주택건설용 토지의 취득시기 및 과세표준 적용의 적법여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1996.1.9. ㅇㅇ시ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 4필지 토지 2,888㎡(이하 “이건 토지”라 한다)중 1,444㎡(이하 “이건 쟁점토지”라 한다)를 주택건설을 목적으로 취득한 후, 4년내에 목적사업에 사용하지 아니하였으므로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용 토지로 보아, 그 취득가액(274,360,000원)에 지방세법 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 26,338,560원, 농어촌특별세 2,414,360원, 합계 28,752,920원(가산세 포함)을 2000.9.9. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 청구외 ㅇㅇㅇ 소유의 이건 토지를 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인(청구인)이 취득하고자 1989.4.12. 매매대금을 327,750,000원중 계약금 35,000,000원은 계약일에, 중도금 146,375,000원은 1989.4.22.에, 잔금 146,375,000원은 1989.5.11.에 각각 지급하기로 하고, 매도인이 이건 토지에 설정된 근저당권을 말소해주는 특약조건으로 매매계약을 체결한 후, 1990.3.1.에 계약금 및 중도금 181,375,000원을 지급하였으나, 매도인이 근저당권 말소이행을 하지 않아 잔금을 지급하지 않자 매도인이 해약의사와 함께 계약불이행에 대한 손해배상 청구를 시작으로 1990.3.16.～1991.8.8. 사이에 상호 민·형사사건의 다툼이 있다가 1991.8.8.에 모든 다툼의 소를 취하하고, 매도인과 청구인이 이건 토지의 소유권을 각각 2분의 1씩 소유하기로 약정서를 작성하여 사건이 종결되었고, 청구인이 이건 토지의 취득과 관련하여 1990.3.1. 매도인에게 지급한 181,375,000원외에 추가로 지급한 대금 없이 1996.3.14. 이건 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 하게 되었으므로, 사실상 이건 쟁점토지의 취득일은 대금을 모두 지급한 1990.3.1.이고, 그 취득가액은 181,375,000원으로서, 이에 대하여는 법인장부(현금출납장, 용지계정원장, 현금출납장, 10년간의 대차대조표 및 원장·보조장 등)에서 입증되고 있으며, 이건 쟁점토지의 소유권이전을 위하여 1995.12.10.자로 작성한 매매계약서상의 매매대금 274,360,000원은 법무사(ㅇㅇㅇ)가 임의로 1996년도 개별공시지가에 토지면적을 곱한 가액에서 검인계약서사용등에 대한감면율 20%를 적용하여 신고한 금액일 뿐 사실상 취득가액이 아니라 할 것인 바, 첫째, 이건 쟁점토지의 과세표준은 274,360,000원에서 181,375,000원으로 경정되어야 하므로 1996.3.14. 소유권이전등기시 과다하게 납부된 취득세 및 등록세 등 5,393,310원은 환부되어야 하고, 둘째로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세 할 수 있는 날은 취득일(1990.3.1.)로부터 4년이 경과하고, 신고납부기한(30일)이 경과되는 1994.4.1.이므로 그때부터 5년이 경과하여 과세할 수 없음에도, 이건 취득세 등을 부과고지한 처분은 부당하다고 주장하면서 그 처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 주택건설용 토지의 취득시기 및 과세표준 적용의 적법여부와 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과세 처분이 적법한지 여부에 있다. 먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제112조제2항제6호 및 지방세법시행령 제84조의4제1항제1호나목에서 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 토지를 취득한 후, 4년내에 정당한 사유없이 목적사업에 직접 사용하지 아니하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세 