주택건설용 토지를 4년내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.8.12. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 18필지 토지 15,690㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 주택건설용으로 취득한 후, 4년내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아, 그 취득가액(3,570,622,530원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 557,017,100원, 농어촌특별세 51,059,890원, 합계 608,076,990원(가산세 포함)을 2000.10.14. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설 및 부동산매매업을 목적사업으로 하는 법인으로서 407세대 규모의 아파트를 건설하고자 1994.8.12.에 이건 토지를 취득한 후, 1995.6.5. 주택건설사업계획승인을 받고, 같은해 7.5.에 청구외 (주)ㅇㅇ와 공사도급계약을 체결한 후, 9.16.에 건축허가를 받아 아파트 분양을 위한 견본주택(공사비 162,000,000원 지출)을 건축하였고, 청구외 (주)ㅇㅇ건축사와 감리계약을 체결하여 감리비를 지급하는 등 공사착공을 위한 노력을 다하였으나, 시공사인 (주)ㅇㅇ가 1995.9월에 터파기공사를 진행한 상태에서 별다른 이유없이 공사를 중단한 후 수차에 걸친 공사 촉구에도 응하지 않아 1997.9.10.에 부득이 공사시공포기서를 받게 되었는 바, 1997.9.10.까지는 청구인이 이건 토지를 고유업무에 사용하기 위한 적극적인 노력을 다한 정당한 사유가 있다 할 것이므로, 그 후부터 다시 유예기간(4년)을 산정하여야 함에도, 토지 취득일부터 4년이 경과 되었다는 이유로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아, 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 그 처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 주택건설용 토지를 4년내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 있다. 먼저 관계법령을 보면, 구지방세법 제112조제2항 및 지방세법시행령 제84조의 4제1항제1호나목에서 주택건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 4년내에 정당한 사유없이 목적사업에 직접 사용하지 아니한 경우는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1994.8.12. 주택건설용으로 이건 토지를 취득하여 1995.6.5.에 주택건설사업계획승인을 받고, 1995.7.5.에 (주)ㅇㅇ와 공사도급계약을 체결하였고, 같은해 7.25.에 건축허가와 입주자 모집공고승인을 받았으며, 견본주택 건립비 162,000,000원과 254,800,000원의 감리비 일부 및 기타 분양광고비를 지출하는 등의 노력을 하고도 4년내에 건축착공을 하지 아니하였으므로, 처분청은 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세하였음을 관계자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이건 토지를 취득한 후 공사도급계약체결, 건축허가, 감리계약체결, 견본주택건립 등 주택건설을 위한 정상적인 노력을 다하던 중 시공사가 터파기공사를 진행한 상태에서 공사를 포기함에 따라 더이상 공사를 못하였음은 정당한 사유에 해당하므로, 시공사의 공사포기일인 1997.9.10.부터 유예기간을 다시 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 여기서 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 말한다(같은 취지의 대법원 판결, 1993.2.26. 92누 8750)할 것이므로, 청구인이 1997.9.10. 시공사인 (주)ㅇㅇ로부터 공사시공포기서를 받기 전까지 건축허가, 견본주택건립, 감리계약체결, 분양광고 등 주택건설을 위하여 일부 노력한 사실은 인정된다 하겠지만, 이러한 노력은 모두가 건축착공을 위한 준비과정에 불과한 것이고, 공사추진 과정에서 도급계약을 체결한 시공사의 사정으로 공사를 진행할 수 없게 되었다면 다른 시공업체를 선정하는 등 적극적인 노력을 다하여야 함에도, 그 후 청구인은 그러한 노력을 한 사실이 전혀 없으며, 더욱이 제출된 현장사진(1995.12.26, 1996.3.22, 2000.9.29.에 각각 촬영한 사진임)에서 이건 토지는 1995.9월경에 부지정지작업만을 한 상태에서 5년이 경과한 현재까지 그대로 방치되고 있는 사실이 확인되고 있는 바, 1995.9월에 터파기 공사를 하였다는 청구인의 주장은 인정할 수 없다 하겠으므로, 처분청이 취득일부터 6년이 경과한 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 별다른 잘못이 없는 것이라 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2001. 1. 30. 행 정 자 치 부 장 관