2.23. 처분청은 신청에 의하여 건축58550-1418(2000.2.21.)호에 의거 이 사건 공유물을 일반건축물에서 집합건축물로 전환하여 신규로 작성하였고, 위 공유자전체를 등기의무자로, 공유자 개개인을 등기권리자로 하여 공유물분할계약서를 체결하였으며, 위 계약서는 이 사건 공유물은 총 55개의 구분소유 집합건축물이므로 민법 제215조의 규정에 따라 각각 특정호수로 구분하여 공유자 개인이 특정 구분소유 건축물에 대하여 단독소유권을 취득하는 것을 내용으로 하고 있고, 청구인은 위 55개 구분소유건축물 중 24개분(총 면적 2,263.114㎡)에 대하여 단독소유권을 취득(세부내역 붙임 참조)하였으며, 2000.2.23. 청구인은 공유물분할로 취득한 24개(총 2,263.114㎡)에 대하여 당초 공유지분(407.86㎡)을 초과한 이 사건 초과지분(1,855.254㎡)에 대하여 공유자들의 지분을 교환함에 따른 정산을 하지 않기 때문에 이를 무상취득이라고 보아 1000분의 15에 해당하는 세율로 등록세 신고납부함과 동시에 소유권이전등기를 경료하였고, 2005.2.10. 처분청은 이 사건 초과지분에 대하여 1000분의 30의 세율을 적용하여 이 사건 등록세 등을 부과고지한 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인의 주장을 차례로 살펴보면, 구지방세법 제131조제1항제3호에서 상속 및 무상취득 이외의 원인으로 인한 소유권의 취득에 대한 등록세율을 농지의 경우 부동산가액의 1,000분의 10으로, 기타의 경우 부동산가액의 1,000분의 30으로 각 정하고 있으며, 그 제5호에서 공유·합유 및 총유물의 분할에 대한 등록세율을 분할로 인하여 받은 부동산가액의 1,000분의 3으로 정하고 있는데, 여기에서 공유물의 분할이라 함은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매로서 제3호 소정의 소유권의 취득에 해당한다고 할 수도 있으나, 이는 실질적으로 공유물에 분산되어 있는 지분을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 소유형태를 변경한 것에 불과한 것이므로 그 실질을 중요시하여 제5호에서 공유물분할로 인한 부동산등기에 대하여 일반적인 소유권 취득의 경우보다 낮은 등록세율을 규정하고 있는 것인데, 공유자들이 협의에 의하여 공유물을 분할하는 경우 원래의 공유지분을 초과하여 취득한 부분에 관한 권리의 이전은 단순한 소유형태의 변경에 불과하다고 볼 수는 없을 것이므로, 같은 법 제131조제1항제5호 소정의 공유물의 분할에 해당한다고 볼 수 없을 것이나, 원래 공유물의 분할은 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합 고려한 합리적인 방법으로 지분비율에 따라야 할 것이고, 여기에서의 지분비율은 원칙적으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의하여야 할 것(대법원 1999.12.24. 선고 98두10387 판결)에 비추어 볼 때, 청구인과 같이 공유물 분할 후 당초 자기지분을 초과하는 소유권을 취득할 경우는 자기지분에 대하여는 지방세법 제131조제1항제5호의 규정에 의거 부동산가액의 1000분의 3의 세율을, 자기지분을 초과하는 것에 대하여는 같은 법 제131조제1항제3호(2)목의 규정에 의거 부동산가액의 1,000분의 30의 등록세율을 각각 적용한다고 하고 있는 행정자치부 유권해석(세정13407-356호, 2000.3.7, 세정-167호, 2003.9.5. 등)에 따라 등록세율을 정하여야 할 것으로서, 청구인은 이 사건 초과지분은 당초 공유자사이의 내부적으로 약정된 면적인데 분할하면서 제대로 면적에 맞게 등기된 것으로 이 사건 공유물을 신축취득할 당시는 등기절차상 특정 구분할 수 없어서 부득이 공동소유로 한 것이라고 주장하므로 이를 보면, 청구인의 경우 1999.7월 청구인 및 심○○(청구인의 대표이사임)등 32명은 이 사건 공유물에 대하여 공동 건축주로 건축허가를 신청하여 같은 해 12월 사용승인을 받았으나, 2000.1.19. 이 사건 공유물이 일반건축물로 대장이 작성되자 건축주 32명을 공동소유자로 하여 소유권보존등기를 경료한 다음 2000.2.23. 이 사건 공유물을 일반건축물에서 집합건축물로 전환함과 동시에 공유자전체를 등기의무자로, 공유자 개개인을 등기권리자로 하여 공유물분할계약서를 체결하여 각자 단독소유권을 취득하였고, 이때 청구인은 총 55개의 구분소유 집합건축물 중 24개분(면적 2,263.114㎡)에 대하여 단독소유권을 취득하고 소유권이전등기를 경료하였는데, 이러한 제반과정에서 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다고 하는 민법 제262조제2항에 따라 청구인의 당초 공유물에 대한 지분(407.86㎡)은 전체 연면적(13,051.67㎡)을 공유자 32명으로 나눈 면적이어서 분할후 단독소유권으로 등기 이전된 면적(2,263.114㎡)이 당초지분보다 1,855.254㎡가 초과된 것이 건축물대장 및 건물 등기부등본에서 확인되고 있을 뿐만 아니라 청구인도 이 사건 초과지분에 대하여 아무런 이의 없이 이를 인정하고 등록세를 2000.2.23. 