토지 취득도중 매수인이 그 지위를 제3자에게 양도하는 계약을 체결하였으나 매도인과 매수인 명의변경을 하지 아니한 채 원래의 매수인 명의로 잔금을 지급한 경우 원래의 매수인에게 취득세를 부과고지한 처분이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 2001.4.25.○○도○○시○○동○○상업지역○블럭○놋트 1,019.9㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)에 대한 잔금을 지급하고 취득한 후 그 취득일로부터 30일 내에 취득세를 신고납부하지 아니하였으므로, 취득가액(1,529,850,000원)에 지방세법 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 36,716,400원, 농어촌특별세 3,365,670원, 합계 40,082,070원(가산세 포함)을 2001.8.10. 부과고지하였으며, 그 후 과세표준을 과소하게 산정하여 부과한 사실을 확인하고 누락된 취득비용(151,030,000원)을 과세표준으로 하여 취득세 3,624,720원, 농어촌특별세 332,260원, 합계 3,956,980원(가산세 포함)을 2001.9.10. 추가로 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 ○○ 신도시개발로 인하여 기존의 소유 부동산이 수용됨에 따라 ○○시로부터 간접보상 차원에서 제한입찰방법에 의하여 이 사건 토지에 대한 분양계약을 체결하고 계약금과 일부 중도금만 지급한 상태에서, 그 후 IMF사태로 인한 경제적 어려움으로 인하여 나머지 분양대금을 납부할 수 없어 이 사건 토지를 제3자에게 분양자의 지위를 양도하기로 계약을 체결하고, 처분청에 매수인 명의변경 요청을 하였으나 처분청이 이를 거부함에 따라 부득이 청구인 명의로 잔금을 납부한 것으로 되어 있으나, 실제로는 매수인의 지위를 승계한 청구외 ○○○이 잔금을 지급하고 이를 취득한 사실이 은행통장 거래내역 등에 의하여 입증되고 있는데도, 처분청이 분양자 명의변경을 거절하고 청구인 명의로 분양대금을 납부하도록 하고서, 그 명의자가 청구인이라고 하여 이 사건 토지를 취득한 것으로 보아 취득세를 부과고지한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 토지 취득도중 매수인이 그 지위를 제3자에게 양도하는 계약을 체결하였으나 매도인과 매수인 명의변경을 하지 아니한 채 원래의 매수인 명의로 잔금을 지급한 경우 원래의 매수인에게 취득세를 부과고지한 처분이 적법한 지 여부에 관한 것이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면, 구 지방세법(2001.12.29. 법률 제6549호로 개정되기 전의 것) 제104조 제8호에서 취득이라 함은 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상 무상을 불문한 일체의 취득을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제73조 제1항에서 법 제111조 제5항 각호의 1에 해당하는 사실상의 취득가격이 입증되는 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우 1996.11.9.에 분양대금을 1,680,880,000원으로 하여 처분청과 이 사건 토지에 대한 분양계약을 체결하고 계약금과 1차 중도금을 지급한 상태에서 2001.2.13. 청구외 ○○○과 이 사건 토지에 대하여 매매대금을 504,264,000원(청구인이 처분청에 지급한 계약금 및 1차 중도금과 동일한 금액임)으로 하여 매매계약을 체결하고 매수인의 지위를 양도하고, 2001.3.13. 청구외 ○○○으로부터 당해 매매대금을 지급받았으나 매수인 명의변경을 하지 아니한 채, 2001.4.25. 이 사건 토지에 대하여 나머지 중도금과 잔금 및 연체료에 해당하는 1,348,461,790원이 청구인의 은행계좌에서 인출하여 이를 처분청에 납입한 후, 같은 날 분양자 명의변경 신청을 하여 이 사건 토지의 매수인을 청구외 ○○○으로 변경한 사실을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 토지에 대하여 처분청과 분양계약을 체결하고 1차 중도금만 지급한 상태에서 매매계약의 형태로 매수인의 지위를 청구외 ○○○에게 양도하여, ○○○이 분양대금중 나머지 중도금과 잔금을 지급하고 취득하였으므로 청구인에게 취득세를 부과고지한 처분이 부당하다고 주장하고 있으므로 이를 살펴보면, 취득세의 납세의무를 규정한 지방세법 제105조 제2항에서 말하는 부동산의 취득이란 부동산의 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함하는 것으로서(같은 취지의 대법원판결 1995.2.28. 94누9382), 청구인이 처분청과 이 사건 토지에 대한 분양계약을 체결하고 2차 중도금과 잔금을 지급하지 아니한 상태에서 매수인의 지위를 청구외 ○○○에게 양도하고자 계약을 체결하고 매매대금을 지급받은 사실은 인정되지만, 당초 분양계약서 제6조에서 분양계약자인 청구인 명의로 소유권이 이전되기 전에 매도인인 처분청의 승인없이 전매, 양도를 하지 못하도록 명시되어 있는 사실과 결국 이러한 계약조건에 따라 이 사건 토지의 매도인인 처분청과 매수인 지위변경을 하지 아니한 채 매수인 지위를 양수받은 청구외 ○○○의 은행계좌가 아닌 청구인의 은행계좌에서 2차 중도금과 잔금을 인출하여 청구인 명의로 이를 처분청에 지급한 사실을 볼 때, 청구인이 잔금지급일에 이 사건 토지를 취득한 것으로 보아야 할 것이며(같은 취지의 행정자치부 심사결정 제2001-395호, 2001.8.27.), 같은 날 매수인 지위변경을 하였다 하더라도 이미 성립한 납세의무에 아무런 영향을 미칠 수 없다 하겠으므로, 처분청이 이 사건 토지에 대하여 잔금지급일에 청구인이 이를 취득한 것으로 보아 취득세를 부과고지한 처분은 아무런 잘못이 없다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2002. 3. 25. 행 정 자 치 부 장 관