주택건설용에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부(취소)

[주 문] 처분청이 1999.2.11. 청구인에게 부과고지한 취득세 438,952,800원(가산세 포함)을 취소한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1990.4.27.과 1990.5.31. 주택을 건설할 목적으로 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 4필지 토지 17,874㎡ (이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 4년 이내에 주택건설공사를 착공하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 그 취득가액(2,813,800,000원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 438,952,800원(가산세 포함)을 1999.2.11. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 첫째, 주택건설촉진법·건축법·도시계획법 등 어떠한 법률에도 저촉되지 않는 이건 토지(5필지 17,874㎡)를 주택 건설용에 사용하기 위하여 1990.4.27.과 1990.5.31. 취득하였으나, 같은 동 ㅇㅇ번지 토지(754㎡)를 제외한 4필지 토지(17,300㎡)중 ㅇㅇㅇ의 소유지분 토지(5분의 1)가 1990.7.4. ㅇㅇ지방법원으로터 가처분결정이 된 후 1990.7.27. ㅇㅇ이씨ㅇㅇ파ㅇㅇ문중에서 이건 토지의 전소유자인 ㅇㅇㅇ외 2인을 상대로 소유권이전소송을 제기하였고, 그후 ㅇㅇ이씨ㅇㅇ파문중에서 ㅇㅇ이씨ㅇㅇ파ㅇㅇ문중과 청구인을 상대로 소유권이전등기 말소 등 소송을 제기함에 따라 청구인은 변호사를 선임하여 소송을 수행하는 한편, 이건 토지를 주택건설용에 직접 사용하기 위하여 처분청에 주택건설사업계획 입지심의신청서를 제출하여 사전 결정을 받는 등 정상적인 노력을 다하였다. 그러나, 가처분 결정이 말소되지 않는 한 입주자를 모집하여 주택을 분양할 수 없고, 또한 소유권이전 소송에서 패소할 경우 이건 토지에 대한 소유권을 상실하게 되므로 새로운 토지 소유자와 원만히 합의가 되지 않을 경우 건축중이던 지장물을 철거해야 하는 등 경제적으로 회사 존립 자체를 위협하는 위험부담을 감수하고 사업을 추진할 수 없었던 것으로서 이는 정당한 사유에 해당하며, 또한 청구인의 경우 1995.2.9. 소송이 취하되어 1995.2.13. 가처분결정이 말소된 후 이건 토지상에 주택건설공사를 착공하기 위하여 노력하고 있으므로 법인의 비업무용 토지에 대한 유예기간을 기산함에 있어서는 토지사용이 가능한 날(1995.2.13.)부터 기산하여 그날로부터 4년이 되는 시점(1999.2.13.)에서 법인의 비업무용 토지 해당여부를 판단하여야 함에도 이건 토지 취득일로부터 4년이 되는 시점(1994.4.27.과 1994.5.31.)에서 법인의 비업무용 토지여부를 판단한 것은 부당하며, 둘째, 청구인의 경우 1990.3.8. 이건 토지를 취득하기로 매매계약을 체결하고 1990.5.10. 종합건축사무소 동도와 건축물 설계계약을 체결한 후 1990.7월부터 주택건설사업계획 입지심의신청 및 사전결정신청을 하였으나, 조망권을 이유로 층수를 10층이하로 제한하고, 진입도로 등을 개설하여 기부채납하라고 함에 따라 도로개설 부분은 수용하였으나, 층수제한은 본사업의 경제성을 상실하고 인근의 중흥아파트 등은 층수가 15층에서 21층까지 인데 청구인에게만 10층이하로 제한한 것은 형평에 맞지 않아 재심의 요청을 여러차례 한 결과, 1998.12.21. 