신고 납부한 것에서 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 하겠고, 또한 청구인은 당초 공유자사이의 내부적으로 약정된 면적이므로 이 사건 초과지분에 대하여 다른 공유자로부터 대금정산 등의 절차를 취하지 않고 취득하여서 구지방세법 제131조제1항제5호(1,000분의 3)의 세율을 적용하여야 한다고 주장하나, 비록 이 사건 공유물에 대하여 사전에 청구인에게는 특정부분(편의시설 및 사무실)을, 다른 공유자에게는 추첨하여 대개 자동차상가 1개 호수에 해당하는 부분을 각각 소유하도록 약정되어 있고, 그에 따른 건축비용 등을 다르게 부담하였으며, 그런데도 분할시 대금정산이 없었다하더라도 위 대법원 판례나 행정자치부 유권해석에서 분할 후 당초지분보다 초과된 지분을 소유하게 될 경우 그 공유지 분할을 단순히 소유형태의 변경으로 보지 않고 민법 제567조와 같이 법률적으로 유상취득으로서 교환이나 매매로 보고 있는 것과 청구인과 다른 공유자와의 관계는 법인과 이사와의 특수한 관계에 있기 때문에 청구인이 분할전 이 사건 공유물중 편의시설 및 사무실(1,054.71㎡)을 임대보증금으로 취득하기로 되어 있는 것으로 보아 순수한 증여라고 보기는 다소 곤란한 점들에 비추어 보면, 이러한 약정사항이나 부담한 부분에 대하여 분할전 등기부등본상에 별도의 지분으로 공시되지 않았고, 당초 지분보다 초과된 면적의 단독 소유권을 취득하였다면, 대금정산 여부에 관계없이 구지방세법 제131조제1항제3호(2)목의 규정에 의거 부동산가액의 1,000분의 30의 등록세율을 적용하여야 할 것이므로 처분청에서 이 사건 초과지분에 대하여 등록세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005. 7. 25. 행 정 자 치 부 장 관 당초 및 초과 지분 세부내역 (단위:㎡) 단독소유권 내역 당초지분면적 초과지분면적 호수 전용 공용 계 101 65.367 74.893 140.250 25.27 114.99 102 65.367 74.893 140.260 25.27 114.99 103 65.286 74.801 140.087 25.27 114.847 104 67.635 77.492 145.127 25.14 118.987 105 67.635 77.492 145.127 25.14 118.987 106 102.06 116.934 218.994 39.45 179.544 107 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 108 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 109 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 110 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 111 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 112 43.02 49.290 92.310 16.63 75.68 205 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 208 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 209 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 210 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 211 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 212 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 213 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 305 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 405 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 408 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 409 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 410 34.02 38.977 72.997 13.16 59.837 계 407.86 1,855.254