[주 문] 이 유
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.8.11. 주상복합건물 신축·분양목적으로ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ가ㅇㅇ번지 잡종지 3,625.9㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 1995.4.14. 처분청으로부터 건축허가를 받아 같은해 4.28. 건축물 착공신고를 하고 건축공사를 하던 중 정당한 사유없이 1995.7.31.부터 1년이상 건축공사를 중단하고 있으므로 이건 토지중 공동주택의 부속토지를 제외한 상가 부속토지(2,059.5㎡, 이하 “이건 쟁점토지”라 한다)를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(1,874,334,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 292,396,100원, 농어촌특별세 26,802,970원, 합계 319,199,070원(가산세 포함)을 1998.1.7. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 토목건축공사업, 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 주상복합건물을 신축하기 위하여 1994.8.11. 이건 토지를 취득한 후 1994.10월 건축물 설계의뢰, 1994.11.21. 교통영향평가심의, 1995.2.22. 건축설계완료, 1995.4.13. 주상복합건물내 시장개설 내인가와 1995.4.14. 건축허가를 받은 후 1995.4.28. 건축물 착공신고와 동시에 건축공사를 하면서 6월부터 8월까지 3개월간 일간지 등을 통하여 주상복합건물(아파트명: ㅇㅇ동 ㅇㅇ타운)의 분양업무에 총력을 경주하였으나, 아파트 총분양 대상 68세대 중 1세대만 분양되고, 나머지 판매시설(상가) 전체와 아파트 67세대가 미분양되어 더이상 분양이 불가능하고 1996.12.31. 현재 약 67억원의 자금투입으로 인한 자금사정으로 회사경영에 막대한 지장을 초래하게 되어 1995.7.31. 공사진척도가 12.2%인 상태에서 공사를 일시 중단할 수 밖에 없었으나, 공사가 중단된 이후 1995.8월부터 1997.2월까지 부동산 전문 컨설팅회사인 청구외 (주)ㅇㅇ 등 3개 회사에 사업계획 검토를 의뢰하여 동회사의 연구결과 보고를 토대로 사업계획을 재검토하였고, 건축법 제8조제8항에 의하면 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 아니하거나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다고 규정하고 있으나, 청구인이 1995.4.14. 전주시장으로부터 받은 건축허가가 현재까지 취소되지 아니하고 유효하게 지속되고 있고, 1996.5.17. 가설 건축물의 존치기간을 1996.5월부터 1998.5월까지 2년간 연장 받은 후 건설교통부의 입법예고(공고 제98-10호, 1998.1.17) 및 주택건설촉진법시행령 제32조제1항이 개정(대통령령 제15786호, 1998.4.30) 됨에 따라 1998.3.24. 건축설계 변경 신청을 거쳐 1998.4.21. 전주시장으로부터 건축변경허가를 받고 토목 및 건축감리용역업체의 협의를 거쳐 1998.6.12. 공사를 재개하여 건축중에 있으므로 공사를 일시 중단하였더라도 정당한 사유가 있으며, 또한 1996.12.31. 개정된 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호에서 1동의 건물이 주거용과 주거외의 용도에 겸용되는 건축물로서 연면적의 50%이상을 주거용에 사용하는 경우에는 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 본다고 규정하고 있고, 같은법시행령 부칙 제5조제1항에서 제84조의4의 개정규정은 이 영 시행당시 비업무용토지의 유예기간이 경과되지 아니한 토지의 취득세부터 적용한다고 규정하고 있으므로, 청구인의 경우처럼 1994.8.11. 이건 토지를 취득한 후 1995.4.14. 주상복합건축물(상가연면적 56.8%, 아파트 연면적 43.2%) 건축허가를 받았다가 주택건설촉진법시행령 개정에 따라 상가면적을 축소(49.2%)하여 아파트 면적을 확대(50.8%)한 경우는 1996.12.31.