[주 문] 처분청이 1998.4.18. 징수 결정한 취득세 946,382,580원, 농어촌특별세 94,638,250원, 합계 1,041,020,830원은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1997.5.31. 주택건설 목적으로ㅇㅇ도ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리ㅇㅇ번지외 37필지 토지 247,858.96㎡(이하 “이건 토지”라 한다)중 지분 55,209㎡(이하 “이건 쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 4년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 1998.3.19. 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(7,279,866,000원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 946,382,580원, 농어촌특별세 94,638,250원, 합계 1,041,020,830원을 1998.4.18. 신고 납부함에 따라 이를 수납하여 같은날 징수 결정하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 청구인을 포함한 3개법인이 공동주택건설 목적으로 1995.7.12. 이건 토지를 취득하기로 매매계약을 체결한 후 1997.5.31. 이건 쟁점토지를 취득하였으나, 이건 쟁점토지를 취득하기 전인 1995.7.12.부터 1997.3.28.까지 동토지상에 공동주택을 건설하기 위하여 공사도급가계약과 건축물 설계계약을 체결하고, 주택건설사업계획 사전결정 신청(4회)을 한 후 일간지에 아파트 공급계획을 발표하고 처분청의 주택건설사업계획 사전결정신청서 보완에 따른 설계변경 계약을 체결하는 등 공동주택을 신축하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나, 경영악화로 인하여 1997.6.2. 최종부도 처리가 되고 1997.6.12.과 1997.12.16. 서울지방법원으로부터 회사 재산보전처분 결정과 회사정리 절차개시 결정이 된 후 부득이 법원에서 선임한 관리인, 은행에서 파견한 재산관리단, 채권단의 대표, 청구인의 이사진 등이 여러차례 협의를 거쳐 이건 쟁점토지상에 공동주택을 신축·분양하였을 경우의 이익을 포기하면서까지 이건 쟁점토지를 매각하기로 결정함에 따라 청구인으로서는 이에 따를 수 밖에 없어 부득이 주택건설용에 사용하지 못하고 서울지방법원의 매각허가를 받아 매각하고 매각대금은 금융기관의 차입금 상환에 사용하였으며, 이건 쟁점토지를 매각한 이후에도 사업의 변경없이 사업주체만 바뀌어 사업이 이루어졌고, 1995.7.12. 매매계약 체결이후 중도금을 지불한 상태에서는 일방적인 해약을 할 수 없었을 뿐만 아니라, 이건 쟁점토지를 매각하지 않고서는 계속적으로 기업을 운영할 수 없고 더불어 협력업체의 연쇄도산으로 이어져 사회적 파장이 우려되는 현실하에서 부득이 매각할 수 밖에 없었으며, 또한 이건 쟁점토지를 매각한 것이 현실적으로 청구인에게 이익이 있는 것처럼 보이지만, 실제 인허가 비용, 설계비 및 기타 공사 추진비 등을 감안하면, 손해를 보고 매각한 것으로서 사업을 계속 하였다면 오히려 이익이 발생할 수 있는 사업을 포기한 것이므로 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 매각하였다고 하더라도 정당한 사유가 있다고 보아야 함에도 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 주택건설목적으로 토지를 취득한 후 주택건설용에 사용하지 아니하고 매각한 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는 …법인의 비업무용토지 …을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다 …”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(…)내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지…”라고 규정하고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지…”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 주택건설 목적으로 이건 쟁점토지를 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 1년 이내에 매각하였으므로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 신고 납부함에 따라 이를 수납하여 징수 결정한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 토지를 취득하기 전부터 공사도급 가계약 체결, 설계계약 체결, 주택건설 사업계획 사전결정 신청(4회)을 하고 설계변경 계약을 하는 등 공동주택을 신축하기 위하여 정상적인 노력을 다하였으나, 경영악화로 인하여 법원에 회사정리 절차 개시 신청중 최종 부도처리 되고 법원으로부터 회사재산 보전처분 결정과 회사정리 절차 개시 결정이 된 후 채권단 대표 등이 이건 쟁점토지를 매각하기로 결정함에 따라 부득이 주택건설용에 사용하지 못하고 법원의 매각허가를 받아 매각하고 그 매각대금은 금융기관의 차입금 상환에 사용하였으므로 주택건설용에 직접 사용하지 못하고 매각하였다고 하더라도 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다.
