공사비의 대가로 취득한 토지를 유예기간내에 매각하였는지 여부와 매각하지 못한 정당한 사유가 있는 지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 공사비의 대가로 1995.4.19. ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ토지구획정리지구내 16블럭 6롯트외 38필지 토지 21,002.7㎡(이하 “제1차 토지”라 한다)를 취득하고, 1996.12.3. 동 토지구획정리지구내의 3블럭 4롯트외 13필지 토지 19,147.9㎡(이하 “제2차 토지”라 한다)를 취득한 후 제1,2차 토지 53필지중 29필지는 유예기간내에 매각하였고, 4필지는 주택건설용으로 직접 사용하였으나, 나머지 20필지 토지 19,098.8㎡(이하 “이 사건 쟁점토지”라 한다)를 유예기간(제1차 토지는 2년, 제2차 토지는 3년) 내에 매각하지 아니하였으므로, 이 사건 쟁점토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 그 취득가액(4,368,818,237원)에 구 지방세법(2000.12.29. 법률 제6312호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제2항의 중과세율(2차 토지는 7.5배)을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 503,285,990원, 농어촌특별세 46,134,530원, 합계 549,420,520원(가산세 포함)을 2001.8.11. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 공사비의 대가로 2회에 걸쳐 취득한 토지구획정리사업지구내의 53필지 토지는 체비지로서 토지구획사업이 완료되기 이전에 면적 증감 등의 사유가 발생할 수 있는 토지이고, 등기부상 등기도 이루어지지 않는 토지로서 이를 완전히 취득한 것으로 보기 어렵다 하겠으며, 또한 제1,2차 토지 53필지중 15필지 토지에 대하여 토지구획정리조합이 진입로 및 구거설치와 당초 토지소유자와의 환지교환협의 등을 이유로 매각하거나 사용을 보류할 것을 요청함에 따라 청구인이 이를 매각하는데 장애사유가 있었고, 청구인은 이러한 매각의 장애사유가 있음에도 매각을 하기 위하여 유선방송과 광고전단을 배포하는 등 자체 매각노력을 하다가ㅇㅇ공사에 매각의뢰를 하고자 하였으나 미등기된 토지이므로 매각재산으로 접수할 수 없다는 통보에 다시 자체 매각노력의 일환으로 일간신문 등에 분양광고를 하고, 청구외 (주)ㅇㅇ개발과 분양대행계약을 체결하는 등 매각노력을 지속적으로 추진하고 있는 사정을 종합적으로 고려할 때 이 사건 쟁점토지를 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이며, 설령 정당한 사유를 인정하지 않는다 하더라도 청구인은 이 사건 토지의 매각을 위하여 유예기간내에 청구인의 대표이사와 매매계약을 체결하고 현재 계약이 진행중인 상태이므로 법인의 비업무용 토지에 해당되지 않는다 할 것인데도, 처분청이 이 사건 쟁점토지에 대하여 정당한 사유를 인정하지 아니하고, 대표이사와의 매매계약도 신빙성이 부족하므로 매각이 이루어지지 않았다고 보아 이 사건 쟁점토지에 대하여 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구는 공사비의 대가로 취득한 토지를 유예기간내에 매각하였는지 여부와 매각하지 못한 정당한 사유가 있는 지 여부에 관한 다툼이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면, 구 지방세법 제112조 제2항, 구 지방세법시행령(2000.12.29. 대통령령 제17052호로 삭제되기 전의 것) 제84조의4 제1항 제1호에서 법인이 토지를 취득한 날부터 3년내에 정당한 사유없이 법령 또는 당해 법인의 법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무에 직접 사용하지 아니하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고, 같은 조 제2항 제7호 본문 및 다목에서 건설산업기본법 제2조의 규정에 의한 건설업을 영위하는 법인이 도급계약에 의하여 공사를 시공하고 도급인으로부터 공사비의 대가로 양수한 토지 또는 건설기술관리법 제2조의 규정에 의한 건설기술용역업을 영위하는 법인이 용역을 수행하고 용역비의 대가로 양수한 토지로서 취득일로부터 3년(1998.7.16. 