개정된 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호 및 지방세법시행령 부칙 제5조제1항의 규정에 의거 주택건설용 토지로 보아 유예기간을 4년으로 적용하여야 함에도 이건 쟁점토지의 유예기간을 1년으로 적용하여 공사중단기간이 1년을 초과하였다는 이유로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 주택건설법인이 주상복합건물 신축 목적으로 건축허가를 받은 경우 주택건설용 토지로 보아 4년 유예기간을 적용할 수 있는지 여부와 건축공사를 중단할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(...) 이내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지. 이경우 건축공사에 착공한 때에는 고유업무에 직접 사용하는 것으로 보되, 정당한 사유없이 공사를 중단한 기간을 합한 기간이 1년을 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지. 이 경우 1동의 건물이 주거용과 주거외의 용도에 겸용되는 건축물로서 연면적의 100분의 50이상을 주거용에 사용하는 경우에는 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 본다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1994.8.11. 주상복합건물 신축목적으로 이건 토지를 취득한 후 1995.4.14. 처분청으로부터 건축허가를 받아 같은해 4.28. 건축착공신고를 하고 건축공사를 하던 중 1995.7.31.부터 1년 이상 건축공사를 중단하였으므로 이건 토지중 공동주택의 부속토지를 제외한 상가 부속토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 1994.8.11. 주상복합건물 신축목적으로 이건 토지를 취득한 후 주상복합건물을 신축·분양하기 위하여 건축설계 의뢰, 교통영향평가 심의, 시장개설 내인가 등 제반 준비 절차를 거쳐 1995.4.14. 건축허가를 받은 후 1995.4.28. 건축공사를 착공하면서 일간지 등을 통해 3개월간 분양공고를 하였으나, 아파트 68세대와 상가중 아파트 1세대만 분양되고, 막대한 자금(67억원) 투입으로 회사경영이 어렵게 됨에 따라 1995.7.31. 공사를 중단한 후 1995.8.18. 1995.12.15. 1996.11.29. 부동산 전문컨설팅회사인 청구외 (주)ㅇㅇ 등 3개 회사에 사업계획 검토를 의뢰하여 1997.2월까지 부지개발방안 연구보고서를 받아 사업계획을 재검토하고 주택건설촉진법시행령 개정에 따른 입법예고에 의거 동시행령이 개정됨에 따라 1998.4.21. 건축변경 허가를 받아 1998.6.12. 건축중에 있으므로 공사를 일시 중단하였더라도 정당한 사유가 있으며, 또한 당초 건축허가시 상가부분의 연면적이 56.8%를 차지하였으나, 그 후 주택건설촉진법시행령 개정에 따라 그 면적을 축소(49.2%)하여 아파트 면적을 확대(50.8%) 하였으므로 지방세법시행령 부칙 제5조제1항의 규정에 의거 주택건설용 토지로 보아 비업무용토지의 유예기간을 4년으로 적용하여야 하는데도 1년으로 보아 정당한 사유없이 1년 이상 건축공사를 중단하였다는 이유로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령 제84조의4제1항제1호에의하면 법인의 비업무용토지라 함은 법인이 토지를 취득한 후 1년 이내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우의 토지를 말하는데 이 경우 건축공사에 착공한 때에는 고유업무에 직접 사용하는 것으로 보되, 정당한 사유없이 공사를 중단한 기간을 합한 기간이 1년을 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고, 1996.12.31. 개정된 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호 및 부칙 제5조제1항에 의하면 법인의 비업무용토지의 유예기간(주택건설용 토지 4년)이 경과되지 않는 주택건설용 토지로서 그 지상건물(1동)이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 건축물 연면적의 100분의 50이상을 주거용에 사용하여야 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 보도록 규정하고 있는 바, 위의 규정에서의『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26. 92누8750)할 것이므로, 먼저 이건 토지중 상가 부속토지의 유예기간을 1년으로 적용한 것이 적법한지 여부를 살펴보면, 청구인의 경우 주상복합건물 신축목적으로 1994.8.11. 이건 토지를 취득한 후 1994.10월 건축물설계 의뢰, 1994.11.21. 