- 다. 이건 관계 법령과 청구인 주장과의 관계를 판단한 결과 지방세법 제112조제2항, 제112조의3, 지방세법시행령 제84조의4제1항제2호 및 같은조 제4항제10호에 의하면, 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 법인의 비업무용토지에서 제외되지만, 토지를 취득한 후 5년 이내에 정당한 사유없이 매각하거나 당해 토지가 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 취득세를 중과세하도록 규정하고 있으며, 여기에서의 『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함된다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26. 92누8750)고 할 것인 바, 청구인의 경우 1995.7.12. 이건 쟁점토지를 취득하기로 매매계약을 체결하고 1995.9.11. 건축물 설계계약을 체결한 후 같은해 12.29. 처분청에 주택건설사업계획 사전결정 신청을 하였으나, 1996.1.10.과 같은해 1.24. 급수물량 부족으로 인한 상수도 공급 등 불가로 동신청이 미결정됨에 따라 1996.6.29.부터 1996.12.16.까지 3회에 걸쳐 처분청에 주택건설 사업계획 사전결정신청을 하였고, 1997.1.10. 처분청에서 20층의 공동주택을 18층 이하로 재설계하는 등 제반사항을 보완하여 제출토록 통보됨에 따라 1997.1.3.과 같은해 2.1. 일간 신문을 통해 아파트 공급계획을 발표한 후 건축 설계변경을 하는 등 고유업무에 직접 사용하기 위하여 노력을 해오다가, 경영악화로 1997.6.2. 회사가 최종 부도처리되고 1997.6.3. 은행당좌 거래가 정지된 후 서울지방법원으로부터 회사재산 보전처분결정(1997.6.12)과 회사정리 절차개시 결정(1997.12.16)이 됨에 따라 1997.12.20. 은행관리단, 채권단대표, 법원에서 선임한 관리인 등이 협의를 거쳐 이건 쟁점토지를 우선 매각하여 채무를 변제토록 결정함에 따라 부득이 주택건설용에 직접 사용하지 못하고 1998.1.15. 서울지방법원에 토지매각 허가신청을 하여 1998.1.20. 서울지방법원으로부터 토지매각허가를 받아 1998.3.19. 청구외ㅇㅇ개발(주)에 이건 쟁점토지의 소유권을 이전한 사실이 확인되고 있을 뿐만 아니라, 청구외ㅇㅇ개발(주)로부터 이건 쟁점토지의 매각대금(155억원)중 100억원을 1998.3.4. 수령하고 1998.4.9. 약속어음 52억 5천만원을 수령하였다가 1998.4.13. 위 약속어음을 할인(4,981,451,097) 받은 후 잔금 250,000,000원을 1998.7.3. 각각 수령하고 금융부채로 상환(매각대금중 1,746,630,333원과 137,424,657원을 1998.3.26.과 1998.3.30. ㅇㅇ은행에, 50억원을 1998.3.31. ㅇㅇ은행에, 6,929,384,056원과 10억원을 1998.4.27.과 1998.4.30. ㅇㅇ은행에, 20억원을 1998.5.8. ㅇㅇ생명보험에, 1억원을 1998.7.7. ㅇㅇ보증보험에 각각 상환)한 사실이 확인되고 있음을 볼 때, 청구인이 1995.7.12. 매매계약을 체결하고 중도금 등을 납부한 후 잔금을 지급하지 아니한 상태에서 회사의 부도로 인하여 법원으로부터 회사재산보전 처분 결정과 회사정리 절차개시 결정이 된 후 채권단 등이 이건 쟁점토지를 우선 매각하여 채무를 변제토록 결정됨에 따라 부득이 이건 쟁점토지를 주택건설용에 직접 사용하지 못하고 매각한 사실, 계약금과 중도금 등을 납부한 이후에는 일방적으로 매매계약을 해제할 수 없고, 이건 쟁점 토지상에 공동주택을 건설하기 위하여 부담한 인허가 비용, 설계비 및 기타 공사추진비 등으로 인하여 부득이 이건 쟁점 토지를 취득할 수 밖에 없었던 사실과 이건 쟁점 토지를 매각하고 그 매각대금의 대부분을 금융부채에 상환한 사실이 인정된다 하겠으므로 청구인이 이건 토지를 주택건설용에 직접 사용하지 못하고 매각하였다고 하더라도 정당한 사유가 있다고 보아야 함에도 이건 토지를 법인이 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 정당한 사유에 대한 법리를 오해한 잘못이 있다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 9. 30. 행 정 자 치 부 장 관