청구인의 요구대로 15층으로 주택건설사업계획 사전결정 통지를 받은 후 설계를 완료하고 1999.4.2. 주택건설사업계획 승인신청을 하는 등 계속적으로 노력을 다한 사실을 볼 때, 주택건설공사를 착공하지 못한 사유가 청구인에게 있기 보다는 행정기관의 형평에 맞지 않는 층수 제한으로 인하여 지연된 것이므로 주택건설용에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 보아야 함에도 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 법인이 토지를 취득한 후 4년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령을 보면, 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제1항 및 같은조제4항제10호에서 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 토지를 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 지방세법 제112조의3에서 법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용 토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다고 규정하고 있다. 여기에서의정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함된다(같은 취지의 대법원 판결, 1993.2.26. 92누8750)할 것이다. 다음으로, 이건 토지에 대한 취득경위 등을 보면, 청구인은 1990.4.27. 및 1990.5.31.에 취득한이건 토지상에 공동주택을 건설하고자 하였으나, 산 ㅇㅇ번지외 1필지 토지(15,054㎡)중 전소유자 ㅇㅇㅇ의 소유 지분(5분의 1)이 1990.6.15. ㅇㅇ은행으로부터 가압류되었고(1994.7.28.취하되었음), 또한 산 ㅇㅇ번지외 2필지는 문중(대문중과 소문중) 상호간에 토지소유권 다툼으로 1990.7.4. ㅇㅇㅇ외 2인의 토지지분에 대한 ㅇㅇ지방법원의 가처분(매매·증여·저당권설정·기타 일체의 처분행위금지)결정이 된 후 ㅇㅇ이씨ㅇㅇ파ㅇㅇ문중(대표: ㅇㅇㅇ)에서 ㅇㅇㅇ외 2인을 상대로 소유권이전소송을 제기하였으며, 그후 1993.8.3. ㅇㅇ이씨ㅇㅇ파문중(대표: ㅇㅇㅇ)에서 이건 토지중 같은동 ㅇㅇ번지 토지에 대하여 ㅇㅇ지방법원으로부터 부동산 처분금지 가처분결정을 받고 1993.8.3. ㅇㅇ이씨ㅇㅇ파ㅇㅇ문중과 청구인을 상대로 소유권이전등기말소 등 청구소송을 제기하여ㅇㅇ이씨ㅇㅇ파용문중이 토지소유권이전등기 청구소송에서 1994.5.10.승소 판결을 받은 후 ㅇㅇㅇ 등의 명의로 있던 지분토지에 대한 소유권이 ㅇㅇ이씨ㅇㅇ파ㅇㅇ문중 명의로 1994.9.9. 이전되었다가 1995.2.13.가처분결정이 말소된 후 청구인이 이건 토지 중 산 ㅇㅇ번지외 2필지에 대한 잔금(1,320,000,000원)을 ㅇㅇ이씨ㅇㅇ파ㅇㅇ문중에게 1995.4.4. 최종적으로 지급한 사실이 확인되고 있다. 그리고, 청구인의 이건 토지에 대한 건축추진 과정에 대하여 보면, 청구인은 1995.2.13. 가처분 결정이 말소된 후 1995.3.30. ㅇㅇㅇㅇ시장에게 주택건설 사업계획 사전결정 신청하였다가 청구인의 사정으로 이를 취하한 후 1995.4.28. 다시 사전결정신청서를 제출하였으나, 처분청이 제출한 의견 검토관계로 결정이 지연되다가 1995.6.17. 보완요구 조건을 달고 사전결정신청을 부결하였고, 그 후 청구인은 당해 조건을 보완하여 1995.7.26. 재심의 요청을 하였고, 관계부서간 조율한 의견에 따라 주택건설사업계획사전결정신청서를 다시 제출하기로 하고, 1995.9.12. 