교통영향평가 심의, 1995.2.22. 건축설계완료, 1995.4.13. 시장개설 내인가, 1995.4.14. 주상복합건물(21,935.92㎡중 아파트 43.2%, 상가 56.8%) 건축허가를 받은 후 1995.4.28. 건축물 착공신고와 동시에 건축공사를 착공한 후 일간지 등을 통해 분양공고를 하였으나, 아파트 1세대만 분양되고, 막대한 자금투입(67억원)으로 인한 자금사정으로 회사경영에 지장을 초래하게 되어 공사진행율 12.2%인 상태에서 공사를 일시 중단한 후 부동산 전문컨설팅회사로부터 1995.8월부터 1997.2월까지 사업계획을 재검토 받고 주택건설촉진법시행령 개정(1998.4.30)에 따라 건축변경(아파트 50.8%, 상가 49.2%) 허가를 받은 후 건축공사를 재개하였으나, 청구인은 이건 토지를 위 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호의 규정이 개정되기 이전인 1994.8.11. 취득하여 이건 토지중 상가 부속토지의 유예기간(1년)이 경과된 이상, 위 지방세법시행령 규정이 적용될 여지가 없다 할 것이며, 지방세법시행령 제76조제3항에서 1동의 건물이 주거와 주거외의 용도에 함께 쓰여지는 경우에는 주거용으로 쓰여지는 부분만을 주택으로 보도록 규정하고 있고, 주상복합건물 등 1동의 건물이 주거용과 상가용으로 쓰여지고 있을 때에는 각각의 연면적 비율로 안분하여 그 부속토지 면적을 산출(내무부 세정 13407-1197, 1997.9.19)토록 하고 있어 법인의 비업무용토지가 된 당시(1996.7.31)의 주택과 상가별 면적비율에 따라 법인의 비업무용토지 여부를 판단할 수 밖에 없다고 할 것이므로, 처분청이 이건 토지중 상가 부속토지(2,095.5㎡)의 유예기간을 1년으로 본 것은 적법하며(같은 취지의 감사원 심사결정 1997.7.8. 제97-94호), 다음으로 청구인이 공사를 중단할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 있는지 여부를 살펴보면, 청구인의 경우 1994.8.11. 취득한 토지상에 1995.4.14. 건축허가를 받아 같은해 4.28. 착공신고를 한 후 건축공사를 하다가 아파트 등이 미분양되고 공사자금 투입에 따른 회사자금 사정으로 공사를 중단하였다고 하더라도 이는 청구인이 당초 사업계획을 충분히 검토치 못한데 기인한다 할 것이므로 법인 내부적인 사정에 불과하고, 공사가 중단(1995.7.31.)된 후 1995.8월부터 1997.2월까지 부동산전문 컨설팅회사로부터 사업계획 재검토를 받고 1998.4.21. 건축변경 허가를 받은 후 1998.6.12. 공사를 재개하였다고 하더라도 정당한 사유없이 1년이상 공사를 중단한 이상, 처분청이 상가 부속토지인 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분을 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 8. 31. 행 정 자 치 부 장 관 제98-445호 결 정 서 위 당사자간 취득세 등 부과 사건에 관하여 1998년 7월 6일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다. 주 문
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.8.11. 주상복합건물 신축·분양목적으로ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ가ㅇㅇ번지 잡종지 3,625.9㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 1995.4.14. 처분청으로부터 건축허가를 받아 같은해 4.28. 건축물 착공신고를 하고 건축공사를 하던 중 정당한 사유없이 1995.7.31.부터 1년이상 건축공사를 중단하고 있으므로 이건 토지중 공동주택의 부속토지를 제외한 상가 부속토지(2,059.5㎡, 이하 “이건 쟁점토지”라 한다)를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(1,874,334,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 292,396,100원, 농어촌특별세 26,802,970원, 합계 319,199,070원(가산세 포함)을 1998.1.7. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 토목건축공사업, 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 주상복합건물을 신축하기 위하여 1994.8.11. 이건 토지를 취득한 후 1994.10월 건축물 설계의뢰, 1994.11.21. 