부동산의 수용으로 인하여 대체취득한 부동산의 비과세 범위(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 청구인은 기존에 소유하고 있던○○도○○시○○구○동○○번지외 2필지 토지 및 그 지상건축물이 택지개발지구에 편입되자 사업시행자인 청구외○○로부터 1998.1.26. 및 2.18.에 2회에 걸쳐 보상금 84,065,790원을 수령하였고, 보상금 수령후 청구외 ○○가 토지수용자에게 이주자택지로 분양하기로 한 택지중○○도○○시○○구○동○○번지 214.4㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)에 대하여 1999.12.8. 청구외○○○과 공동으로 계약금이외에 3년간 6회에 걸쳐 매매대금을 지급하기로 하는 매매계약을 체결한 후 2002.8.26. 매매대금을 완납하고서 처분청에 이 사건 토지에 대하여 대체취득 부동산에 해당된다고 보아 비과세 신청을 하였으나 처분청은 이 사건 토지에 대하여 매매계약일로부터 1년 이내에 지급한 연부금에 대해서만 등록세를 비과세하였다. 이에 따라 청구인은 이 사건 토지중 청구인의 지분(2분의 1)의 취득가액 45,708,035원에서 1년이내에 지급한 연부금액 27,279,055원을 차감한 금액에 지방세법 제131조제1항제3호의 등록세율을 적용하여 산출한 등록세 818,370원, 지방교육세 163,670원, 합계 982,040원을 2003.6.27. 신고납부하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 처분청 담당공무원이 이 사건 토지에 대하여 당초 계약체결시 연부취득계약에 해당하지 아니하는 것으로 인정하고서 그 후 현재시점에서 이를 연부계약으로 보아 계약체결일로부터 1년 이내에 지급한 연부금에 해당되는 부분에 대하여만 등록세를 비과세하였을 뿐만 아니라,같은 택지개발지구내의 토지 분양자들중 일반분양자들의 경우에는 연부취득에 해당되지 않는다고 보아 등기 시점에서 취득세와 등록세를 신고납부하도록 하고, 이주자용 택지의 경우에는 이를 연부취득으로 보아 등록세를 일부만 비과세하는 것은 수긍하기 어려우며,○○시의 경우 이주자 택지에 대하여 연부취득이 아닌 것으로 인정하였는데 처분청만 법해석을 달리하고 있는 것으로서 이 사건 토지에 대하여 보상금 범위내에서 전체가 비과세되어야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 부동산의 수용으로 인하여 대체취득한 부동산의 비과세 범위에 관한 것이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제109조제1항에서 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 도시계획법 도시개발법 등 관계법령의 규정에 의하여 토지등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거된 자가 계약일 또는 당해 사업인정고시일 이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제63조제2항의 규정에 의하여 보상금을 채권으로 지급받는 경우에는 채권상환기간만료일을 말한다)부터 1년 이내에 이에 대체할 부동산등을 취득한 때(건축중인 주거용부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법등은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제127조의2제2항에서는 제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산등의 등기·등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다고 있고, 지방세법시행령 제73조제5항에서 연부로 취득하는 것으로서 그 취득가액의 총액이 법 제113조의 적용을 받지 아니하는 것에 있어서는 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보아 그 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)을 과세표준으로 하여 부과한다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 1997.9.6.에 처분청이○○시○동택지개발지구에 대하여 사업인정고시를 하였고, 이에 따라 청구인이 기존에 택지개발지구내에 소유하고 있던 부동산이 사업시행자인 청구외 ○○에 수용되어 1998.1.26. 및 2.18.에 보상금으로 84,065,790원 수령하였다. 그 후 1999.10.29. 청구외 ○○는 수용된 부동산소유자를 대상으로 이주자택지를 공급하기 위하여 분양공고를 하였고, 1999.12.8. 청구인과 청구외○○○은 이주자 택지중 이 사건 토지에 대하여 계약금을 포함하여 3년간 7회에 걸쳐 분양대금을 지급하기로 하는 용지매매계약 체결하고, 당해 계약조건에 따라 매매대금을 지급하다가 2002.8.26. 매매대금을 완납한 사실을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 처분청이 당초 연부취득에 해당되지 않는다고 안내하였을 뿐만 아니라 같은 택지개발지구내의 토지에 대하여 일반 분양자들은 연부취득에 해당되지 않는다고 인정하였고, 인근의○○시의 경우에도 연부취득에 해당되지 않는 것으로 인정하였는데 그 후 법해석을 달리하여 연부취득으로 보아 1년 이내에 지급한 연부금에 대해서만 비과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있다. 이에 관하여 보면, 지방세법 제107조에서 원칙적으로 대체취득 부동산에 대한 비과세 종료기한은 마지막 보상금 수령일로부터 1년이 되는 것이지만 사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날로부터 1년으로 보도록 규정하고 있는 바, 이 사건의 경우 청구인의 주장내용에는 언급되어 있지 않으나 전체적인 주장내용상 조성중인 토지의 경우 택지조성공사가 완료된 날을 취득이 가능한 날로 본다는 전제하에 이 사건 토지 전체가 비과세대상에 해당된다고 주장하는 것으로 보여진다. 그러나 지방자치단체가 조성하여 공급하는 토지 중 위치 및 경계가 특정된 일정 토지를 일정한 금액을 매매대금으로 정하되 추후에 측량결과에 따라 면적의 증감이 있는 경우에는 대금을 정산하기로 하는 약정하에 매수한 후 당초의 매매대금을 모두 지급하였다면, 당초의 매매대금이 모두 지급된 때가 사실상의 잔금지급일이라고 봄이 상당하므로 그 때가 위 토지의 취득시기가 된다는 대법원판례(97누7097, 1998.1.23)에 비추어 볼 때, 이 사건의 경우에도 위치와 경계 등이 특정되어 매각할 수 있는 토지에 대하여 ○○가 분양공고를 한 경우에는 비록 택지조성공사가 진행중인 상태이었다 하더라도 그러한 사실이 이 사건 토지를 취득하는 데 장애사유가 된다고 볼 수는 없는 것이라 하겠으므로 당해 분양공고 이후에 매매계약을 체결할 수 있는 시점에서 취득이 가능하다고 보아야 할 것이므로, 그 날로부터 1년 이내에 취득한 부동산에 대하여 등록세가 비과세된다 할 것이다. 이와 같이 대체취득에 대한 비과세기한을 판단하는 경우 청구인의 주장과 같이 연부취득에 해당되지 않는다고 인정한다면 이 사건 토지에 대한 마지막 매매대금 지급일이 분양공고일로부터 1년을 초과하므로 전체가 비과세 대상에 해당되지 않는다고 보아야 할 것이지만, 청구인의 경우 택지 조성공사가 진행중인 토지에 대하여 3년에 걸쳐 매매대금을 반기별로 분할하여 지급하기로 매매계약을 체결하였고, 당해 매매대상 토지의 위치와 경계가 특정되어 있는 경우에는 단순히 매매예약이나 선수협약을 체결하는 정도에 불과한 계약을 한 경우와는 달리 연부매매계약을 체결한 경우에 해당된다고 보아야 하는 것으로서 처분청이 취득이 가능한 날로부터 1년 이내에 지급한 연부금에 대해서만 등록세를 비과세한 것은 별다른 잘못이 없는 것이라 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2003. 12. 24. 행 정 자 치 부 장 관