사전결정신청서를 제출하였다가 1995.10.23. 재접수하였고, 이에 ㅇㅇ시장은 관계부서협의를 거쳐 1995.11.21. 주택건설사업계획 사전결정통지를 하면서,아파트층수를 10층이하로 제한하고, 등고선에 의한 지표고 80m이하에서 사업부지를 조성하라는 등의 이유로 조건부 승인하였으나, 청구인은 인근 아파트의 층수가 15층에서 21층까지인데 청구인에게만 10층이하로 제한한 것은 형평에 맞지 않고 층수를 10층 이하로 할 경우 청구인에게 막대한 매출손실액(청구인주장: 2,962백만원)이 발생하게 되어 사업추진이 불가하므로 여러차례 재심의 요청을 하고, 주택건설사업계획 사전결정 신청을 다시하여 당초 사전결정통지를 한 날(1995.11.21.)부터 3년 1월이 경과한 1998.12.21.에서야 청구인의 요청대로 아파트 층수를 15층까지 건축할 수 있도록 주택건설사업계획 사전결정통지를 받게 되었으며, 그 후 즉시 설계를 완료하여 1999.4.2. 처분청에 주택건설사업계획승인신청을 하여 1999.6.1. 사업계획 승인을 받고, 1999.6.22. 처분청에 착공신고서를 제출한 사실이 확인되고 있다. 마지막으로, 청구인이 유예기간내에 건축을 하지 못한 정당한 사유가 있는지에 대하여 보면, 첫째 청구인은 이건 토지상에 주택건설공사를 착공하려고 해도 가처분결정이 말소되지 않는한 입주자를 모집하여 주택을 분양할 수 없었고, 소유권 소송에서 패소할 경우 토지의 소유권을 상실하게 되므로 새로운 토지 소유자와 다시 합의를 해야하고, 합의가 되지 않을 경우 건축중이던 지장물을 철거해야 하는 등 위험부담을 안게되므로, 청구인으로서는 1995.2.13.까지 당해 토지상에 사업을 추진할 수 없었던 것으로서 이는 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이다. 둘째, 청구인의 경우 소송이 종료되고 가처분결정이 말소된 후 주택건설사업계획사전결정신청을 하는 등 이건 토지를 주택건설용에 사용하기 위하여 노력하였으나, 행정기관에서 1995.11.21. 사전결정통지를 하면서 인근의 다른 아파트와 형평에 맞지 않게 건축물의 층수를 10층이하로 건축하도록 제한하였다가 여러 차례에 걸친 청구인의 재심의 요청 등을 받아들여 그날로부터 3년 1월이 경과한 1998.12.21. 청구인의 요청대로 다시 사전결정통지를 한 사실이 인정되므로, 토지 취득일로부터 4년 이내에 건축착공을 못하였다고 하더라도 이는 청구인에게만 책임을 물을 수 없는 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이다. 그러므로 1990.4.27.과 1990.5.31. 취득한 ㅇㅇ번지 및 ㅇㅇ번지 토지는 가처분결정 및 소송이 진행된 관계로 1995.2.13.까지 고유업무에 직접 사용치 못한 정당한 사유가 있고, 그 후 고유업무에 직접 사용하기 위하여 노력을 하던 중 5년을 경과하였으므로 법인의 비업무용 토지로 볼 수 없고, 또한 소송등으로 잔금을 납부하지 못하고 있다가 1995.4.4. 잔금을 납부하여 취득한 ㅇㅇ번지, ㅇㅇ번지 및 ㅇㅇ번지 토지의 경우도 그 취득일로부터 4년 이내에 주택건설공사를 착공하지 못하였으나, 행정기관에서 건축물의 층수를 10층이하로 제한함에 따라 4년 이내에 건축공사를 착공하지 못한 점이 인정되고, 이로 인하여 토지 취득일로부터 4년 2월이 되는 1999.6.1.에서야 주택건설사업계획승인을 받고 1999.6.22. 처분청에 착공신고서를 제출하는 등 고유업무에 사용하기 위하여 노력하고 있으므로 법인의 비업무용 토지로 볼 수 없는데도 취득세를 중과세한 처분은 잘못이 있다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1999. 6. 30. 행 정 자 치 부 장 관