주택건설용 토지를 취득 후 유예기간내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 등(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.4.30. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 토지 141.76㎡(이하 “이건 토지”라 한다) 및 그 지상 건축물 158.65㎡(이하 “이건 건축물”이라 한다)를 주택건설을 목적으로 취득한 후, 4년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아, 그 취득가액(169,435,640원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 세율을 적용하고, 이건 토지 및 건축물의 등기를 대도시내에서 법인설립 후 5년이내 취득한 부동산 등기로 보아, 그 취득가액(236,500,000원)에 구지방세법 제138조제1항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 26,431,930원, 등록세 34,056,000원, 교육세 6,243,600원, 합계 66,731,530원(가산세 포함)을 2000.7.10. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설업 등을 목적사업으로 1990.3.29.에 설립된 법인으로서, 당초 이건 토지외 5필지상에 공동주택을 건설하기 위하여 사업을 추진하던 중 이들 토지와 연접한 인근 주민들이 소음 및 진동발생을 우려한 민원이 제기되어 1994.4.30.에 부득이 이들 토지와 연접된 이건 토지를 취득하였고, 1996.8월에 다른 토지 1필지를 추가로 취득한 후 1999.6.29. 주택건설사업계획승인을 받아 지상 18층 규모의 아파트 건축에 착수하였으나, 또다시 인근주민들의 민원제기로 인하여 정상적인 사업추진이 곤란한 상태에서 인근주민들의 민원을 해결하라는 처분청의 행정지시에 따라 연접된 8필지 토지를 추가로 취득하고 2000.5.2. 주택건설사업계획 변경승인을 받아 아파트를 건축중에 있는 바, 이와 같이 아파트 건설을 추진하는 과정에서 발생된 민원을 해결하기 위하여 인근주민과의 협의와 토지를 추가로 취득하는 등 불가피한 사유로 인하여 유예기간을 넘긴 경우는 정당한 사유에 해당됨에도, 이건 토지를 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과하고, 등록세까지 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 그 처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 주택건설용 토지를 취득한 후 4년 이내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부와 대도시내에서 법인설립 후 5년이내에 취득한 부동산 등기로 보아 등록세를중과세한 처분이 적법한지 여부에 있다. 먼저 관계법령을 보면, 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령 (1998.7.16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것) 제84조4제1항제1호 및 같은조 제4항제10호에서 주택건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 4년 이내에 정당한 사유없이 목적사업에 직접 사용하지 아니하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 구지방세법 제138조제1항제3호, 지방세법시행령 제101조제5호 및 제102조제2항에서 대도시내에서의 법인 설립과 그 설립 이후 5년내에 취득한 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세하되, 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업자가 취득 등기하는 주택건설용 부동산 중 3년이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한하여 중과세 대상에서 제외하도록 규정하고 있다. 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1990.3.29. 대도시내에서 주택건설업 등을 목적사업으로 법인을 설립한 후 5년 이내인 1994.4.30. 주택건설을 목적으로 이건 토지와 건축물을 취득하여 같은해 5.25. 등기한 후, 1998.2.11. 이건 토지상에 단독주택 건축허가를 받아 1998.3.17. 착공신고서를 제출하였으나, 사실상 착공을 하지 않고 있다가 1999.6.29. 이건 토지와 연접된 토지 7필지를 합하여 아파트를 건설하는 주택건설사업계획승인을 받았다가 2000.5.2. 다시 별도의 인접된 토지를 추가로 취득하여 주택건설사업계획 변경승인을 받고서도 건축착공을 하지 않았으므로, 처분청은 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하고, 이건 토지 및 건축물의 등기를 대도시내에서 법인을 설립한 후 5년 이내에 취득한 부동산 등기로 보아 등록세를 중과세하였음을 제출된 관련자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 아파트 건설을 추진하는 과정에서 발생된 민원을 해결하기 위하여 주민과의 협의 및 토지를 추가로 취득하는 등 불가피한 사유로 인하여 유예기간을 경과한 경우는 정당한 사유에 해당된다고 주장하고 있으나, 여기서 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 말한다(같은 취지의 대법원 판결, 1993.2.26. 92누8750)할 것이므로, 청구인이 공동주택 건설을 계획하는 과정에서 민원이 야기되어 부득이 이건 토지를 취득하였다면 주택건설을 위한 적극적인 노력을 다하였어야 할 것이나 이건 토지를 취득한 날부터 유예기간(4년)이 다된 1998.2.11.에서야 단독주택 건축허가를 받아 같은해 3.17. 착공신고서만 제출하였을 뿐 사실상 착공을 하지 아니하였고, 그 후 민원발생으로 착공이 지연되었다하나 이는 이건 토지의 유예기간이 경과하고도 1년이 지난 1999.5.26.경 발생된 사안으로서 그 민원과 관련하여 1999.6.2.과 9.6.에 처분청이 시공사인 청구외 (주)ㅇㅇ에 통보한 내용을 보면, 고층아파트 건설에 따른 교통난, 주차난, 사생활 및 일조권 침해 등의 우려에 대한 인근주민들의 불편사항들로서 청구인이 사전에 충분히 예측할 수 있었던 사안이라 할 것이고, 처분청이 지시한 내용이 위 주민 불편사항이 최소화 될 수 있도록 주민들과 적극 협의하여 같은 내용의 민원이 계속하여 발생되지 않도록 조치하라는 행정지도일 뿐, 건축금지나 제한에 해당된다고도 볼 수 없으며, 더욱이 청구인은 이건 토지 취득일부터 5년이 경과된 2000.5.23. 현재까지도 이건 토지에 경계를 구분하는 울타리만 설치하였을 뿐, 건축착공을 하지 않은 사실이 처분청이 제출한 현장사진에서 확인되고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것이라 하겠다. 또한, 청구인이 대도시내에서 설립한 주택건설사업 법인으로서 이건 토지 및 건축물을 주택건설용으로 취득 등기한 사실은 분명하다 하겠으나, 위에서 살펴본 바와 같이 취득일부터 3년 이내에 건축 착공을 하지 아니한 사실이 명백하다 하겠으므로, 처분청이 이건 토지 및 건축물의 등기를 대도시내에서 법인설립 후 5년 이내에 취득한 부동산 등기로 보아 등록세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2000. 9. 26. 행 정 자 치 부 장 관