주택건설용 토지에 해당하는지 여부와 유예기간 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.2.12. 공유수면매립토지인ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 1필지 대지 4,891㎡(1993.11.26. 공유수면매립 준공인가되었음, 이하 “이건 토지”라 한다)를 공사비의 대가로 처분청으로부터 취득한 후 정당한 사유없이 2년 이내에 매각하지도 아니하였을 뿐만 아니라 이건 토지의 공사준공인가일로부터 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지도 아니 하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 이건 토지의 취득가액(2,496,045,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 389,383,020원(가산세 포함)을 1998.5.9. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 토목건축 및 주택건설업 등을 주된 목적사업으로 하는 법인으로서 처분청과 경상남도 통영시 도천동 일대의 공유수면매립과 관련된 도급공사계약을 체결하고 1989.10.17. 공사에 착공하여 1993.11.26. 공사준공인가를 받았으며, 1994.2.12. 공사도급금액과 관련하여 공유수면매립토지로 대물변제받기로 처분청과 정산협약을 체결하고 총 매립토지면적 45,840㎡중 이건 토지를 포함한 10필지 토지 17,343㎡(이하 “이건 전체 토지”라 한다)를 취득하였으며, 이건 전체토지중 우선ㅇㅇ동ㅇㅇ번지및ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 2,618㎡상에 1994.10.10. 및 1994.11.14. 각각 건축허가를 받아 2동의 아파트를 건축하여 1995.8.14. 및 1995.10.31. 사용검사를 득하고 분양하였으며, 1994.12월경 이건 전체토지중ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 2필지 토지 4,655㎡와 연접한ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 5필지 토지상에 2차 아파트 주택건설사업계획 승인신청(18층 213세대)을 하였고, 1994.12.24. 처분청이 이를 11～14층 158세대 규모로 축소하여 건축하도록 결정하자 이러한 결정이 부당하다고 판단하여 1995.1월 행정심판을 청구하였고, 1995.2.23. 경상남도지사는 청구인의 당초의 승인신청 내용대로 18층 213세대를 건축할 수 있도록 하는 결정을 하였으며, 이러한 결정에도 불구하고 인근 주민들의 민원으로 인하여 건축공사에 착공하지 못하다가 최종적으로 16층 185세대를 건축하는 것으로 타협하고 1996.6.18. 주택건설사업계획 승인을 받아 현재 건축공사가 진행중에 있으며, 이건 전체토지중ㅇㅇ동ㅇㅇ번지와ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 2,531㎡상에 3차 아파트를 건축하기 위하여 1997.4.24. 건축허가를 받아 공사가 진행중이고, 이건 토지상에 4차 아파트를 건축하기 위하여 1997.12.5. 처분청에 가설건축물 축조신고를 하고 이건 토지중ㅇㅇ동ㅇㅇ번지상에 모델하우스를 건축하는 한편, 국유지로서 이건 토지와 연접하여 있으며 토지형태상 이를 매입하지 않으면 아파트 건축이 곤란한ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 및ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 214㎡에 대하여 1997.5.26. 마산지방해양수산청장과 매매계약을 체결하고 취득한 후 1997.11.19. 처분청으로부터 주택건설사업계획 승인을 받고 1997.12.31. 건축공사에 착공하기 위하여 처분청에 착공신고를 하였으나 IMF사태로 인한 불황으로 착공을 유보한 상태에 있는 바, 청구인은 이건 토지를 공동주택을 건축하기 위하여 취득하였으므로 이건 토지의 취득일(1994.2.12)로부터 4년간의 유예기간이 적용되어야 하여, 이러한 유예기간 이내에 이건 전체토지상에 순차적으로 공동주택 건설을 추진하고 있음이 입증되고 있으며, 이러한 일련의 아파트 건축 과정에서 2차 아파트 건축시 처분청의 부당한 주택건설사업계획 변경승인과 이에 따른 행정심판 및 인근주민의 민원해소를 위하여 1년 6개월이라는 기간이 소요된 점, 그리고 이건 토지상에 4차 아파트를 건축하기 위한 국유지를 매입하고 모델하우스를 신축하는 등 정상적인 노력을 다하였으나 경기불황으로 착공이 유보되었으며, 1997.2.26. 처분청도 이건 토지가 착공이 곤란한 토지에 해당된다고 확인 통지한 사실을 전체적으로 고려할 때 이건 토지를 유예기간 이내에 착공하지 못한데에는 정당한 사유가 있다고 할 것인데도 처분청이 이건 토지는 공유수면매립토지이므로 공사준공인가일(1993.11.26)로부터 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로 법인의 비업무용 토지에 해당된다고 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과 처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 주택건설용 토지에 해당하는지 여부와 유예기간 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로 가.먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용 토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(...)내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지”라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제5호(1994.12.31. 제14481호로 개정되기 전의 것)에서 “건설업을 영위하는 법인이 도급계약에 의하여 공사를 시공하고 도급인으로부터 공사비의 대가로 양수받은 토지. 다만, 그 토지를 취득한 날로부터 2년이내에 정당한 사유없이 매각(...)하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고, 그 제9호에서 “공유수면매립법에 의하여 매립된 토지로서 공사준공인가일(...)부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 규정하고 있고, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 각각 규정하고 있다.

