대도시내 법인설립 후 5년 이내에 취득한 주택건설용 부동산을 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각한 데 대하여정당한 사유가 있는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2000.1.14.○○도○○시○○구○○동○○번지○○프라자○○호를 법인소재지로 하여 법인설립등기를 하고서 2000.6.12.부터 2001.7.25.까지○○도○○시○○구○○번지 외 65필지(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 주택건설을 목적으로 취득 등기를 한 후, 같은 곳 966-16번지 외 48필지(이하 “이 사건 쟁점 부동산”이라 한다)를 정당한 사유없이 등기일로부터 2년이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 2001.7.31. 청구외 (주)○○○에게 매각하였으므로 이 사건 쟁점 부동산을 등록세 중과세 대상으로 보아, 그 취득가액(5,620,790,991원)에 지방세법 제138조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 등록세 408,400,300원, 지방교육세 74,873,370원, 합계 483,273,670원(가산세 포함)을 2001.12.11. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 부동산을 당초 주택건설용으로 취득 등기를 하였으나 IMF 외환위기 이후 국내의 전반적인 경기침체와 부동산 경기의 하락으로 조합원 구성이 당초 목표대로 이루어지지 않아 자금사정이 어렵게 되면서 이 사건 부동산의 토지매입대금의 지급지연으로 계약해지사태가 발생하였으며, 이러한 사정으로 공사를 중단할 경우 기존에 가입하였던 조합원 272세대의 주거문제와 재산상 불이익이 예상되어 공사를 계속적으로 진행하기 위하여 자금확보를 위한 담보제공용으로 부득이 공동사업자인 청구 외 (주)○○○에게 이 사건 쟁점 부동산을 매각할 수 밖에 없었고, 또한 매각한 이후에도 공동사업시행자가 주택건설용으로 계속 사용하고 있으므로 이 사건 쟁점 부동산의 매각에는 정당한 사유가 있다고 주장하면서 이 사건 등록세 중과세 처분의 취소를 구하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 대도시내 법인설립 후 5년 이내에 취득한 주택건설용 부동산을 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각한 데 대하여정당한 사유가 있는 지 여부에 있다. 먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제138조 제1항 본문 및 제3호에서 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산 등기와 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 등기에 대해서는 제131조 및 제137조에 규정한 세율의 100분의 300으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제101조 제1항 제5호에서 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득 등기하는 부동산에 대하여는 그러하지 아니하다라고 규정하면서, 그 제2항에서 주택건설사업을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 3년이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 등록세를 중과세하도록 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 청구인은 2000.1.14. ○○도 ○○시 ○○구○○동○○번지○○프라자○○호를 법인소재지로 하여 법인설립등기를 하고 2000.6.12.부터 2001.7.25.까지 이 사건 부동산을 주택건설용으로 취득 등기하였으며, 그 후 2001.7.31. 이 사건 쟁점 부동산을 등기일로부터 2년 이상 당해 사업에 직접 사용하지 아니하고 청구 외 (주)○○○에 매각하였고, 처분청에서는 이 사건 쟁점 부동산을 대도시내 법인의 설립에 따른 부동산 등기로 보아 등록세 등을 중과세한 사실을 제출된 증빙자료를 통하여 확인할 수 있다. 이에 대하여 청구인은 IMF 외환위기로 자금사정이 어렵게 되었고, 이로 인하여 공사가 중단될 경우 조합원의 재산상 불이익이 예상되어 공사의 계속 진행을 위하여 자금 확보를 위한 담보제공용으로 부득이 공동사업자인 청구 외 (주)○○○에게 이 사건 쟁점 부동산을 매각하였고, 또한 매각 이후에도 공동사업자가 주택건설용으로 계속 사용되고 있으므로 이 사건 쟁점 부동산의 매각에는 정당한 사유가 있다고 주장하고 있지만, 지방세법 제138조 제1항 제3호와 같은 법시행령 제101조 제1항 제5호 및 제2항은 대도시내에서의 인구집중이나 공해를 방지하기 위하여 대도시내의 법인설립, 부동산 취득 등을 억제하기 위한 조세정책적인 이유에서 일정한 경우 등록세를 중과하면서 그 예외의 하나로 주택건설촉진법 제6조에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업자에 대하여는 등록세의 중과를 배제하도록 규정하면서, 그 등록일로부터 정당한 사유없이 3년이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에는 그 해당 부분에 대하여 등록세를 중과하도록 규정하고 있는 바, 여기에서 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지ㆍ제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인 지 아니면 비영리법인인 지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는 지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는 지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(같은 취지의 대법원 판결 1998.11.27. 97누5121)인 바, 청구인의 경우는 당초 이 사건 쟁점 부동산을 주택건설용으로 취득 등기하였으나, IMF로 인한 ○○침체와 아파트 미분양에 의한 토지매입대금의 자금부족으로 이 사건 쟁점 부동산을 매각 당시의 공동사업자인 청구 외 (주)○○○에 2001.7.31. 매각한 것은 청구인이 주택건설을 포기한 것으로 볼 수 있고, 이는 청구인의 내부적인 사유에 불과할 뿐 법인설립에 따른 대도시내에서의 부동산 취득으로 중과대상에서 제외될 수 있는 정당한 사유에 해당된다고 볼 수 없으며, 또한 청구인이 공동사업자라고 주장하는 청구 외 (주)○○○은 청구인이 이 사건 쟁점 부동산을 매각한 이 후, 2001.8.11. ○○도 ○○시장으로부터 주택건설사업계획변경(사업주체)승인(○○시 주택58510-111228호)을 받아 청구인과 공동사업자의 지위에 있지 않아 청구인의 주장과 같이 이 사건 쟁점 부동산의 매각 이 후에도 공동사업자가 계속하여 주택건설용으로 직접 사용하고 있지도 않으므로 처분청이 이 사건 쟁점 부동산에 대하여 등록세 등을 중과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조 제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2002. 3. 25. 행 정 자 치 부 장 관