주택건설을 목적으로 취득한 토지 중 자투리 토지를 법인의 비업무용 토지로 중과처분(경정)

[주 문] 1999.8.10. 처분청(3개 구청장)이 청구인에게 부과 고지한 취득세 등에 대하여, ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장이 부과한 취득세 69,843,000원과 농어촌특별세 188,630원 및 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장이 부과한 취득세 52,821,940원은 이를 각각 취소하고, ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장이 부과한 취득세 28,578,690원에 대해서는 청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지

• 가. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장은 청구인이 공동주택을 건설하기 위하여 1994.1.10. 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 전 292㎡와 같은 해 2.26. 취득한 같은 동 ㅇㅇ번지 전 170㎡(2필지를 합하여 이하 “이건 제1토지”라 한다) 및 1993.4.28. 취득한 같은 구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대 91㎡(이하 “이건 제2토지”라 한다)와 1991.12.31. 취득한 같은 동 ㅇㅇ번지외 1필지 토지 223㎡(이하 “이건 제3토지”라 한다) 및 1992.2.1. 취득한 같은 동 ㅇㅇ번지 대지 183㎡(이하 “이건 제4토지”라 한다)를 각각의 취득일부터 4년내에 주택건설용에 사용하지 않았다 하여, 이를 법인의 비업무용 토지로 보아 그 취득가액(447,711,775원)에 구 지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 69,843,000원과 농어촌특별세 188,630원, 합계 70,031,630원(가산세 포함)을 1999.8.10. 부과 고지하였고,
• 나. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장은 청구인이 같은 목적으로 1991.10.12. 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 전 1,217㎡(이하 “이건 제5토지”라 한다)를 취득일부터 4년내에 주택건설용에 사용치 않았다 하여, 이를 법인의 비업무용 토지로 보아 그 취득가액(338,602,250원)에 구 지방세법 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 52,821,940원(가산세 포함)을 1999.8.10. 부과 고지하였으며,
• 다. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장은 청구인이 같은 목적으로 1994.5.2. 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 임야 466㎡(이하 “이건 제6토지”라 한다)를 취득일부터 4년내에 주택건설용에 사용치 않았다 하여, 이를 법인의 비업무용 토지로 보아 그 취득가액(183,254,500원)에 구 지방세법 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 28,578,690원(가산세 포함)을 1999.8.10. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이건 부과 처분 모두의 취소를 구하면서 그 이유로, 첫째, 이건 제1토지 중 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 전 292㎡는 당초 ㅇㅇ번지에서 분할된 토지로서 전체면적 803㎡ 중 389㎡는 도로개설 후 기부채납, 122㎡는 단지내로 편입된 후 남은 자투리 토지이고, 같은 동 ㅇㅇ번지 전 170㎡역시 당초 ㅇㅇ번지에서 분할된 토지로서 전체면적 1,078㎡ 중 473㎡는 도로개설 후 기부채납, 435㎡는 주택건설 부지내로 편입된 후 남은 자투리 토지이며, 위의 두 필지 모두 취득당시부터 사도로 사용되고 있던 것을 처분청이 임의로 이를 확·포장하여 인근 주민들의 자유로운 통행에 제공되고 있음에도 이를 법인의 비업무용 토지로 본 것은 부당하고, 둘째, 이건 제2토지인 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대 91㎡역시 주택건설용으로 취득한 ㅇㅇ번지에서 분할되어 당초 641㎡ 중 476㎡는 단지내로, 74㎡는 기부채납도로로 편입되고 남은 자투리 토지로서, 단지 중앙에 위치한 같은 동 ㅇㅇ번지의 매입조건으로 당해 토지의 소유자였던 ㅇㅇ(주)에게 대토해 주기로 약정하고, 1993.10.9. 