허가받아 신축중인 분양용 주상복합건축물에 대하여 주거용 건축물로 보아 종합합산과세대상으로 종합토지세를 부과한 처분의 당부(취소)

[주 문] 처분청이2003.12.10. 청구인에게 부과고지 한 2002년도 및 2003년도분 종합토지세 328,602,210원,도시계획세 586,300원, 지방교육세 65,720,440원, 농어촌특별세 49,110,510원, 합계 444,019,460원을취소한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은종합건설법인인 청구인이 2002.3.5. 건축허가 받은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ외 3필지(총면적 7,684㎡)상에분양을 목적으로 신축 중에 있는 주상복합건축물에 대하여 2002년도와 2003년도의 정기분 종합토지세부과에 있어서 같은 동ㅇㅇ번지 중 530㎡와 같은 동ㅇㅇ번지 중 103.1㎡는 종합합산과세표준으로, 나머지 면적(7,050.9㎡)은 별도합산과세표준으로 하여 각각 부과하였으나, 그 후 지번정정 및 면적수정 등의 지적정리를 종료한 같은 동ㅇㅇ번지외 3필지(총면적 7,199㎡, 이하 “이 사건 토지”라 한다.)에 대하여 주거용 건물을 일반건축물로 착오과세 한 것으로 보고 지방세법 제234조의15제2항 및 같은 법시행령 제194조의14제1항제2호에 의하여 종합합산과세표준으로 세액을 정정산출 하여 차감한 후,2002년 및 2003년도 종합토지세 328,602,210원,도시계획세 586,300원, 지방교육세 65,720,440원, 농어촌특별세 49,110,510원, 합계 444,019,460원을2003.12.10.부과고지 하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택신축·판매·건설업 등을 목적사업으로 하는 종합건설업체로서 2002.3.5. 건축법령에 의한 건축허가를 득하여 이 사건 토지상에 분양을 목적으로 신축 중인 오피스텔 및 공동주택 등 주상복합건축물에 대하여 구주택건설촉진법(현재 주택법)에 의하여 주택건설사업승인을 받지 않고 건축법에 의하여 건축허가를 받아 신축 중에 있다하여 처분청이 이 사건 토지에 대하여 2002년 및 2003년도 종합토지세를 전부 종합합산과세표준으로 수정하여 부과한 처분은 법리상 불평등한 것이라고 하면서 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 건축법상 허가받아 신축중인 분양용 주상복합건축물에 대하여 주거용 건축물로 보아 종합합산과세대상으로 종합토지세를 부과한 처분이 적법한지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제234조의15제1호에서 종합토지세의 과세표준은 종합합산과세표준ㆍ별도합산과세표준 및 분리과세표준으로 구분하고 있고, 그 제2호에서 종합합산과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지중 별도합산 또는 분리과세의 대상이 되는 건축물의 부속토지로서 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지를 제외한 토지의 가액을 합한 금액으로 한다고 하며, 그 제3호에서는 별도합산과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 건축물의 부속토지중 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지의 가액을 합산한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제194조의14제1항에서 법 제234조의15제2항 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 건축물중 다음 각호의 1에 해당하는 건축물을 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 토지를 말한다고 하고 이 조항에는 건축중인 경우도 포함한다고 하고 있으며, 그 제2호에서 주거용 건축물(1구의 건축물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 행정자치부령으로 정하는 기준에 의한다)을 규정하고 있고, 같은 법시행령 제194조의15제4항에서 법 제234조의15제2항제6호에서 "대통령령으로 정하는 토지"라 함은 다음 각호에 정하는 토지라고 한 다음 그 제8호 주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 사업계획의 승인을 받은 날부터 분양이 완료될 때(매수자의 취득일을 말한다)까지 그 사업에 공여되고 있는 토지라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면,2002.3.5.건축법 제18조 및 같은 법시행령 제16조에 의하여 총건축물 연면적 44,414.27㎡(건폐율 58.89%)에 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등주상복합건축물로 건축허가를 받은 다음2002.3.29. 착공하였고, 같은 해 5.30. 당초 한남동 72-1번지외 3필지 7,684㎡에서 같은 동72-1번지외 3필지 7,199㎡로지번 및 면적 정정을 하였으며, 처분청에서는 이 사건 토지2002년도와 2003년도의 정기분 종합토지세를 정정차감한 후2003.12.10.부과고지 한 것이 제출된 관계증빙자료에알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 건축법상 허가받아 신축중인 분양용 주상복합건축물에 대하여 주거용 건축물로 보아 종합합산과세대상으로 종합토지세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 보면, 지방세법시행령 제234조의15에서 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지라 함은 건축물중 다음 각호의 1에 해당하는 건축물을 제외한 건축물의 부속토지의 가액을 별도합산과세표준으로 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법시행령 제194조의14제1항에서 건축 중인 토지도 별도합산과세대상에 포함하도록 규정하고 있으며, 청구인의 경우2002.3.5. 이 사건 토지상에건축법 제18조 및 같은 법시행령 제16조에 의하여 건축허가를 받아 분양용 주상복합건축물(주거용 89%, 근린시설 11%)을 2002년도 및 2003년도 종합토지세 과세기준일 현재 건축 중에 있는 바, 이러한 건축물에 대하여처분청은 같은 법시행령 제194조의14제1항제2호에서 규정하는 주거용 건축물(1구의 건축물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 행정자치부령으로 정하는 기준에 의한다.)은 별도합산과세대상에서 제외하도록 규정되어 있고, 구 지방세법시행령 제194조의15제4항제8호에서 주택건설촉진법에 의한 사업승인을 받아 주택을 건축 중인 경우는 분리과세대상으로 규정하고 있지만 건축법에 따라 허가받아 건축 중인 주상복합건축물에 대하여는 달리 규정한 바가 없으나, 입법취지에 비추어 보면 분양을 목적으로 건축 중인 주상복합건축물을 비록 주거용 건물면적이 전체건물면적의 51%이상이라고 하더라도 주거용 건축물에 적용하는 종합합산세율을 적용하는 것은 무리가 있다 할 수 있고, 행정자치부 지침에서도 별도합산과세대상이 되는 것으로 적용하도록 되어 있어서 과세관청에서도 그 간 지침에 따라 과세하여 왔는데도 건축 중인 주상복합건축물을 주거용 건물로 새로운 해석을 하고 종합토지세를 추징한 처분은 납세자의 신뢰보호 원칙에도 어긋난다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2004. 7. 26. 행 정 자 치 부 장 관