• 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1994.2.12. 공유수면 매립토지인 이건 토지를 공사비의 대가로 취득하고서 정당한 사유없이 2년 이내에 매각하거나 공사준공인가일로부터 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지도 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 토지(2필지)를 포함한 10필지 토지를 공유수면매립공사의 공사비에 대한 대물변제로 취득하고 주택건설용에 사용하기 위하여 순차적으로 아파트 건축을 추진하고 있으며, 마지막 4차 아파트를 건축하기 위하여 이건 토지상에 건축허가를 받았으나 경기불황으로 인하여 착공을 유보하게 된 것으로 이건 토지를 취득한 경위, 같이 취득한 일단의 토지를 사용하고 있는 전체적인 과정 등에 비추어 유예기간 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항, 지방세법시행령 제84조의4제1항제1호, 제4항제5호, 제9호 및 제10호의 규정을 종합하면, 건설업을 영위하는 법인이 공사비의 대가로 취득한 토지를 정당한 사유없이 2년 이내에 매각하지 아니하거나 공유수면매립토지를 정당한 사유없이 공사준공인가일로부터 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우 및 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설용으로 사용하기 위하여 취득한 토지를 정당한 사유없이 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 각각 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 여기에서의 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 포함한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750)할 것인 바, 먼저 이건 토지에 대한 법인의 비업무용 토지 유예기간에 대하여 살펴보면, 청구인은 처분청과 공유수면매립공사 도급계약을 체결하고 1989.10.17. 공사에 착공하여 1993.11.26. 매립공사 준공인가를 받고 1994.2.12. 처분청과 해안도로개설을 위한 공유수면매립공사 정산협약을 체결하고 이건 전체토지를 공사비의 대가로 취득하였으므로 이건 전체토지는 지방세법시행령 제84조의4제4항제5호, 제9호 및 제10호에 모두 해당이 되는 토지임을 알 수 있으나, 청구인이 이건 전체토지를 취득한 후 순차적으로 아파트 건축공사를 위하여 사용하고 있음을 알 수 있고, 청구인의 법인등기부상 고유업무에도 주택건설사업이 등재되어 있으므로 이건 전체토지는 청구인이 주택건설용에 사용하기 위하여 취득한 토지에 해당된다 하겠으므로 이건 전체토지의 취득일에 해당된다고 볼 수 있는 1994.2.12.부터 4년간의 유예기간이 적용되어야 할 것이고, 다음으로, 이건 토지를 유예기간 이내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 대하여 살펴보면 청구인은 이건 전체토지를 취득한 후 이건 전체토지중 우선ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 및ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 2,618㎡상에 1994.10.10. 및 1994.11.14. 각각 건축허가를 받아 2동의 아파트를 건축하여 1995.8.14. 및 1995.10.31. 사용검사를 득하고 분양하였으며, 1994.12월경 이건 전체토지중 도천동 1011번지외 2필지 토지 4,655㎡와 연접한ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 5필지 토지상에 2차 아파트 주택건설사업계획 승인신청(18층 213세대)을 하였으나 1994.12.24. 처분청이 이를 11～14층 158세대 규모로 축소하여 건축하도록 결정하자 이러한 결정이 부당하다고 판단하여 1995.1월 행정심판을 청구하였고, 1995.2.23. 