사용을 승낙, 같은 해 11.23. 주택건축허가를 얻게한 후 1994.5.30. 건물사용승인을 받아 현재까지 사용하고 있기 때문에, 설령 이건 토지를 비업무용 토지로 보더라도 그 비업무용 토지가 된 날은 이건 토지를 ㅇㅇ(주)이 사용하기 시작한 1994.5.30.이라 할 것이므로 그로부터 5년(1999.5.30.)이 경과된 뒤인 1999.8.10.에 부과한 이건 처분은 부과제척기간이 경과된 처분으로 부당하며, 셋째, 이건 제3토지 중 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 전 193㎡는 당초 ㅇㅇ번지에서 분할된 토지로서 전체면적 817㎡ 중 451㎡는 기부채납도로로, 158㎡는 단지내로 편입되고 남은 자투리 토지이며, 또다른 토지인 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 30㎡역시 당초 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지에서 분할되어 118㎡는 기부채납도로로, 159㎡는 단지내로 편입된 후 남은 자투리 토지인 바, 당해 토지의 위치나 형상으로 보아 건물을 신축할 수 없는 토지임에도 현장확인도 하지 않은 채 법인의 비업무용 토지로 취득세를 중과세한 것 또한 부당하고, 넷째, 이건 제4토지 역시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지(576㎡)에서 분할되어 그 중 217㎡는 기부채납도로로, 176㎡는 단지내로 편입되고 남은 자투리 토지로서, ㅇㅇ시에서 이건 아파트의 건축심의 이후 일방적으로 도로선형을 변경함에 따라, 청구인으로서는 막대한 손실을 감수해야 했던 도시계획 편입부지 임에도 이를 법인의 비업무용 토지로 본 것도 부당하며, 다섯째, 이건 제5토지는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지(11.169㎡)에서 도시계획도로를 사이에 두고 분할되어 그 중 9.952㎡가 아파트 단지내로 편입되고 남은 토지로서, 당해 부분만큼이 근린공원지역으로 고시되어 있어 건축이 불가능하다는 사실을 알았으나 당시의 토지 소유자가 분할매각을 거부함에 따라 부득이 이를 매입할 수밖에 없었는 바, 이러한 특수사정을 인정하지 않음은 부당하고, 여섯째, 이건 제6토지인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지(임야 466㎡) 역시 ㅇㅇ번지(2,364㎡)에서 분할되어 그 중 1,898㎡는 아파트 단지내로 편입된 다음 남은 자투리 토지로서 토지소유자의 반대로 부득이 전체 토지를 매입한 것이기 때문에 이 또한 법인의 비업무용 토지에서 제외되어야 한다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 주택건설을 목적으로 취득한 토지 중 도로 등으로 인하여 나뉘어진 자투리 토지를 법인의 비업무용 토지로 볼 수 있는지의 여부에 관한 다툼이라 하겠다. 먼저 관련법령의 규정인 구 지방세법 제112조제2항과 구지방세법시행령(1998.7.16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제1항제2호 및 제4항제10호를 종합해 보면, 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지는 취득한 날로부터 4년간 비업무용 토지로 보지 아니하지만, 취득한 날부터 4년내에 정당한 사유없이 주택건설에 사용하지 아니하거나 매각한 토지는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세 하도록 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 이건 토지들의 소재지역에 아파트를 건설하여 분양할 목적으로 주택부지와 기부채납도로 등의 계획선에 위치한 이건 토지를 매입함에 있어, 실제 필요한 부분만을 분할하여 매입하지 못하고, 당해 토지 소유자들의 요구로 부득이 전체 필지를 취득한 다음, 각 사업지구별로 아파트의 건축을 완료한 후 남아있는 자투리 토지로서 현재에는 사용하지 아니하고 있음이 제출된 증빙자료에서 확인되고 있다. 