토지를 인위적으로 담장을 설치구분하여 사용하지 아니할 경우 고급주택의 부속토지에 포함여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인들이 2001.12.13. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 656.3㎡(이하 “이 사건 제1토지”라 한다) 및 위 지상 건축물322.92㎡(이하 “이 사건 주택”이라 한다)를 취득하였고 같은 해 12.20. 연접한 같은 동 82-10번지 토지 34.6㎡(이하 “이 사건 제2토지”이라 한다.)를 취득하면서 각각 일반세율로 취득세등을 신고 납부하였으나, 이 사건 제2토지를 이 사건 주택의 부속토지로 취득하여서 고급주택의 요건에 해당하는 것으로 보아 그 취득가액(1,399,300,000원)을 과세표준으로 지방세법 제112조제2항의 중과세 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부세액을 차감한 취득세 134,332,800원, 농어촌특별세 12,313,840원, 합계 146,646,640원(가산세 포함)을 2005.3.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인들은 이 사건 제2토지는 이전부터 건축 등을 할 수 없는 맹지로서 이를 취득하면서 담장을 설치함으로서 이 사건 제1토지와 별개로 구분하여 이 사건 주택의 부속토지로서의 기능을 할 수 없을 뿐만 아니라 그 사용현황도 맹지이므로 실질과세의 원칙상 주택의 부속토지로 보는 것은 부당하다고 하고 있고, 이 사건 주택의 일부를 임대하고 있는 부분은 독립적인 출입이 가능하도록 별도의 현관을 설치하였고, 그 곳에 방과 부엌, 그리고 화장실 등을 갖추어서 별개의 주택으로서의 기능을 하고 있어서 다가구 주택이므로 고급주택이 아니라고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 연접된 토지를 인위적으로 담장을 설치구분하여 사용하지 아니할 경우 고급주택의 부속토지에 포함시킬 수 있는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 구 지방세법(2003.12.30. 법률 제7013호로 개정되기 전의 것) 제112조제1항에서 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 년부금액의 1,000분의 20으로 한다고 하고 있고, 그 제2항에서 제3호의 고급주택 등에 해당하는 부동산 등을 취득하는 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다고 하고 있으며, 지방세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18194호로 개정되기 전의 것) 제77조에서 부동산 등에 있어서는 공부상의 등재 또는 등록사항에 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과한다고 하고 있으며, 같은 법시행령 제84조의3제3항에서 법 제112조제2항제3호의 규정에 의하여 고급주택으로 보는 "주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과한 주거용 건축물과 그 부속토지"라 함은 제1호의 1구의 건물의 연면적(주차장면적을 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지 및 제2호의 1구의 건물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지에 해당하는 것을 말한다고 하고 있고, 건축법시행령 제3조의4에서 단독주택과 공동주택으로 구분하고 단독주택은 다중주택과 다가구 주택 등으로 나누고, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등으로 구분한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 1994.5.1. 청구인들은 매도인(김○○)과 이 사건 제1토지와 주택에 대하여 잔금지급일을 2001.12.13.로 하는 매매계약을 체결하고, 1996.11.27. 이 사건 주택일부에 살고 있는 임차인(이○○)이 이곳으로 주민등록을 전입하였으며, 1997.4.7. 이 사건 주택에 대하여 1층 현관출입구를 임차인이 독립적으로 출입할 수 있도록 별도의 출입구를 설치하여 1층 일부와 지층 일부를 임차인에게 임대하였고, 1997.4.12. 임차인은 해외이주로 인하여 주민등록이 말소되었으며, 2001.11.20. 청구인중 구창서는 매도인(김○○)과 이 사건 제2토지에 대하여 매매계약을 체결한 다음 2001.11.27. 임차인과 다시 임대차계약을 체결하였고, 2001.12.13. 이 사건 주택 및 제1토지를 취득과 동시에 소유권이전등기를 경료하였고, 2001.12.15. 이 사건 제1토지와 제2토지사이에 경계담장을 철망에서 1.2미터 높이의 블록 구조로 변경하여 이 사건 제2토지를 사용할 수 없도록 폐쇄하였으며, 2001.12.20. 이 사건 제2토지를 취득과 동시 소유권이전등기를 경료하였고, 2005.1.17. 처분청 담당공무원은 이 사건 주택 및 그 부속토지에 대하여 주택의 구조나 이 사건 제1,2토지가 부속토지에 해당되어 고급주택에 해당된다고 사실조사를 하였고, 이 사건 제1토지는 연접된 다른 주택과 비교하여 볼 때 도로에 약 1.5미터 정도 돌출하여 증개축시 토지일부를 도로로 사용하게 될 상황이 예측되고 있으며, 이 사건 주택은 1981.12.8. 