재산세의 과세표준이 되는 시가표준액을 적정하게 산출하였는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2004년도 재산세 과세 기준일인 2004.6.1. 현재 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동○○호(296㎡, 공용131.57㎡, 이하 “이 사건 건축물”이라한다)에 대하여공동소유 건축물과세표준액 86,231,796원에 대한 청구인의 소유지분 40/100인34,492,718원을 과세표준으로 하여 2004년도 재산세 1,048,460원, 도시계획세 68,980원, 공동시설세 45,980원, 지방교육세 209,690원, 합계 1,373,110원을 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 건축물에 대한 재산세를 부과함에 있어 동일한 건물내의 동일 평수임에도 불구하고 층별에 따른 구조지수 차이로 인하여 재산세 등이 차등 부과된 것은 시가가 유사한 재산의 재산평가원칙인 비례의 원칙을 위반한 것이며 국세청 기준시가가 비슷한 인근 아파트와의 과세 형평을 위배한 부당한 처분이므로 과세표준액 및 세액을 경정하여 줄 것을 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은재산세의 과세표준이 되는 시가표준액을 적정하게 산출하였는지 여부와 시가표준액 산출시 동일 건축물이 층별에 따라 차등 지수를 적용하는 것이 적법한가의 여부에 있다 하겠다. 먼저, 법령관계를 보면, 지방세법(2005.1.5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제187조에서 재산세의 과세표준은 재산가액으로 한다고 하면서 그 재산가액은 제111조제2항제2호의 규정에 의한 시가표준액이라고 하고, 그 시가표준액은 당해 지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과년수 등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액이라고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제80조제1항제1호와 제3항 및 제7항에서 건물에 대한 시가표준액의 결정은 철근콘크리트 스라브구조의 아파트 신축가격을 참작하여 정한 기준가액에 구조·용도·위치지수와 경과연수별 잔존가치율 및 그 규모·형태·특수부대시설비 등의 유무 및 기타여건에 따른 가감산율을 적용하여 시장·군수·구청장이 도지사, 특별·광역시장의 승인을 얻어 이를 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 2003.12.30.○○시○○구 고시 제 2003-72호로 2004년도 건물시가표준액을 결정 고시하였고, 청구인이 이 사건 건축물을 2004.년도 과세기준일인 6.1. 현재 소유하고 있었으며, 이 사건 건축물의 현황은 연면적 296.21㎡(전용면적 164.64㎡, 일반공용면적 48.40㎡, 주차장 부분 83.17㎡)이며, 건축물 구조는철골철근콘크리트구조(지수 120)로 용도는 주거용(용도지수 100)이며, 2003년도 개별공시지가는 4,450,000원/㎡(위치지수 118)이고, 2003년도 신축하여 경과년도별 잔가율은 1-0.013이고, 가산율은 국세청기준시가 480만원초과 520만원 이하/㎡인 160%이며, 이 사건 상가 재산세 과세시가표준액 산정내역을 보면,

• ㎡당 가액산출

• 시가표준액 산출: 86,231,796원

• 주 택:244,000원 × 160% × 164.64㎡ = 64,275,456원

• 공 용: 244,000원 × 100% × 48.40㎡ = 11,809,600원

• 주차장: 244,000원 × 50% × 83.17㎡ = 10,146,740원 이러한 사실들을 제출된 관계증빙 자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여청구인은 처분청이 이 사건 건축물에 대한 재산세 등을 부과처분 할때 동일 건물 내의 동일평수임에도 건축물의 층별구조(20층이하 철골조, 21층이상 철근조)지수차이로 인하여 재산세 등이 차등 부과된 것은시가가 유사한 재산의 평가원칙인 비례의 원칙을 위반한 것이며국세청 기준시가가 비슷한 인근 아파트와의 과세형평을 위배한 부당한처분이므로 과세표준액 및 세액을 경정하여 줄 것을 주장하고 있으나, 이 사건 건축물의 경우, 처분청은 법령상 관련절차를 거쳐 2003.12.30.○○시○○구고시 제2003-72호로 건물시가표준액 결정기준을 신축건물기준가액은 1제곱미터 당 175,000원으로 고시하였고, 재산세 시가표준액을 철근콘크리트 스라브구조 아파트의 신축가격에 구조지수·용도지수·위치지수·잔존가치율·가감산율을 참작하여 산정하도록 고시된 방법에 의한 시가표준액을 근거로 재산세 등을 산출하여 부과고지 하였으며, 시가표준액 산정시 거래가격은 고려 요소가 아니며 종전 면적기준에서 국세청기준시가에 따른 가감산율 적용방법으로 변경됨에 따라 동일 건축물 내의 동일 평수일지라도 국세청기준시가가 높게 고시된 경우 가감산율이 차등 적용되어 재산세액의 차이가 발생할 수 있으며, 비록 동일 건축물이라 할지라도 공부상, 사실상의 구조가 명백히 구분되어 있는 경우 철골콘크리트 구조에 해당하는 20층이하의 아파트는 기준가격을 244,000원/㎡로하고, 철근콘크리트 구조에 해당하는 21층이상 아파트에는 기준가격을 203,000원/㎡으로 적용하여 부과한 것은 적법한 과세라 할 것이며, 또한 시가표준액은 그 건축물 자체의 가격을 객관적으로 판단하여 재산세 등을 부과하기 위한 가액이므로 재산세 등을 부과하기 위해 산정한 시가표준액과 부속토지 및 건축물의 가액을 합산한 거래가격을 비교하여 인근건축물과의 형평성을 다투는 것은 잘못이라 할 것이고, 이 사건 건축물은 2003년도에 신축되어 경과연수별잔가율이 높으며, 인근 건축물은 대부분 1975년～1980년도에 신축된 건축물이며, 이에 비해 위치지수 및 구조지수 또한 높아 시가표준액이 높게 산출될 수밖에 없으며, 아파트에 대한 재산세율은 시가표준액이 높은 금액일수록 더 많은 세액이 산출되는 초과누진세율을 적용하여 재산세 등이 산출되므로 막연히 합리적인 근거자료의 제시도 없이 인근 건축물과의 재산세 등과 비교하여고액의 재산세가 부과되었다는 이유만으로는 현저하게 불합리한 것이라 할수 없는 것이므로(같은 취지의 대법원 판결1997.7.8. 95누17953, 행심2001.12.17. 2001-623호) 이 사건 처분청의 재산세 부과처분은 잘못이 없다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005. 5. 2. 행 정 자 치 부 장 관