개정전의 시행령에서는 2년)내에 매각(매매계약이 체결된 토지를 말하며, 정당한 사유없이 매매계약이 해제된 경우를 제외한다)한 토지는 법인의 비업무용 토지에서 제외하도록 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1992.9.5. ㅇㅇ지구 토지구회정리사업조합과 공사도급계약을 체결하고, 계약상 공사비를 체비지로 지급받기로 하였으며, 이러한 도급계약에 따라 토지구획정리사업에 착공하여 1995.4.19. 공사 기성고에 대한 공사비로 제1차 토지를, 1996.12.3. 제2차 토지를 각각 취득하였으며, 제1차 토지의 경우 유예기기간 2년 이내에 23필지 토지를 매각하고, 1필지는 일부만 매각하였고, 3필지 토지는 청구인이 직접 그 지상에 공동주택을 건축하였고, 제2차 토지의 경우 유예기간 3년 이내에 6필지 토지를 매각하고, 1필지는 공동주택을 건축한 상태로서, 청구인이 제1,2차 토지를 취득한 후 토지구획정리사업조합은 당해 토지중 14필지 토지에 대하여 1996.3.30.부터 1998.7.30.까지, 1필지는 1996.12.20.부터 1997.1.10.까지 매각 및 사용보류 요청을 하였던 사실이 있고, 이렇게 토지구획정리조합이 매각보류 요청한 15필지 토지중 1필지 토지 725.2㎡중 200㎡만 보류요청기간중에 매각이 이루어졌고, 청구인은 미매각 토지 21필지에 대하여 1996.4.1.과 1997.10.31.에 대표이사와 매매계약을 체결하였으나 그중 2필지 토지는 유예기간내에, 5필지 토지는 유예기간이 경과한 후에 청구인이 직접 제3자에게 매각하였고, 청구인이 나머지 토지에 대하여도 이를 직접 매각하기 위하여 1997.11.6.에 청구외 (주)ㅇㅇ개발과 분양대행계약을 체결하였으며, 유성방송에 자막광고를 하고, 전단지를 배포하는 등의 노력을 하였으나 현재까지 20필지에 대하여 매각이 이루어지지 않은 사실을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인의 주장을 차례로 살펴보면, 첫째, 청구인은 유예기간내에 대표이사와 매매계약을 체결하였으므로 법인의 비업무용 토지에서 제외되어야 한다고 주장하면서 청구인이 대표이사와 2회에 걸쳐 매매계약을 체결한 매매계약서를 증빙자료로 제시하고 있으나, 매매계약을 체결한 토지중 7필지를 청구인이 직접 매각한 사실과 청구인은 법인장부상의 단기차입금이 대표이사로부터 받은 매매대금이라고 주장하지만 단기차입금이 매매대금으로 받은 금액이라고 볼 수 있는 신빙성이 부족하며, 회계처리상으로도 매매대금을 단기차입금으로 처리하는 것은 부적절하다 하겠으므로 청구인이 대표이사로부터 매매계약과 관련한 매매대금을 수수하였다고 보기 힘들고, 대표이사와 매매계약을 체결한 후에도 청구인이 자체적으로 매각을 위한 광고 등을 한 사실을 종합해 볼 때, 청구인이 대표이사와 체결한 매매계약의 경우 언제든지 매매대상 부동산을 청구인이 직접 매각할 수 있는 상태로서 정상적인 매매계약을 체결하여 매각한 것으로 보기는 어렵다 하겠으므로, 유예기간내에 매매계약을 체결하였으므로 비업무용 토지에서 제외되어야 한다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다 하겠으며, 둘째, 토지구획정리사업이 완료되지 않은 경우 완전한 취득이 이루어졌다고 보기 어렵고, 유예기간내에 토지구획정리조합이 매각 보류요청을 함으로써 매각의 장애사유가 있었으며, 이러한 장애사유에도 불구하고 와는 별도로 계속하여 매각노력을 한 사정 등을 종합하면 이 사건 쟁점토지를 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하고 있으나, 이 사건 쟁점토지 이외의 토지에 대하여 매각이나 건축이 이루어진 사실을 볼 때, 토지구획정리사업이 완전히 종료되지 않은 사실이 체비지를 매각하는데 중대한 장애사유가 되었다고 보기 어렵다 하겠으며, 토지구획정리조합이 매각보류 요청을 한 것이 법적인 구속력이 있는 사항이 아니므로 이러한 매각보류 요청에 대하여 즉시 당사자간에 협의를 하여 처리할 수 있는 사항인데도 청구인이 그러한 노력을 한 사실을 알 수 있는 아무런 입증자료도 제시하지 못하고 있으며, 또한 제1차 토지중 미매각 토지 13필지의 경우 유예기간 2년이 경과할 무렵에서야 유선방송에 자막광고를 하고, 전단지를 배포하는 등의 노력을 하였을 뿐이고, 제2차 토지중 매각하지 못한 7필지의 경우에도 유예기간이 경과할 때까지 유선방송에 10주동안 자막광고를 하고, 1회 전단지를 제작 배포하고, 청구외 (주)ㅇㅇ개발과 분양대행계약을 체결한 것만으로는 매각을 위한 정상적인 노력을 다하였다고 인정하기도 어렵다 하겠으므로, 처분청이 이 사건 쟁점토지에 대하여 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 아무런 잘못이 없다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2001. 12. 17. 행 정 자 치 부 장 관