채권보전용으로 취득한 토지를 1년내에 매각하지 못한데에 정당한 사유가 있는지의 여부(취소)

[주 문] 처분청이 1999. 4.21. 청구인에게 부과 고지한 취득세 30,416,240원, 농어촌특별세 2,788,120원, 합계 33,204,360원(가산세 포함)을 취소한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1995.11.7. 채권을 보전할 목적으로 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대지 149.5㎡와 그 지상의 건물 344.06㎡(이하 “이건 부동산”이라 한다)를 취득한 후, 그로부터 1년내에 매각하지 아니하였으므로이건 부동산 중 토지부분을 법인의 비업무용 토지로 보아 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 30,416,240원, 농어촌특별세 2,788,120원, 합계 33,204,360원(가산세 포함)을 1999.4.21.부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은1995.11.7. 채권을 보전할 목적으로 이건 부동산을 경락 취득한 후 1995.12.20.부터 1997.2.27.까지 1년 2개월 동안에 총 5회에 걸쳐 중앙일간지에 공매공고를 하는등 매각노력을 하였으나 원매자가 없어 부득이 1997.4.22.에 성업공사에 매각 의뢰하였고, 3회에 걸친 성업공사의 매각공고후에야 매매계약이 체결되었으나 이 또한 중도해지되어, 결국 취득후 3년 1개월이 지난 1998.12.5.에 매매계약을 체결, 매각하였으므로 유예기간내에 매각하지 못한 정당한 사유가 인정되어야 함에도 유예기간을 넘겨 매각하였다는 이유만으로 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 채권보전용으로 취득한 토지를 1년내에 매각하지 못한데에 정당한 사유가 있는지의 여부에 있다. 먼저 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것) 제112조제2항과 같은법시행령 제84조의4제4항제2호의 규정을 종합해보면, 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 토지로서, 취득후 1년(성업공사에 매각을 위임한 경우에는 2년 6월)내에 정당한 사유없이 매각하지 않은 토지는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정되어 있다. 다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 채권을 보전할 목적으로 1995.9.18.ㅇㅇ지방법원에서 실시한 이건 부동산에 대한 경매에 참여하여 최고입찰가인424,000,000원에 낙찰허가 받아 같은해 11.7. 경락대금을 완납·취득한 다음 이의 매각을 위하여 같은 해 12.20.에 매도가격 468,000,000원으로 1차 공고를, 그 이듬해인 1996.2.14.에 매도가격 422,000,000원으로 제2차 공고를, 1996.6.13.에 매도가격 375,200,000원으로 제3차 공고를, 1996.10.1.에 매도가격 351,000,000원으로 제4차 공고를 하는 등 취득후 1년동안 4차에 걸쳐 일간신문에 공매공고를 하였으나 원매자가 없었으며, 이후 1997.2.27. 한차례 더 공고를 했음에도 원매자가 없었기 때문에, 1997.4.22. 성업공사에 매각을 위임하였다. 이에 따라 성업공사에서는 1997.5.27. 제1차 공매공고(공매가격 351,000,000원)를 시작으로 1997.9.9. 제2차 공매공고(공매가격 330,000,000원), 1997.10.28.제3차 공매공고(공매가격 320,000,000원)를 하였는데도 원매자가 없어 1997.11.28.청구외 기증서와 제3차 공매가격인 320,000,000원에 수의계약을 체결하였으나, 매수자가 계약금(32,000,000원)만 지급한 채 잔금을 지급하지 않아 1998.8.10. 동 계약이 해지 되었고, 그 후 성업공사에서 1998.9.15. 제4차 공매공고(공매가격 320,000,000원), 1998.11.25. 제5차 공매공고(공매가격 290,000,000원)를 실시하였음에도 이 또한 유찰되었기 때문에 1998.12.5. 청구인이 직접나서 청구외 ㅇㅇㅇ에게 최종 공매가격인 290,000,000원에 매각하기로 수의계약을 체결, 1998.12.29. 이건 부동산을 양도하였음이 제출된 증빙자료에서 확인되고 있다. 살피건대 채권보전용 토지는 원칙적으로 법인의 비업무용 토지에서 제외하면서 유예기간 내에 매각할 의무를 부여하고 있으나 정당한 사유가 있는 경우에는 매각의무의 예외를 인정하고 있는데, 여기서 매각하지 못한 “정당한 사유”의 판단은 당해 법인의 성격, 토지의 취득 경위 및 가액, 매각을 어렵게 하는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 매각하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 하는것(같은 취지의 대법원 판결 1997.12.12, 97누 14217)으로서, 청구인의 경우 1995.11.7. ㅇㅇ지방법원으로부터 이건 부동산을 경락 취득한 후 그 한달뒤인 12.13. ㅇㅇ일보에 공매가격을 취득가액보다 10%정도 많은 금액(468,000,000원)으로 매각공고를 한적은 있으나 그 뒤부터는 매각공고시 마다 10%정도씩 금액을 낮추어 중앙일간지에 공고를 하였음에도 매각되지 않으므로 성업공사에 매각을 의뢰하였고, 이 역시 여의치 않아 취득일부터 3년 1개월이 지나게 되었으며, 매각금액도 취득가액에서 30%이상의 손실을 감수하면서 까지 매각한 점을 보면, 청구인이 이건 부동산을 취득한 이후 계속해서 매각을 위한 진지한 노력을 다한 것으로 보아 정당한 사유가 있는 것으로 인정하여야 할 것임에도 법인의 비업무용토지로 취득세를 중과세한 처분은 잘못이라고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1999. 7. 28. 행 정 자 치 부 장 관