주택건설용 토지를 4년 이내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1993.12.30. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 토지 15,191㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 주택건설용지로 취득한 후, 4년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로, 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(300,000,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 46,800,000원(가산세 포함)을 1998.6.13. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 첫째, 주택 신축·분양을 목적사업으로 하는 법인으로서 단독주택 18세대를 신축 판매할 목적으로 토지거래허가를 받아 이건 토지를 취득(1993.12.30.)한 후, 수익성을 고려하여 사업계획을 연립주택(70세대)으로 변경하고 1995.1.25. 처분청에 건축계획 사전결정신청을 하였다. 그 후1995.3.1.행정구역 변경(ㅇㅇ구에서→ㅇㅇ구로 분구)시 ㅇㅇ구청 건축담당공무원의 요청에의하여 취하한 후, 1995.10.11. ㅇㅇ구청에 재신청하였다가 다음날인1995.10.12. 자연녹지지역에는 공동주택중 아파트 신축이 불가하다는 내용으로 반려되었다. 당시 처분청 건축조례 제23조의 규정에서 공동주택중 연립주택 및 다세대주택의 건축은 가능하다고 되어 있는데 처분청담당공무원이 연립주택신청을 아파트신청으로 착오하여 부당하게 반려함에 따라 청구인에게 막대한 경제적 손실을 초래하게 하였다. 둘째, 청구인은 다시 건축을 시행하고자 ㅇㅇ시 건축부서에 건축 가능여부에 대한 질의회신을 받아 처분청에 건축계획 사전결정신청을 하려 했으나, 신청전 토지형질변경에 대한 협의를 거쳐올 것을 요구하여 토지형질변경 가능여부에 대한 질의를 하였다. 그러나 이건 토지지역이 환경·풍치·미관을 크게 훼손할 우려가 있다는 사유로 불가회신을 받게 되어 다시 단독주택(17세대) 건축계획으로 변경, 1997.11.20. 토지형질변경허가 신청을 하였다가 1997.12.4. 불가통보를 받았다. 따라서 이건 토지를 사용하기 위하여 적극적인 노력을 다하였음에도 부당한 행정적 규제로 인하여 건축이 가능한 연립주택 및 단독주택을 신축하지 못하고 유예기간을 넘기게 된 것은 정당한 사유에 해당된다 할 것인데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구의 다툼은 주택건설용 토지를 4년 이내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 있다. 구지방세법 제112조제2항 및 지방세법시행령 제84조의4제1항제1호, 제4항제10호에서 법인이 토지를 취득한 후 1년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하되, 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 여기에서의 『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함된다(같은 취지의 대법원 판결, 1993.2.26. 92누 8750)할 것이다. 청구인은 주택공급업, 택지조성 및 공급업 등을 목적사업으로 하는법인으로서, 단독주택을 신축 판매할 목적으로 이건 토지를 취득(1993.12.30.)한 후, 사업계획을 연립주택(지하 1층, 지상 4층의 70세대 규모)으로 변경하여 1995.1.25. 처분청에 건축계획 사전결정신청을 하였다가 행정구역 변경에 따라 취하한 후, 1995.10.11. 재신청하였으나 1995.10.12. 처분청이 이건 토지는 대지면적의 과반이상이 자연녹지지역으로서 아파트 건축은 불가하다는 내용으로 반려되었다. 처분청 건축담당공무원이 연립주택을 아파트로 오인한 사실과 당시 처분청의 건축조례 제23조의 『별표15』에서 자연녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 종류에 단독주택, 공동주택(연립주택 및 다세대주택에 한한다)이 포함되어 있는 사실 등에 대하여는 제출된 관계증빙자료(토지거래허가서, 건축계획 사전결정신청서 반려공문, 건축조례 등)에서 알 수 있다. 그러나 주택건설촉진법 제33조 및 같은법시행령 제31조의3에서 주택건설 사전결정의 규모를 100세대 이상이거나 10층이상인 주택을 건설하고자 하는 경우라고 규정하고 있으므로 청구인의 경우와 같이 4층 70세대 규모의 연립주택을 건설하고자 하였다면 사전결정 절차를 거치지 아니하고 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의거 사업계획의 승인을 받아 건축할 수는 있겠으나, 이건 토지는 자연녹지지역의 임야로서 토지형질변경허가가 있어야 건축이 가능하다 할 것이다. 그리고 청구인이 1996.10.30. 처분청에 이건 토지의 토지형질변경 가능여부에 대한 질의에서 “주변의 경관, 풍치, 미관등이 손상될 우려가 있는 지역으로 간선도로의 경계로부터 300m 이내에 위치하였고, 인접토지 표고를 기준으로 하여 10m 이상에 해당한 지역이며 그 지역의 지형 및 토지상재해위험이 우려되므로 토지형질변경허가는 불가하다”고 회신(개발 58400-1451, 1996.11.5)된 사실이 있고, 1997.11.20. 토지형질변경허가 신청을 하였다가 같은 내용으로 허가가 불가하다고 하여 신청서가 반려(개발 58400-2157, 1997.12.4.)된 사실이 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 이건 토지는 취득당시부터 건축이 불가한 토지였다고 보여진다. 그러므로 청구인이 이건 토지를 취득한 후 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 귀책사유는 건축가능 여부에 대한 사전검토를 소홀히 한 청구인에게 있다 하겠다. 다만, 청구인이 건축계획 사전결정 신청을 한데 대하여 처분청 건축담당공무원의 착오로 반려되었던 부분은 행정관청의 일부 잘못으로 인정된다 하겠으나, 청구인이 즉시 대응할 수 있었던 사안인 점, 사실상 사전결정 절차를 거치지 않아도 되는 건축 규모인 점 등으로 볼 때, 건축담당공무원의 일시적 착오가 이건 토지의 사용에 중대한 장애 사유가 된다고는 볼 수 없어 청구인의 주장은 모두 받아 들일 수 없다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1999. 1. 27. 행 정 자 치 부 장 관