임대의무기간이 경과하지 아니한 임대용주택을 다른 임대사업자에게 매도하면서 매매계약서상에 매입자가 매도자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 아니한 경우에도 취득세 등이 감면되는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2001.9.5. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 다세대주택(연면적 658.87㎡, 60㎡이하 19세대, 이하 “이 사건 부동산”이라 한다)을 신축함에 따라 ㅇㅇ시세감면조례 제13조제1항의 규정에 의하여 취득세 등을 면제하였으나, 2003.11.17. 청구인이 임대사업자에게 이 사건 부동산을 매각함에 있어 매매계약서상에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 아니함에 따라 기 감면하였던 취득세 6,062,350원, 등록세 6,293,060원, 지방교육세 1,153,720원, 합계 13,509,130원(가산세 포함)을 추징하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 비록 개정된 임대주택법을 인지하지 못하고 계약서를 작성하였으나 청구인이 실질적·형식적 요건을 갖추고 임대사업자등록이 되어 있고 실제로 해당 부동산을 임대사업으로 사용하고 있어 이는 일정한 형식보다는 실질이 우선되어야 하므로 단순 표기누락으로 인한 추징은 부당하고, 2002.12.26. 개정된 임대주택법은 법적 안정성 측면에서 크게 미흡하고 주택임대사업자에게 개정안의 취지와 내용을 충분히 알리고 홍보하여야 함에도 아무런 조치없이 처분청에서 취득세 등을 추징한 것은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 임대사업자가 임대의무기간이 경과하지 아니한 임대용주택을 다른 임대사업자에게 매도하면서 매매계약서상에 매입자가 매도자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 아니한 경우에도 취득세 등이 감면되는 지 여부에 관한 것이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면, ㅇㅇ시감면조례 제13조제1항에서 임대주택법 제2조제4호의 규정에 의한 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받는 경우 당해 공동주택에 대하여는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다라고 규정하고 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제한다라고 하면서, 동조 제2항에서 제1항에서 임대주택법시행령 제9조제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에 동조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다라고 규정하고 있고, 임대주택법 제12조제1항에서 임대주택은 대통령령이 정하는 기간이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다라고 하고 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다라고 규정하면서, 동조 제2항에서 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다라고 규정하고 있으며, 임대주택법시행령 제9조 제1항은 법 제12조제1항 본문에서 대통령령이 정하는 기간이라 함은 다음 각호의 기간을 말한다라고 규정하고 제3호에서 제1호 및 제2호외의 공공건설 임대주택과 민간건설 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년으로 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 처분청은 청구인이 2001.9.5. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 다세대주택을 신축함에 따라 취득세 등을 면제하였으나, 2003.11.17. 청구인이 임대사업자에게 이 사건 부동산을 매각함에 있어 매매계약서상에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 아니함에 따라 기 감면하였던 취득세 등을 추징하였음이 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 주택임대사업자에게 2002.12.26.에 개정된 임대주택법 제12조제2항에 대해서 개정안의 취지와 내용을 충분히 알리고 홍보하여야 함에도 아무런 조치가 없었고 청구인과 청구인 소유의 부동산을 매입한 임대사업자는 실질적·형식적 임대사업자 요건을 갖추고 임대사업자 등록이 되어 있고 임대사업에 사용하고 있으므로 처분청에서 기 감면한 취득세 등을 추징하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나,임대주택법시행령 제9조제1항의 규정에 의한 임대의무기간내에 동조 제2항의 규정에 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에 감면된 취득세와 등록세를 추징하도록 규정하고 있고, 임대주택법시행령 제9조제2항제1호의 규정에서 다른 임대사업자에게 매각하는 경우에는 예외적으로 임대의무기간내에 임대주택의 매각을 허용하고 있으나, 청구인은 이 사건 부동산을 1년 9개월만에 임대사업자에게 매각함으로써 임대주택법에 규정된 임대의무기간인 5년내에 매각하였고, 이 사건 부동산이 취득세 등을 감면받기 위해서는 임대주택 매매시 매도자나 매입자는 임대주택법 제12조 및 임대주택법시행령 제9조제2항에 적합한 매각이 이루어져야 하나, 청구인 등은 매매계약서에 임대주택법 제12조제2항에 규정된 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 않은 사실이 매매계약서에 의거 확인되어 처분청에서는 기감면한 취득세 등을 2004.5.12. 추징하였고,2002.12.26. 개정된 임대주택법 제12조제2항의 신설취지는 임대주택 매매계약서에 임대주택의 매입자가 임대사업의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하도록 하여 법률관계를 명확히 해서 임대사업자에게 부도가 발생하더라도 임차인에게는 재산상 피해가 발생하지 아니하도록 하는 제도적 보완장치라고 볼 때 엄격하게 이행되어야 하고, 청구인이 이 사건 부동산을 취득하고 임대사업용 부동산 취득으로 인해 취득세 등을 면제받을 당시의 임대주택법시행령 제9조제3항에서도 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다고 규정하고 있었고 다만, 2002.12.26. 임대주택법 제12조제2항을 신설하면서 법문내용은 임대주택법시행령 제9조제3항의 규정을 그대로 옮겨 놓으면서 임대주택법시행령 제9조제3항은2003.6.25. 삭제하였는 바 법문을 인지하지 못하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것이고, 청구인과 청구인 소유의 부동산을 매입한 임대사업자가 임대사업자 등록이 되어 있고 매입한 부동산도 임대용으로 사용하고 있다고 하더라도, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세 요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합된다(대법원 2002두9537, 2003.1.24)할 것이므로 처분청이 이 사건 부동산에 대해서 취득세 등을 추징한 처분은 적법한 것이라 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2004. 8. 30. 행 정 자 치 부 장 관