하도록 규정하고 있고, 지방세법 제111조제5항제3호 및 지방세법시행령 제82조의2제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하되, 판결문·법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서)에 의하여 취득가격이 입증되는 경우는 그 사실상 취득가격에 의하도록 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우을 보면, 청구인은 청구외 ㅇㅇㅇ으로부터 이건 토지를 취득하기 위하여 청구인 소속 직원(관리부장)인 ㅇㅇㅇ외 1인을 매수인으로 하는 매매계약을 1989.4.12. 체결하여 1990.3.1. 계약금 및 중도금 181,375,000원을 지급한 상태에서 계약시 특약사항인 근저당권 말소등기이행이 되지 않자 잔금 146,375,000원을 지급하지 않은데 대하여 1990.3.16. 매도인이 계약불이행에 따른 손해배상 청구소를 제기하는 등 상호간에 쟁송이 계속되던 중 1991.8.8. 매도인과 청구인이 이건 토지의 지분을 2분의1씩 소유하기로 하고, 모든 쟁송의 소를 취하하기로 하는 약정서를 작성한 후, 1995.12.22. 매매대금을 274,360,000원으로 하는 매매계약을 다시 작성하여 1996.1.16.에 취득신고를 하였으므로, 처분청은 이건 쟁점토지의 취득일을 취득신고시 제출한 매매계약서상의 잔금지급일인 1996.1.9.로 보고, 과세표준을 274,360,000원으로 하여 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 등을 부과고지하였음을 관계자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 첫째, 이건 쟁점토지의 취득일은 대금을 모두 지급한 1990.3.1.이고, 사실상 취득가액은 장부상 지급금액인 181,375,000원이라고 주장하고 있으나, 청구인의 경우 당초 청구인의 소속 직원인 ㅇㅇㅇ외 1인을 매수인으로 하여 이건 토지를 취득하고자 1989.4.12. 청구외 ㅇㅇㅇ과 대금 327,750,000원으로 매매계약을 체결하고, 1990.3.1. 계약금 및 중도금으로 181,375,000원을 지급한 사실이 청구인의 장부(1990년도 금전출납부, 1990년 이후 결산서 등)에서 확인되고, 매도인과 계약 불이행으로 인한 쟁송의 다툼이 있던 중 1991.8.8. 이건 토지를 매도인과 청구인이 각각 2분의1씩 소유하기로 약정하면서 모든 다툼의 소를 취하하기로 한 사실이 확인되고 있지만, 그 약정서에 이건 쟁점토지의 대금에 관하여 언급된 사항이 전혀 없고, 청구인이 1990.3.1.에 지급한 181,375,000원은 당초 이건 토지전체를 취득하기 위하여 지급한 중도금까지의 금액으로서, 이를 이건 쟁점토지의 잔금이라고 확정 지울 수 없는 것이라 하겠는 바, 청구인이 이건 쟁점토지만을 취득하기로 약정하고 1995.12.22.에 매도인을 ㅇㅇㅇ으로, 매수인을 청구인으로 하여 체결한 매매계약서에 매매대금을 274,360,000원으로, 계약금을 74,360,000원으로, 중도금을 100,000,000원으로, 잔금 100,000,000원을 1996.1.9.에 지급하기로 하였고, 이를 근거로 1995.12.27.에 토지거래계약신고을 한 후 1996.1.16.에 취득신고를 하였으므로, 이건 쟁점토지의 취득일은 계약상의 잔금지급일인 1996.1.9.이 되고, 취득가액은 계약상의 매매대금 274,360,000원으로 봄이 타당하다 하겠으므로, 청구인의 첫째 주장은 받아들일 수 없는 것이라 하겠다. 둘째로 이건 쟁점토지의 취득일이 1990.3.1.로서 취득세를 중과세할 수 있는 기한이 경과되었다는 주장에 대하여는 위에서 살펴본 바와 같이 이건 쟁점토지의 취득일은 1996.1.9.이고, 주택건설용 토지로서 4년이 경과되는 2000.1.9.까지 정당한 사유없이 목적사업에 직접 사용하지 아니한 법인의 비업무용 토지로서 취득세 중과세 납세의무가 성립되었다 할 것이므로, 그 날부터 신고납부기한 30일이 경과한 2000.2.9. 이후 5년내인 2005.2.8.까지는 언제든지 취득세를 중과세할 수 있는 것이라 하겠으므로 부과제척기간이 경과하였다는 청구인의 주장 또한 받아들일 수 없는 것이라 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2000. 11. 28. 행 정 자 치 부 장 관