체비지의 매매계약이 해제된 경우 종합토지세를 매도인에게 소급하여 과세한 처분(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ토지구획정리사업의 시공자로서 1994.11.11. 동지구내의 체비지 157블럭 1놋트외 11필지 토지 36,573.6㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 공사대금채무에 대한 대물변제로 양도 받은 후, 1996.11.9. 이건 토지를 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인에게 매매대금 88억 5,000만원에 매도하는 매매계약을 체결하여 같은날 계약금 8억 8,500만원을 받고, 나머지 대금 중 17억 7,000만원은 지급기일이 1997.7.9.로된 약속어음과 61억 9,500만원은 지급기일이 1998.5.9.로된 약속어음으로 각각 받고, 양도일을 1996.11.9.자로 체비지대장상의 소유자 명의를 ㅇㅇㅇ외 1인으로 변경하였으나, 매수인이 잔금지급을 위해 교부한 61억 9,500만원의 약속어음 지급을 1998.11.10.로 연장하였음에도, 이를 결재하지 못함에 따라 청구인은 잔금 미지급을 이유로 1998.11.26. 위 매매계약을 해제하고, 토지구획정리조합 및 매수인을 상대로 이건 토지의 소유권이전청구소송을 제기하여 1999.10.14.“토지구획정리조합은 청구인에게 1994.11.11. 대물변제를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인은 이건 토지에 관한 일체의 권리양도의무가 없음을 확인한다”는 판결을받았으므로, 이건 토지에 대한 종합토지세 납세의무는 청구인에게 있다고 보아, 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인에게 매 납기별로 부과 고지하였던 1997년도부터 1999년도까지의 종합토지세 321,350,310원, 도시계획세 12,862,440원, 교육세 64,269,970원, 농어촌특별세 48,192,470원, 합계 446,675,190원을 2000.1.14.에 모두 취소하고, 2000.4.10. 청구인에게 재부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 1996.11.9. 이건 토지를 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인에게 매각하여 처분청의 체비지대장의 소유자 명의를 변경하였으나, 매수인이 잔금지급이행을 하지 않아 1998.11.26. 매매계약을 해제하고, 토지구획정리조합 및 매수인을 상대로 소송을 제기하여 1999.10.14. 체비지대장상의 명의를 청구인 명의로 이전하라는 승소판결을 받았으므로, 그 승소판결이 있기 전까지 이건 토지에 대한 사용·수익권은 매수인에게 있었을 뿐만 아니라, 사실상으로 매수인은 매매계약을 체결한 후 1996.12.9.에 처분청에 취득세 등을 납부하고, 이건 토지상에 아파트를 건설하기 위하여 1997.3.17. ㅇㅇ도지사로부터 교통영향평가심의서를 교부 받아 주택건설사업계획승인을 추진하던 중 IMF사태로 인한 자금사정으로 사업을 계속 추진하지 못하였던 바, 지방세법에서 종합토지세의 납세의무는 과세기준일 현재 사실상 소유자에게 있고, 사실상 소유자를 알 수 없는 경우에는 그 사용자에게 있다고 규정하고 있으므로, 이건 토지에 대한 종합토지세 납세의무는 과세기준일 현재 체비지대장상의 소유자에게 있는 것임에도, 매매계약의 해제를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하라는 승소판결을 받았다 하여 매수인에게 이미 과세하였던 1997년부터 1999년까지의 종합토지세를 청구인에게 소급하여 재부과 고지한 처분은 부당하다고 주장하면서 그 처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 체비지의 매매계약이 해제된 경우, 이미 매수인에게 부과하였던 종합토지세를 매도인에게 소급하여 과세한 처분이 적법한지 여부에있다. 먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제234조의9제1항 및 제3항에서 종합토지세 과세기준일 현재 토지를 사실상으로 소유하고 있는 자는 종합토지세를 납부할 의무가 있고, 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 종합토지세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다. 청구인의 경우를 보면, 청구인은 ㅇㅇ토지구획정리사업 시공자로서 1994.11.11. 체비지인 이건 토지를 공사비의 대가로 대물변제 받아 1996.11.9. 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인에게 매매하는 계약을 체결하고, 처분청의 체비지대장상의 소유자 명의를 변경하였으나, 매수인이 잔금을 지급하지 못함에 따라 1998.11.26. 매매계약을 해제한 후, 채비지대장상의 소유자를 청구인 명의로 이전등기하라는 소송을 제기하여 1999.10.14. 승소판결을 받았으므로, 처분청은 매매계약을 무효로 보아 1997년부터 1999년까지 ㅇㅇㅇ외 1인에게 부과하였던 종합토지세 등을 모두 취소하고, 이를 청구인에게 부과 고지하였음을 관련자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이건 토지에 대한 매매계약을 체결하여 체비지대장상 소유자 명의를 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인으로 변경하였고, 그 후 매매계약이 해제되었다 하더라도 법원판결이 있기 전까지는 체비지대장상 소유자에게 종합토지세 납세의무가 있다고 주장하고 있으나, 체비지는 토지구획정리사업자 등이 사업계획을 정하면서 그 사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지로 정하는 것으로서, 청구인의 경우는 ㅇㅇ토지구획정리사업의 시공자로 참여하여 그 공사비 대가로 1994.11.11. 이건 토지를 양도 받아 취득한 후, 1996.11.9. 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인에게 매도하는 매매계약을 체결하여 계약금 및 중도금까지 받았지만, 매수자의 사정으로 잔금을 수령하지 못하므로 인하여 1998.11.26. 매매계약을 해제하였고, 그 후 토지구획정리조합 및 매수인을 상대로 ㅇㅇ지방법원에 소송을 제기하여 “토지구획정리조합은 청구인에게 1994.11.11. 대물변제를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인은 이건 토지에 관한 일체의 권리양도의무가 없음을 확인한다”는 판결(99가합 3231, 1999.10.14.)을 받았는 바, 『종합토지세는 과세기준일 현재 사실상 소유하고 있는 자에게 납부할 의무가 있다 할 것이고, 사실상 소유라 함은 토지의 취득이 이루어진 경우을 말하는 것으로서, 사실상 취득에 대하여는 종합토지세 관계법령에서 별도의 규정을 두고 있지 아니하므로 취득세에 있어서 취득의 시기에 관한 지방세법시행령 제73조의 규정을 준용하여 매매, 유상승계취득의 경우는 그 계약상의 잔금 지급일로 보아야 한다』는 대법원 판결(1995.5.23, 94누 13831) 취지에 비추어 볼 때, 청구인이 1996.11.9. 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인과 체결한 매매계약은 잔금지급이 없는 상태에서 해제되어 매수인의 취득이 성립되지 아니한 이상, 1994.11.11. 이후 이건 토지에 대한 종합토지세 납세의무는 계속하여 사실상 소유자인 청구인에게 있다고 봄이 마땅하다 하겠으므로, 처분청이 1997년부터 1999년까지 이건 토지에 대한 종합토지세 납세의무자를 청구인으로 보아, 이건 종합토지세 등을 부과 고지한 처분은 아무런 잘못이 없는 것이라 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2000. 10. 31. 행 정 자 치 부 장 관