토지를 사실상 취득하였다가 매각하였는지 여부와 부과제척기간이 경과되었는지 여부(경정)

[주 문] 처분청이 1998.5.25. 청구인에게 부과고지한 취득세 2,813,691,800원(가산세 포함)은 이를 취득세 569,159,250원(가산세 포함)으로 경정한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1992.4.28. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ번지외 164필지 토지 2,242,838㎡(이하 “이건 전체토지”라 한다)를 취득한 후 그중 134필지 토지 1,988,350㎡를 정당한 사유없이 1년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 아니한 채 매각하였고, 기술연구소 등을 건축하기 위하여 취득한 나머지 31필지 토지 254,488㎡도 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로, 이건 전체토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 그 취득가액(14,821,037,627원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 2,813,691,800원(가산세 포함)을 1998.5.25. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 첫째, 청구인은 1989년 골프장사업에 진출하기 위하여 토지 중개인인 ㅇㅇㅇ·ㅇㅇㅇ(이하 “매수 중개인”이라 한다)과 “부동산 매입에 관한 기본약정”을 체결한 후, 그들 명의로 매입한 이건 전체토지중 161필지 토지 2,225,741㎡(이하 “이건 쟁점토지”라 한다)를 취득하기 위하여 1989.5.4.～1990.4.20. 사이에 46회에 걸쳐 계약금과 중도금을 지급하였다. 그러나 잔금은 미지급한 상태에서 1990.5.9. 매수인을 (주)ㅇㅇ개발로 변경하는 경개계약을 체결하였다가 이를 해제하고, 이건 쟁점토지중 114필지 토지 1,732,549㎡에 대하여만 (학)ㅇㅇ학원을 새로운 매수인으로 하는 재경개계약을 체결, 매수인의 지위를 양도하였으므로, 청구인이 이를 취득하였다고 볼 수 없다 할 것이며, 나머지 47필지중 기술연구소용토지를 제외한 32필지도 매수중개인과의 매매계약을 해제하고 이미 지급한 계약금 및 중도금을 회수하였으므로 이 또한 취득한 것으로 볼 수 없다 할 것인데도, 처분청이 이건 토지 모두를 청구인이 취득한 것으로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다. 둘째, 설령 청구인이 이건 쟁점토지를 모두 취득한 것으로 본다 하더라도, 그중 114필지는 재경개계약에 따라 (학)ㅇㅇ학원이 1992.4.10.과 4.13. 매수중개인에게 각각 잔금을 지급하였기 때문에, 다음해 4.10.과 4.13. 각각 비업무용 토지가 되었다 할 것이므로, 그 신고납부기한 만료일의 다음날부터 5년이 경과된 뒤에 한 이건 부과처분은 위법하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 토지를 사실상 취득하였다가 매각하였는지 여부와 부과제척기간이 경과되었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠다. 관련규정을 보면, 구지방세법 제105조제2항에서 부동산의 취득에 있어서는 관계법령에 의한 등기·등록에 관계없이 사실상 취득한 때에 취득한 것으로 보도록 되어 있고, 같은법시행령 제73조제1항에서는 유상승계취득의 경우 그 계약상의 잔금지급일(법인장부상 취득가격이 입증되는 경우에는 사실상의 잔금지급일)에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있으며, 구지방세법 제112조제2항, 같은법시행령 제84조의4제1항제1호 및 제2호에서 토지를 취득한 후 정당한 사유없이 1년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 아니하거나 5년 이내에 매각하는 경우에는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있다. 청구인의 첫째 주장을 살펴보면, 청구인은 이건 쟁점토지를 취득하기 위하여 매수중개인과 “부동산 매입에 관한 기본약정”을 체결, 총토지대금14,454,761,000원중 계약금 및 중도금(12,879,761,000원)만 지급한 상태에서 1990.5.9. (주)ㅇㅇ개발로 매수인을 변경하는 경개계약을 체결하였다가, 다시 1992.4.10. 그중 114필지에 대하여만 매수인을 (학)ㅇㅇ학원으로 변경하는 재경개계약을 체결하였고, (학)ㅇㅇ학원은 같은날 매수중개인중 ㅇㅇㅇ에게 480,000,000원을, 1992.4.13. 청구인에게 11,046,292,000원을 각각 지급하였으며, 청구인은 114필지에 대하여 (학)ㅇㅇ학원으로부터 받은 매매대금중 720,000,000원을 1992.4.16. 매수중개인중 ㅇㅇㅇ에게 지급한 사실들을 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 따라서, 이들 사실들을 종합해 볼 때, 이건 쟁점토지중 114필지에 대하여는 재경개계약 체결 당시 청구인이 잔금을 지급하지 아니한 상태이었음이 확인되고 있으므로, 비록 처분청의 주장과 같이 (학)ㅇㅇ학원이 매수중개인중 ㅇㅇㅇ에게 지급한 잔금이 청구인의 가지급금에서 처리되었고, (학)ㅇㅇ학원이 매수중개인중 ㅇㅇㅇ에게 지급할 잔금을 청구인이 수령하여 전달하였다 하더라도, 재경개계약의 실제적 내용을 변경하지 않은 이상, 청구인이 이를 취득하였다고 볼 수는 없다 하겠다. 그러나 이건 쟁점토지중 위의 114필지를 제외한 47필지에 대하여는 1992.4.10.과 4.28. 매수중개인에게 잔금을 지급한 사실을 알 수 있고, ㅇㅇㅇ외 3인이 그들 명의로 등기된 10필지 토지를 (주)ㅇㅇ토건에 매각, 1995.12.19.과 12.20.에 매매대금 1,857,000,000원을 청구인에게 무통장입금한 사실 등을 볼 때, 이중 32필지의 토지에 대하여도 잔금을 지급하지 않은 상태에서 계약을 해제하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 둘째, 부과제척기간이 경과하였다는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인이 취득한 47필지중 ㅇㅇㅇ으로부터 취득한 17필지 토지 150,053㎡는 그 잔금지급일이 1992.4.10.이므로 이 날로부터 1년이 경과한 날(1993.4.10.)에 법인의 비업무용 토지가 되었고, 처분청이 그 부과제척기간의 만료일(1998.5.10)이 경과한 1998.5.25. 이건 부과처분을 하였으므로 부과제척기간이 경과하였다고 할 것이나, ㅇㅇㅇ로부터 취득한 30필지 토지 364,130㎡는 그 잔금지급일이 1992.4.28.이므로 부과제척기간 만료일은 1998.5.28.이 되어 부과제척기간이 경과하였다고 볼 수 없다. 따라서 청구인의 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1999. 1. 27. 행 정 자 치 부 장 관