경상남도지사는 청구인의 당초의 승인신청 내용대로 18층 213세대를 건축할 수 있도록 하는 결정을 하였으며, 이러한 결정에 따라 최종적으로 16층 185세대를 건축하는 것으로 1996.6.18. 주택건설사업계획 승인을 받아 현재 건축공사가 진행중에 있으며, 이건 전체토지중 도천동 1003번지와 1009번지 토지 2,531㎡상에 3차 아파트를 건축하기 위하여 1997.4.24. 건축허가를 받아 공사가 진행중이고, 이건 토지중ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 3,808㎡상에 4차 아파트를 건축하기 위하여 이건 토지와 연접하여 있으며 토지형태상 이를 매입하지 않으면 아파트 건축이 곤란한ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 및ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 214㎡에 대하여 1997.5.26. 마산지방해양수산청장과 매매계약을 체결하고 취득한 후 1997.11.19. 처분청으로부터 주택건설사업계획 승인을 받고 1997.12.31. 건축공사에 착공하기 위하여 처분청에 착공신고하였으며, 1997.12.5. 처분청에 가설건축물 축조신고를 하고 이건 토지중 도천동 1013번지상에 모델하우스를 건축한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있는 바, 먼저 이건 토지중 모델하우스 건축부지에 대하여 살펴보면, 주택건설회사가 주택건설을 목적으로 취득한 토지상에 아파트 모델하우스를 건축하여 사용하였다 하더라도 그것이 그 토지를 주택건설에 사용한 것은 아니므로, 그 상태에서 취득일로부터 4년이 경과되었다면 그 토지는 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다고 규정한 구지방세법시행령 제84조의4제4항제10호에 해당하지 아니한다(같은 취지의 대법원 판결 1997.5.9. 97누2795)할 것이므로, 이건 토지중 모델하우스로 사용하는 토지는 주택건설용 토지에 해당되지 아니하며, 청구인이 모델하우스만을 건축하였을 뿐으로 달리 주택건설에 사용하기 위한 아무런 조치를 취하지 아니한 채 그 취득일(1994.2.12)로부터 4년이 경과되었으므로 다른 주택건설용 토지에 대하여 정당한 사유가 있는지 여부에 관계없이 법인의 비업무용 토지에 해당된다 하겠고, 이건 토지중 4차 아파트 건설부지(3,808㎡)는 청구인이 공사비의 대가로 취득한 이건 전체토지를 주택건설용에 순차적으로 사용하고 마지막 주택건설을 추진중인 토지임을 알 수 있으나, 청구인의 이건 전체토지상의 아파트 건축현황을 보면 1차 및 1-1차 아파트와 2차, 3차, 4차 아파트 건축부지는 각각 도로로 구분되어 있어 대규모 공동주택을 건축하는 경우와 같이 단일한 주택건설사업계획에 따라 추진되는 아파트 건축과는 그 사정이 다르다 할 것으로서 이렇게 독립된 아파트 건축부지에 대하여 정당한 사유가 있는지 여부를 판단함에 있어 순차적으로 건축중에 있는 다른 아파트의 건축지연 등의 사유가 곧바로 이건 토지상의 4차 아파트부지를 직접 사용하지 못한 정당한 사유로 인정될 수는 없다 하겠고, 이러한 순차적인 아파트 건설계획은 청구인의 내부적인 사유에 불과하다 하겠으며, 또한 청구인은 경기불황으로 인하여 건축공사에 착공하지 못하였고 처분청도 이러한 사실을 확인하고 법인세법시행규칙 제18조제4항제17호다목의 규정에 의하여 1996.1.1.～1997.12.31.까지 2년간 이건 토지를 착공이 곤란한 토지라고 확인하고 있으므로 정당한 사유가 있다고 주장하지만 이러한 경기불황은 취득후 상당한 기간이 경과한 뒤에 발생된 사유이며, 유예기간 이내에 발생한 사유로써 그러한 사유가 해소된 후에도 공사 착공을 하고 있지 아니하고 있는 점과 이러한 장애사유도 청구인이 이건 전체토지상에 순차적으로 주택 건설을 추진한데 기인하여 발생한 장애사유로 볼 수도 있는 점을 고려할 때 이러한 사유가 이건 토지중 4차 아파트 부지를 주택건설에 사용하지 못한 정당한 사유에 해당된다고 볼 수는 없다 하겠으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1998. 8. 31. 행 정 자 치 부 장 관