살피건대 법인의 비업무용 토지에 대하여 중과세를 규정한 지방세법 제112조제2항의 근본 취지가 법인이 토지를 취득하여 방치하거나, 그 고유목적 이외의 용도에 사용하는 것을 규제함으로써 부동산 투기를 막고 토지의 효율적 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 향상과 발전을 도모하는데 있다고 할 것(같은 취지의 대법원 판결 1991.1.11. 90누 6668)으로서, 첫째, 청구인이 이건 토지들을 취득한 경위를 보면, 이건 토지들은 사업부지내에 편입되는 부분과 도로개설 후 기부채납할 부분, 그리고 도로부지 밖에 위치한 부분(이건 쟁점 부분)으로 이루어져 있어서 청구인이 이건 토지 부분을 제외한 나머지 토지만을 취득하려고 하였으나, 당해 토지소유자가 분할 매각을 거부함에 따라 불가피하게 전체 토지를 취득할 수밖에 없었던 점이 인정됨은 물론, 이와 같은 자투리땅에 대하여는 1998.7.16. 지방세법시행령 개정시 “법령의 규정에 의하여 단지를 조성함으로 인하여 발생된 잔여지로서 사업계획에 포함된 전체면적의 100분의 5이내에 해당하는 토지”를 법인의 비업무용 토지에서 제외(제84조의4제2항제6호)하도록 하고 있는 점에 비추어, 처분청에서 노면을 포장하여 인근 주민들로 하여금 사용케 하는 이건 제1토지와 그 위치와 형상이 사용에 부적합한 이건 제3토지 및 도로선형의 변경으로 도시계획에 추가 편입된 이건 제4토지와 근린공원지역으로 지정되어 있어 임의로 사용할 수 없는 이건 제5토지의 경우에는 각각의 유예 기간 내에 사용치 못한 데에 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것임에도 이들 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 잘못이라 하겠고, 둘째, 이건 제2토지 역시 그 규모(91㎡)면에서 자투리 토지로써 비업무용에서 제외될 수도 있을 것이나, 설령 비업무용 토지로 보더라도 이건 토지를 ㅇㅇ(주)에 사용 승낙함으로써 실제 사용하게 한 날인 1993.11.23(건축허가일)에 이미 비업무용 토지가 된 것으로 보아야 하므로, 그 부과제척기간은 1998.12.23.에 만료되었다고 보는 것이 타당함에도 이를 경과하여 부과 고지한 처분은 잘못이라 하겠다. 그러나 이건 제6토지의 경우에는 잔여 토지의 규모(466㎡, 전체 사업부지 6,585㎡의 7%)나 그 위치상 주택건설에 사용할 수 있는 것으로 인정됨에도 이를 사용하기 위한 별다른 노력을 기울이지 않고 있음을 볼 때, 비록 자투리 토지라 하더라도 그 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 수긍하기 어렵다. 따라서 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청장의 부과 처분에는 잘못이 없다 하겠으나, 그 외의 ㅇㅇ구와 ㅇㅇ구청장이 부과고지한 처분에는 잘못이 있으므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2000. 1. 26. 행 정 자 치 부 장 관 과세물건 종별·수량 및 과세내역 과 세 대 상 물 건 세목 및 세액 구분 취득일자 (결정내용) 구 동 지번 지목 면적 (㎡) 과세표준 계 취득세 농특세 합 계 2,642 969,568,525 151,432,260 151,243,630 188,630 동구계 959 447,711,775 70,031,630 69,843,000 188,630 (취소) 운림 569-5 전 292 163,636,363 25,527,260 25,527,260 0 제1 토지 ’94.1.10. 운림 592-4 전 170 102,820,037 16,039,920 16,039,920 0 ’94.2.26. 산수 86-11 대 91 50,050,000 7,807,800 7,807,800 0 제2 토지 ’93.4.28. 산수 84-10 전 193 42,845,655 6,872,540 6,683,910 188,630 제3 토지 ’91.12.31. 산수 85-2 대 30 산수 97-2 대 183 88,359,720 13,784,110 13,784,110 0 제4 토지 ’92.2.1. 북구계 1,217 338,602,250 52,821,940 52,821,940 0 (취소) 연제 산3- 13 전 1,217 338,602,250 52,821,940 52,821,940 0 제5 토지 ’91.10.12. 남구계 466 183,254,500 28,578,690 28,578,690 0 (기각) 진월 산261-7 임 466 183,254,500 28,578,690 25,878,690 0 제6 토지 ’94.5.2.