사용 승인된 연와조 구조의 지하1층, 지상 2층 건물로서 지하 및 지상 1,2층은 내부 계단을 통하여 출입할 수 있는 구조로 되어 있고, 지상 2층은 화장실과 거실, 방으로 구성되어 있으며, 지상 1층은 현관에 들어서면서 그 왼쪽 부분(방 및 욕실)과 그와 내부계단으로 연결된 지층일부(공동사용) 총 80.5㎡를 임대용으로 제공하고 있고, 그 시가표준액이 25,000,000원을 초과한 것 등이 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인의 주장을 차례로 살펴보면, 청구인들은 제2토지는 사방이 담으로 둘러싸인 맹지로서 다른 용도로 사용이 불가능하여 이 사건 주택의 부속토지에 해당되지 않는다고 주장하므로 이를 보면, 구 지방세법 제112조제2항제3호 및 같은 법시행령 제84조의3제3항제2호에서 고급주택이라 함은 1구의 건물의 연면적이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지라고 규정하고 있는 데, 여기서 1구의 건물의 대지여부는 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지를 말하는 것이므로 반드시 1필지의 토지임을 요하지 아니하고 수필지인 경우 소유자가 동일할 필요도 없다고 하고(대법원 92누12667, 1993.5.25. 참조) 있는 바, 청구인의 경우 이 사건 제2토지는 이 사건 제1토지와 함께 직사각형의 지형을 가지고 인접된 주택 등의 부속토지와 담장으로 구분되어 있고, 이 사건 제1,2토지사이는 간이 철망으로 구분되어 함께 사용하기가 용이하게 되어있던 것인데 취득 후 단지 사용하지 않기 위하여 특별한 이유없이 철망대신에 블록담장으로 폐쇄한 사정이 통상적으로 볼 때 관련세금과 관련하여 일종의 절세수단이외는 달리 합리적인 점을 발견하기가 어렵다고 할 수 있고, 보통 맹지란 그 토지 단독으로 활용할 수 요건을 갖추고 있으나 도로 등 통행할 수 있는 부분이 없어 부득이 활용할 수 없는 것이나 이 사건 제2토지는 도시지역(제3종일반주거지역)으로서 겨우 10여평 정도는 도로 등 통행할 수 있는 부분이 있다하더라도 최소대지면적에도 해당되지 않아서 주택건립 등에 활용하기가 어렵기 때문에 부득이 이 사건 제1토지와 함께 사용할 수밖에 없는 특성을 가지고 있으며, 이러한 특성에 비추어 볼 때, 이곳에 식재되어 있는 대부분의 수목이 1.2미터 담장위로 조망되고 있을 뿐만 아니라 특히 일부 수목의 가지가 담장을 통과하게끔 하게 한 것 등에서 이 사건 제2토지를 완전히 사용하지 않았다고 보기는 다소 무리가 있다고 볼 수 있고, 또한, 토지이용상황을 주기적으로 조사하여 부과하는 재산세 등과 달리 취득세 등의 경우는 일시적으로 원래 용도보다 다르게 활용하고 있다하더라도 주변여건이나 취득목적 등 전체적인 여건을 가지고 그 이용 상황을 판단하여야 하는 것에 비추어 볼 때, 이 사건 제1,2토지가 지번이 다를 뿐만 아니라 담장으로 구획하여 별개의 토지라고 볼 수 있더라도 이러한 사정보다는 고급주택에 대한 중과세 취지 및 누구나 연접된 토지를 취득한 경우 그들 토지의 활용도를 극대화하려고 할 것이라는 점과 향후 이 사건의 주택을 증개축할 시 분쟁의 소지를 예방하기 위해 취득한 사정 등이 사회적인 통념상 더 크다고 할 것이어서 이 사건 주택의 부속토지로 봄이 타당하다고 할 것이고, 한편, 청구인은 이 사건 주택을 일부를 독립적으로 거주할 수 있도록 구분하였으므로 다가구 주택에 해당되어 그 부속 토지를 안분하면 고급주택이 아니라고 주장하나, 건축법시행령 제3조의4별표1에서 다가구주택은 단독주택이지만 공동주택과 유사한 형태를 가지고 독립적으로 구분 소유할 수 있어서 특별히 관련법령에서 공동주택의 범위에 포함한 것으로서, 적어도 층별로 단절되어 외부계단을 통해 독립적인 주거형태를 가지고 있거나 1개 층에 함께 있더라도 복도·계단 등 공용부분이 있고 전유부분이 독립적인 주거형태로 되어 있어야 하는 데, 이 사건 주택과 같이 청구인들은 지상1층 일부와 지상2층 전체는 주거용도로, 그리고 지하1층 일부는 차고 등으로 사용하고 있고, 나머지 부분은 임대를 위하여 현관과 지상 1층 일부와 지하 일부를 간이한 구조물로 구분하여 별개의 주거구조를 취한 것은 다가구주택으로 보기에는 다소 무리가 있다고 볼 수 있을 뿐만 아니라, 특히 같은 법시행령 제84조의3제3항제2호에서 1구의 건물범위는 소유권보존등기 등으로 외형상 독립된 거래의 객체가 될 수 있다하여도 동일구역내 있으면서 하나의 주거생활단위로 제공되고 있다면 이는 주택의 효용과 편익을 위한 시설로 전체로서 일괄하여 하나의 주거용 건물의 일부라고 보아야 할 것이라고(대법원 89누2363, 1990.5.22.) 하고 있고, 또한 감사원심사결정사례(감사원 심사결정 제2002-117호, 2002.7.16.)에서도 그 범위는 그 건물이 전체로서 하나의 주거생활용으로 제공되는 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하는 것으로, 주택의 효용과 편익을 위하여 하나의 주거생활단위로 제공될 수 있는 구조를 갖추고 있으면 족할 것이고 두 가구 이상이 거주하거나 거주할 수 있는 구조라 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것인바, 이러한 대법원 판례나 감사원 심사청구에서 비추어 보아 이 사건 주택을 별개의 주거용도로 구분하였다 하더라도 임차인에 제공한 부분은 건물등기부상 별도로 구분 소유할 수 없게 되어 있고 그 부분도 주택으로 사용하고 있는 이상 달리 볼 수 없는 것으로서, 이 사건 제1,2토지는 취득당시 662㎡를 넘어서 있으며 이 사건 주택의 건물시가표준액이 2,500만원을 초과하는 단독주택이어서 지방세법상 고급주택에 해당된다고 보아 처분청이 이 사건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005. 7. 25. 행 정 자 치 부 장 관