채권보전용 부동산을 취득하여 유예기간 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1996.9.23. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 1필지 대지 119.01㎡와 그 지상건축물 198.07㎡(이하 “이건 부동산”이라 한다)를 채권보전용으로 취득하고서 감면신청을 하자 취득세 등을 과세면제하였다. 그 후 청구인이 이건 부동산을 정당한 사유없이 1년이내에 매각하지 아니하였으므로 과세면제한 세액의 추징대상에 해당될 뿐만 아니라 이건 부동산중 토지부분은 법인의 비업무용 토지에 해당된다고 보아 이건 부동산의 취득가액(226,000,000원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제1항 및 제2항, 제131조제1항제3호(2)목의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 24,688,360원, 농어촌특별세 503,090원, 등록세 8,136,000원, 교육세 1,381,600원, 합계 34,709,050원(가산세 포함)을 1999.1.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이건 부과처분의 취소 또는 경정을 구하는 이유는 다음과 같다. 첫째, 청구인은 1996.9.23. 채권보전을 목적으로 이건 부동산을 경락 취득한 후 이건 부동산의 임차인들의 명도거부로 인하여 매각을 할 수 없어 명도소송을 제기하였고, 명도소송 종결후 여러차례 공매공고를 하는 등 매각을 위한 정상적인 노력을 다하였으므로 이건 부동산을 유예기간 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는데도, 처분청이 이건 부동산에 대하여 감면한 세액을 추징하고 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다. 둘째, 이건 부동산은 160,000,000원에 경락받아 취득세 등을 과세면제받은 후, 명도소송시 임차인들에게 임차보증금(66,000,000원)을 추가로 지급하게 되었는데, 이렇게 임차인들에게 지급한 비용은 이건 부동산중 건축물의 취득비용에 해당하는데도 이를 당초 경락대금과 합산하여 토지 및 건축물에 대한 취득비용을 안분한 후 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 채권보전용 부동산을 취득하여 유예기간 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부와 토지 및 건축물을 일괄 취득함에 따라 토지의 과세표준을 안분계산한 것이 적법한지 여부에 관한 다툼이라 하겠다. 관련규정을 보면, 지방세법 제111조제5항제3호, 같은법시행령 제82조의3제1항 및 제2항에서 법인의 장부 또는 판결문 등에 의하여 사실상의 취득가액이 입증되는 경우에는 그 사실상의 취득가액이 과세표준이 되는 것으로, 취득가액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건의 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있다. 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령(1998.7.16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의4제4항본문 및 그 제2호에서 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 토지는 법인의 비업무용 토지에서 제외되나 정당한 사유없이 1년(금융기간 등이 성업공사에 매각을 위임한 토지는 2년 6개월) 이내에 매각되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 구지방세법 제290조제2항 본문 및 제10호에서는 새마을금고법에 의하여 설립된 새마을금고(연합회 제외)가 고유업무에 사용하기 위하여 취득한 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하나 1년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 않는 경우에는 면제한 세액을 추징하도록 규정하고 있다. 첫째, 유예기간이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장에 대하여 살펴보면, 청구인은 채무자인 ㅇㅇㅇ이 채무를 상환하지 않음에 따라 1996.3.25. 채무자가 소유하던 이건 부동산을 임의경매신청하였고, 1996.9.23. 경락대금(160,000,000원)을 완납, 이건 부동산을 취득한 후 이건 부동산의 기존의 임차인(ㅇㅇㅇ외 2인)이 임대보증금 반환을 요구하며 명도를 거부함에 따라 1997.4.14. ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원에 명도소송을 제기하였으며, 같은해 9.3. 확정판결을 받고, 임차인들의 임대보증금 잔액(66,000,000원)을 지급, 이건 부동산을 명도받았다. 이와는 별도로 청구인은 이건 부동산을 매각하기 위해 명도전에 1회(공매가격 220,000,000원), 명도후 1회(공매가격 200,000,000원)씩 자체 게시판에 공매공고를 하였고, 1998.3.23. ㅇㅇ일보에 공매광고(공매가격 220,000,000원)를 한 사실을 알 수 있다. 그러나 이건 부동산과 청구인의 사무소는 거리가 떨어져 있음에도 다수의 일반인이 알 수 있도록 일간지에 광고를 하는 등의 노력없이 자체 게시판을 이용하여 2회만 공매공고를 하였고, 유예기간을 6개월이나 경과하여 특수신문인 ㅇㅇ일보에 광고를 게재하였을 뿐이며, 그 공매가격도 계속하여 취득가액과 동일하게 게재한 점을 볼 때 이건 부동산을 매각하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 보기는 어렵다 하겠으므로, 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 둘째, 이건 부동산의 임차보증금을 토지와 건물에 안분하여 토지부분 과세표준 산정에 반영한 것이 부당하다는 주장에 대하여 살펴보면, 취득세 및 등록세의 과세표준이 되는 취득가격은 취득시기를 기준으로 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 비용을 모두 합산하여야 하는 것으로서, 주택임대차보호법 제3조제2항에서 임대주택의 양수인은 임대인이 지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있어 청구인은 경락대금을 완납함으로써 이건 부동산을 취득할 당시 기존의 임차인들에게 임차보증금을 반환할 의무가 있었으므로 청구인의 경우 이건 부동산을 경락으로 취득한 후 임차보증금을 지급받기 전에는 명도를 거부할 수 있는 대항력이 있는 기존의 임차인들이 있어 이건 부동산을 명도받기 위하여 기존의 임차인들에게 임차보증금 잔액을 추가로 지급할 수 밖에 없었다. 그러므로 이러한 비용도 이건 부동산의 취득과 관련하여 제3자에게 지급한 비용으로 취득가격에 포함된다 하겠다. 또한 건축물 부속토지의 경우 그 지상건축물의 사용과 불가분의 관계에 있으므로 사회통념상 임대차계약시 건축물 부분만을 특정하여 임대하였다고 볼 수는 없는 것이며, 청구인이 제출한 명도소송에 따른 판결문에서도 단순히 대항력 있는 주택임차인이 임차보증금을 반환받기 전에는 건물명도 의무가 없다는 것으로서 임차보증금이 이건 부동산중 건축물 부분만의 임차보증금에 해당한다고 판시한 것으로 볼 수는 없기 때문에, 청구인이 지급한 임차보증금은 이건 부동산 전체의 취득과 관련하여 발생한 비용으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 그리고 지방세법시행령 제82조의3제2항에서 토지 및 건축물을 일괄 취득한 경우에는 총 취득가격을 토지 및 건축물의 시가표준액으로 안분한 금액을 그 취득가액으로 보도록 규정하고 있으므로, 처분청이 이건 부동산의 취득비용중 임차보증금을 그 토지 및 건축물 시가표준액으로 안분하여 취득가격을 산정한 것은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1999. 3. 31. 행 정 자 치 부 장 관