채권보전용 토지를 1년 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부(취소)

[주 문] 처분청이 1999.4.16. 청구인에게 부과 고지한 취득세 9,432,300원(가산세 포함)을 취소한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1996.8.6. 채권을 보전하기 위하여 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 토지 102.4㎡(이하 “이건 토지”라 한다) 및 그 지상 건축물 154.62㎡(이하 이건 토지를 포함하여 “이건 부동산”이라 한다)를 취득한 후 1년이내에 매각하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아, 그 취득가액(56,144,710원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 9,432,300원(가산세 포함)을 1999.4.16. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 채권을 보전하기 위하여 1996.8.6. 이건 부동산을 경락 취득한 후 1996.8.29. 배당금을 수령하고 1996.9.21. 법원의 촉탁등기가 이루어짐에 따라 부동산 중개업소 등에 이건 부동산의 매각을 의뢰하였으나, 매수자가 없어 청구인의 부동산처분센타에 매각을 위임하여 1997.3.12. ㅇㅇ일보, 1997.6.12. ㅇㅇ일보, 1997.9.11. ㅇㅇ일보 등에 3차례 매각공고를 한 결과 1997.9.24. ㅇㅇㅇ와 이건 부동산에 대한 매매계약까지 체결하였으나, 이건 부동산이 제3자에 의해 제공된 담보물인 관계로 세입자들이 전세금 회수 문제로 명도를 거부함에 따라 명도가 지연되고, IMF로 인한 부동산가격의 하락으로 매수자가 잔금지급을 망설이다가 1998.11.16. 계약금(12,000,000원)을 손해 보면서까지 매입을 포기함에 따라 계약이 해제되었고, 이로 인하여 청구인은 1998.12.21. ㅇㅇ일보에 매각공고를 하였고, 그 결과 매수자가 나타나 1998.12.26. 다시 매매계약을 체결하게 된 것으로서 이는 청구인에게만 책임을 물을 수 없는 정당한 사유가 있다고 보아야 함에도 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 채권보전용 토지를 1년 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 있다. 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령 (1997.10.1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제4항제2호에서 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 보지 아니하지만, 취득후 1년(금융기관이 성업공사에 매각을 위임한 토지는 2년 6월)이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니한 경우(정당한 사유없이 매매계약이 해제된 경우 포함)는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있다. 위 규정에서 채권보전용 토지에 대해서는 원칙적으로 법인의 비업무용 토지에서 제외하면서 유예기간 내에 매각할 의무를 부여하고 있는 것은 법인이 고유목적 이외의 토지를 보유함으로 인한 비생산적인 투기 조장을 방지하여 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는 데에 있는 것이므로『정당한 사유』의 유무를 판단함에 있어서는 위와 같은 규정 취지를 충분히 고려하면서 당해 법인의 성격, 토지의 취득 경위 및 가액, 매각을 어렵게 하는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 매각하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다. (같은 취지의 대법원 판결 1997.12.12, 97누14217) 청구인의 경우를 보면, 청구인은 1996.8.6. 채권보전 목적으로 이건 부동산을 수원지방법원으로부터 경락(경락대금 99,000,000원)받아 취득한 후 1996.12.29.인근 현대부동산 등에 매각을 의뢰하였으나, 매각이 이루어지지 않자 부동산 매각 업무를 전문적으로 취급하는 청구인의 부동산처분센타에 1997.2.12. 매각을 의뢰하였고, 동 부동산처분센타에서는 1997.3.12. ㅇㅇ일보에 1차 매각공고, 1997.6.12. ㅇㅇ일보에 2차 매각공고, 1997.9.11. ㅇㅇ일보에 제3차 매각공고를 하여 이건 부동산 취득일로부터 1년 1월이 경과한 1997.9.24.에ㅇㅇㅇ와 1998.5.31.에 잔금을 지급하기로 하는 매매계약을 체결한 사실과,세입자들이 부동산을 명도하지 아니함에 따라 계약상 잔금지급일(1998.5.31)이전인 1997.11.1.에 명도소송 착수 통지서를 발부하고 1998.1월에 부동산 명도소송을 제기하여 1998.2.26. 승소 한 후 당해 부동산을 명도받고 매수자에게 잔금 납부에 대한 안내를 하였음에도 명확한 입장을 보이지 않자 1998.5.27. 잔금납부기간을 1998.6.23.까지 연장하여 주었으나매수자인 ㅇㅇㅇ는 계약금(12,000,000원)을 포기하면서까지 1997.9.24. 체결된 매매계약을 1998.11.16. 일방적으로 해약함에 따라 계약이 해제된 사실을 알 수 있다. 이는 계약이 해제된 정당한 사유에 해당한다고 보아야 할 것이고, 그 후 청구인은 즉시 1998.12.21. 매각공고를 하여 1998.12.26. 지근섭과 매매계약을 다시 체결한 사실을 종합해 볼 때, 청구인이 이건 부동산을 1년 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있음이 인정된다 할 것인데도 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 잘못이 있다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1999. 6. 30. 행 정 자 치 부 장 관