채권보전용 토지를 3년내에 매각하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부(취소)

[주 문] 처분청이 2000.9.10. 청구인에게 부과 고지한 취득세 23,771,450원, 농어촌특별세 2,179,050원, 합계 25,950,590원(가산세 포함)을취소한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1996.8.17. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 토지 387.8㎡(이하 “이건 토지”라 한다)와 그 지상 건축물 250.25㎡(이건 토지를 포함하여 이하 “이건 부동산”이라 한다)를 채권보전용으로 취득한 후 1년내에 한국자산관리공사에 매각을 위임하였으나, 3년내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아, 그 취득가액(247,620,227원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한취득세 23,771,450원, 농어촌특별세 2,179,050원, 합계 25,950,590원(가산세 포함)을2000.9.10. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 상호신용업무 및 신용부금사업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 이건 토지를 채권보전용으로 취득한 후 1년내에 한국자산관리공사(구 성업공사)에 매각을 위임하고 여러 차례에 걸쳐 공매가격을 낮추어 공매공고를 거치는 등 매각을 하기 위하여 노력하였으나, 매수자가 나타나지 않아 불가피하게 유예기간을 넘기게 된 것인데도 3년을 초과하여 매각하였다는 이유만으로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 그 부과 처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 채권보전용 토지를 3년내에 매각하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부에 있다. 관계법령을 보면, 구지방세법 제112조제2항 및 지방세법시행령 제84조4제2항제7호가목에서 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지로서 취득일부터 3년내에 매각한 토지는 법인의 비업무용 토지로 보지 아니하지만, 정당한 사유없이 매매계약이 해제된 경우에는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세 하도록 규정하고 있다. 위 규정에서 채권보전용 토지는 원칙적으로 비업무용 토지에서 제외하되 유예기간내에 매각할 의무를 부여하고 있는 것은 법인이 고유목적 이외의 토지를 보유함으로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하여 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는 데에 있는 것이므로,『정당한 사유』의 유무를 판단함에 있어서는 위와 같은 규정 취지를 충분히 고려하면서 당해법인의 성격, 토지의 취득 경위 및 가액, 매각을 어렵게 하는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 매각하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다(같은 취지의 대법원 판결, 97누 14217, 1997.12.12.) 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1996.8.17. 채권담보물건인 이건 보동산을 285,000,000원에 경락취득한 후 1996.11.5.과 1997.5.10. 부동산중개사무소에 매각을 의뢰하였고, 그 후 이건 토지 취득일부터 1년내인 1997.8.5. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하여 1997.12.19. ㅇㅇ일보에 매각공고를 하는 등 6회에 걸쳐 일간신문에 매각공고를 함은 물론, 1999.8.1.이후 지역정보지(ㅇㅇ)에 매일 매각공고를 하였음에도 매각이 되지 않다가 유예기간(3년)이 경과한 1999.12.2.에서야 청구외 ㅇㅇㅇ와 190,000,000원에 매매계약을 체결하였으므로, 처분청은 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세 하였음을 관련자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 보면, 청구인은 채권보전용으로 1996.8.17 이건 부동산을 취득한 후 1996.11.5.과 1997.5.10. 부동산 중개사무소에 매각을 의뢰하였다가 매각이 되지 아니하자 취득일부터 1년이 경과되기 전인 1997.8.5.에 한국자산관리공사에 매각을 위임한 이후 1997.12.19.부터 6회에 걸쳐 일간지에 공매공고를 함은 물론, 1998.8.1.부터는 지역정보지에 매일 매각공고를 하였고, 일간신문에 제1차 및 제2차 공매 공고시 공매가격을 취득가격보다 높은 가격(342,500천원 및 301,570천원)으로 책정한 것은 사실이나 이는 한국감정원의 감정가(325,968천원)를 기준으로 산정한 가격으로서, 1998.12.4. 제3차 공매시부터 취득가격보다 낮은 271,400,000원으로 인하하여 1999.9.23.에 실시한 제6차 공매시에는 가격을 197,883,000원까지 인하하였음에도 유찰되어 매각하지 못하고 있다가, 1999.12.2. 청구외 ㅇㅇㅇ와 190,000,000원에 매매계약을 체결하였는 바, 비록 청구인이 3년3개월이 경과하여 이건 부동산을 매각하기는 하였지만 채권확보를 목적으로 취득한 부동산에 대하여 매각만을 전제로 공매가격을 무한정 인하하여야 한다고 요구할 수만은 없는 점, 청구인이 한국자산관리공사에 매각을 위임한 이후 매각조건 협의과정에서 지연하여 협의를 한 점은 있으나, 이건 부동산을 매각하기 위하여 일간신문 및 지역정보지(ㅇㅇ)를 통하여 지속적으로 노력한 사실 등을 종합해 볼 때, 정당한 사유가 있다고 봄이 타당하다 하겠으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 잘못이라 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2000. 12. 26. 행 정 자 치 부 장 관