부동산임대업이 주업에 해당하는지 여부(취소)

[주 문] 처분청이 1998.12.14. 청구인에게 부과고지한 취득세 75,858,400원, 농어촌특별세 6,953,680원, 합계 82,812,080원(가산세 포함)을 취소한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1997.2.4. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ ㅇㅇ가 ㅇㅇ번지 ㅇㅇ빌딩 13층중 1307호～1309호, 1311호～1321호(14개호실, 토지 134.51㎡, 건축물 740.98㎡, 이하 “이건 부동산”이라 한다)를 경락으로 취득한 후 1997.2.6. 부동산임대업이 주업이 아닌데도 이건 부동산의 100분의 10 이상을 직접 사용하지 아니하고 모두 임대하였으므로 이건 부동산중 토지부분을 법인의 비업무용 토지로 보아, 그 취득가액(486,271,890원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 75,858,400원, 농어촌특별세 6,953,680원, 합계 82,812,080원(가산세 포함)을 1998.12.14. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 법인등기부상 목적사업으로 부동산 매매 및 임대업이 등재되어 있고, 이건 부동산 취득일의 직전 사업년도인 1996년도말 현재 청구인의 총자산가액중 임대업에 공하는 자산가액이 차지하는 비율이 89.45%일뿐만 아니라, 총종업원수는 4명으로 이들 종업원은 모두 임대업에 종사하는 종업원이므로, 자산과 종업원을 기준으로 할 때 부동산임대업이 주업에 해당된다. 그런데도 처분청이 이건 부동산의 100분의 10 이상을 청구인이 직접 사용하지 않고 임대하였다고 하여 그 토지부분을 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 부동산임대업이 주업에 해당하는지 여부에 관한 다툼이라 하겠다. 먼저 관계법령을 보면, 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령(1998.7.16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제3항제1호(2)목 및 (3)목에서, 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이 지상정착물이 있는 토지를 임ㅇㅇ 경우로 연간 임대수입금액이 그 토지가액의 100분의 3에 미달하는 경우와 부동산임대업을 주업으로 하지 않는 법인이 그 지상정착물의 100분의 10 이상을 직접 사용하지 않고 모두 임ㅇㅇ 경우에는 그 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 구지방세법시행규칙(1998.7.23. 행정자치부령 제11호로 개정되기 전의 것) 제46조의6제1호 내지 제3호에서 주업이라 함은 직전 사업년도말일 현재 ①총자산가액중 당해 업종에 공여되는 자산가액이 100분의 50 이상인 경우, ②총매출액중 당해 업종의 매출액이 100분의 50 이상인 경우, ③ 상시 사용 종업원(상시 사용종업원의 월평균 인원)중 당해 업종에 종사하는 종업원이 100분의 50 이상인 경우중 하나에 해당하는 경우라고 규정하고 있다. 청구인의 경우 부동산 매매 및 임대업이 목적사업의 하나로 법인등기부에 등재되어 있고, 1997.2.4. 경락대금을 완납하고 이건 부동산을 취득한 후 같은해 3.28. 이건 부동산중 ㅇㅇ호～ㅇㅇ호를 (주)ㅇㅇ카드에, 같은해 5.10. ㅇㅇ호～ㅇㅇ호를 (주)ㅇㅇ생명에, 같은해 4.22. ㅇㅇ호～ㅇㅇ호를 (주)ㅇㅇ코웨이에 각각 2년 계약으로 임대하였다. 그리고 1996년도말 대차대조표상 총자산가액은 36,930,011,587원이며, 이건 부동산외에 기존에 소유하고 있던 자산중 일부를 임대(장부가액 6,450,787,755원)하고 있었고, 1995.4.1. 이건 부동산이 있는 ㅇㅇ빌딩의 지상2층～지상12층(토지면적 708.3평, 건축물면적 7,428.48평)에 대하여 (주)ㅇㅇ건설과 분양계약을 체결하고 선급금으로 26,568,473,280원을 지급하였고, 이렇게 취득중인 부동산을 임대하고자 임대보증금으로 25,809,866,582원(예수부가가치세 제외)을 받아 예수금계정에 계상[소유권 이전이 안된 상태이므로 임대차계약은 (주)ㅇㅇ개발과 임차인간에 체결되었으나, 청구인이 임대보증금을 모두 수령하였으므로 사실상 임대인은 청구인임]하고 있다. 그리고 청구인의 총 상시사용 종업원(4명)중 한명은 임대 및 시설관리를, 나머지 3명은 경리,총무 및 분양업무를 각각 담당하고 있었던 사실을 제출된 임대차계약서, 대차대조표 사본, 법인장부, 업무분장표 등에서 알 수 있다. 위와 같은 사실에서 볼 때, 청구인의 1996년도말 대차대조표상 자산가액중 임대용 자산을 취득하기 위하여 지급한 선급금도 임대용 자산에 해당한다고 보아야 할 것이고, 이러한 선급금과 기존 임대자산의 가액을 합한 자산가액(33,019,261,035원)이 총자산가액의 89.41%이므로, 이건 부동산을 임대할 당시 청구인의 주업은 부동산임대업으로 보아야 할 것이다. 그리고 이건 부동산의 총임대보증금(1,470,200,000원)과 월임대료(8,040,000원)을 연간수입금액으로 환산하면 이건 부동산 취득가액의 100분의 3(14,588,156원) 이상이므로, 이건 부동산의 부속토지는 법인의 비업무용 토지에 해당되지 않는다 할 것인데도, 처분청이 이건 부동산의 토지부분을 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 잘못이 있다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1999. 5. 26. 행 정 자 치 부 장 관