매각하지 못한 정당한 사유가 있는 경우에 해당하는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 3 처분청은 청구인이 1995.2.15. 공사비의 대가로 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 2필지 토지상의 21세기 오피스텔중 136개호실(건축물 연면적 8,224.8984㎡, 토지 588.2㎡, 이하 “이건 부동산”라 한다)을 취득한 후 정당한 사유없이 유예기간내에 이건 부동산을 매각하지 아니하였으므로 이건 부동산중 토지부분을 법인의 비업무용 토지로 보아, 그 취득가액(1,270,139,024원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 198,141,680원, 농어촌특별세 18,162,980원, 합계 216,304,660원(가산세 포함)을 1999.8.21. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이건 부과처분의 취소를 구하면서 그 이유로, 청구인은 1989.5.3. ㅇㅇㅇ외 2인과 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 2필지 토지상의 오피스텔에 대한 공사도급계약을 체결하고, 1993.3.31. 이를 신축하였으나 분양부진으로 공사비를 받기 어렵게 되어 오피스텔 전체 625개호실중 332개호실에 대해 근저당권을 설정하여 놓은 상태에서 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청이 임시청사로 사용하기 위한 임차계획을 추진하면서 임차보증금에 대한 1순위 채권확보를 위해서는 근저당권자인 청구인이 이건 부동산을 취득하여 임대할 것을 요청함에 따라 1995.2.15. 이건 부동산을 공사비와 상계하여 취득하고, 같은해 2.18. 이건 부동산 전부를 4년간 임대하였던 것으로서 임차기간동안인 4년 6개월간은 비업무용 토지로 중과세를 하지 아니하다가 청사이전을 할 무렵에 중과세한 처분은 신의성실의 원칙에 위배되며, 임차기간중에도 청구인은 분양대행업자와 분양대행계약을 체결하고 일간신문에 2회 매각공고를 하고 생활정보지 등에도 계속하여 분양광고를 하였으며, 분양대금도 계속하여 하향조정하는 등 매각을 위한 정상적인 노력을 다하였으나, 이건 부동산이 처분청의 임시청사로 모두 사용하고 있어 구분 매각이 곤란하였던 사정등으로 인하여 매각하지 못하고 있는 상태로서 청구인의 취득과정, 매각을 위한 노력등을 종합적으로 고려할 때 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는 경우에도 해당된다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 공사비의 대가로 취득한 부동산을 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는 경우에 해당하는지 여부에 관한 다툼이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면, 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령(1997.10.1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제4항제5호에서 건설산업기본법 제2조의 규정에 의한 건설업을 영위하는 법인이 도급계약에 의하여 공사를 시공하고 도급인으로부터 공사비의 대가로 취득한 토지에 대하여는 법인의 비업무용 토지에서 제외하지만, 그 토지를 취득한 날로부터 2년 이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1989.5.3. ㅇㅇㅇ외 2인과 공사도급계약을 체결하고 1993.3.31. 이를 준공한 후 같은해 9.14. 오피스텔중 322개호실에 대하여 공사비 채권을 보전하기 위해 근저당권을 설정한 상태에서, 1995.2.15. 이건 부동산을 공사비와 상계하여 취득한 후 같은해 2.18. 이를 처분청에 임대(임대기간: 1995.3.1.～1999.2.28)하였으며, 이와 별도로 청구인은 이건 부동산의 매각을 위해 1995.2.17. 분양대행업자인 ㅇㅇ기획 대표 ㅇㅇㅇ과 분양업무대행계약을 체결하였으며, 같은해 4.7.에는 분양대행업자에게 평당 분양가격을 당초 350만원에서 취득가격보다 낮은300만원으로 하향할 수 있도록 통보하였고, 같은해 5.6. 다시 분양대행업자가 계약기간연장 및 분양가격을 평당 250만원으로 인하하도록 계약변경을 요청함에 따라 같은해 5.15. 이를 수용하는 것으로 합의한 사실을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이건 부동산을 처분청의 요청에 의하여 취득하여 임대하였으므로 처분청이 4년 6개월동안 이에 대하여 중과세하지 않다가 신청사로 이전할 무렵에서 이건 부과처분을 한 것은 신의성실의 원칙에 위배될 뿐만 아니라 매각을 위한 정상적인 노력을 다하였으므로 매각하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하지만, 처분청이 이건 부동산에 대하여 비업무용 토지에 해당되지 않는다는 아무런 의사표시를 한 사실이 없으므로 단순히 4년 6개월동안 과세가 되지 않았다는 사유만으로 신의성실의 원칙에 어긋난다고 볼 수는 없다 하겠으며, 또한 청구인이 공사비의 대가로 취득한 이건 부동산은 그 취득일로부터 정당한 사유없이 2년 내에 매각하거나, 부동산임대업에 사용할 경우 부동산임대업이 주업이 아니므로 100분의 10 이상을 직접 사용하여야 하며, 그렇지 않은 경우 그 부속토지가 비업무용 토지에 해당되어 취득세가 중과세된다는 사실을 알 수 있었는데도, 청구인은 이건 부동산을 취득하여 이를 모두 임대하였을 뿐만 아니라 임대기간도 4년으로 함으로써 임대기간 동안은 사실상 이건 부동산을 개별 호실별로 매각하기가 어렵게 되었으므로, 비록 처분청의 요청에 의하여 이건 부동산을 취득하여 이를 임대하였다거나, 임대후에도 계속하여 분양업무 대행계약을 체결하고 분양대행업자와 협의하여 매각을 위하여 노력하였다고 하더라도 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있다고 인정하기도 어렵다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1999. 12. 22. 행 정 자 치 부 장 관