교통영향평가심의, 1995.2.22. 건축설계완료, 1995.4.13. 주상복합건물내 시장개설 내인가와 1995.4.14. 건축허가를 받은 후 1995.4.28. 건축물 착공신고와 동시에 건축공사를 하면서 6월부터 8월까지 3개월간 일간지 등을 통하여 주상복합건물(아파트명: ㅇㅇ동 ㅇㅇ타운)의 분양업무에 총력을 경주하였으나, 아파트 총분양 대상 68세대 중 1세대만 분양되고, 나머지 판매시설(상가) 전체와 아파트 67세대가 미분양되어 더이상 분양이 불가능하고 1996.12.31. 현재 약 67억원의 자금투입으로 인한 자금사정으로 회사경영에 막대한 지장을 초래하게 되어 1995.7.31. 공사진척도가 12.2%인 상태에서 공사를 일시 중단할 수 밖에 없었으나, 공사가 중단된 이후 1995.8월부터 1997.2월까지 부동산 전문 컨설팅회사인 청구외 (주)ㅇㅇ 등 3개 회사에 사업계획 검토를 의뢰하여 동회사의 연구결과 보고를 토대로 사업계획을 재검토하였고, 건축법 제8조제8항에 의하면 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 아니하거나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다고 규정하고 있으나, 청구인이 1995.4.14. 전주시장으로부터 받은 건축허가가 현재까지 취소되지 아니하고 유효하게 지속되고 있고, 1996.5.17. 가설 건축물의 존치기간을 1996.5월부터 1998.5월까지 2년간 연장 받은 후 건설교통부의 입법예고(공고 제98-10호, 1998.1.17) 및 주택건설촉진법시행령 제32조제1항이 개정(대통령령 제15786호, 1998.4.30) 됨에 따라 1998.3.24. 건축설계 변경 신청을 거쳐 1998.4.21. 전주시장으로부터 건축변경허가를 받고 토목 및 건축감리용역업체의 협의를 거쳐 1998.6.12. 공사를 재개하여 건축중에 있으므로 공사를 일시 중단하였더라도 정당한 사유가 있으며, 또한 1996.12.31. 개정된 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호에서 1동의 건물이 주거용과 주거외의 용도에 겸용되는 건축물로서 연면적의 50%이상을 주거용에 사용하는 경우에는 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 본다고 규정하고 있고, 같은법시행령 부칙 제5조제1항에서 제84조의4의 개정규정은 이 영 시행당시 비업무용토지의 유예기간이 경과되지 아니한 토지의 취득세부터 적용한다고 규정하고 있으므로, 청구인의 경우처럼 1994.8.11. 이건 토지를 취득한 후 1995.4.14. 주상복합건축물(상가연면적 56.8%, 아파트 연면적 43.2%) 건축허가를 받았다가 주택건설촉진법시행령 개정에 따라 상가면적을 축소(49.2%)하여 아파트 면적을 확대(50.8%)한 경우는 1996.12.31.개정된 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호 및 지방세법시행령 부칙 제5조제1항의 규정에 의거 주택건설용 토지로 보아 유예기간을 4년으로 적용하여야 함에도 이건 쟁점토지의 유예기간을 1년으로 적용하여 공사중단기간이 1년을 초과하였다는 이유로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 주택건설법인이 주상복합건물 신축 목적으로 건축허가를 받은 경우 주택건설용 토지로 보아 4년 유예기간을 적용할 수 있는지 여부와 건축공사를 중단할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(...) 이내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지. 이경우 건축공사에 착공한 때에는 고유업무에 직접 사용하는 것으로 보되, 정당한 사유없이 공사를 중단한 기간을 합한 기간이 1년을 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지. 이 경우 1동의 건물이 주거용과 주거외의 용도에 겸용되는 건축물로서 연면적의 100분의 50이상을 주거용에 사용하는 경우에는 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 본다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1994.8.11. 주상복합건물 신축목적으로 이건 토지를 취득한 후 1995.4.14. 처분청으로부터 건축허가를 받아 같은해 4.28. 건축착공신고를 하고 건축공사를 하던 중 1995.7.31.부터 1년 이상 건축공사를 중단하였으므로 이건 토지중 공동주택의 부속토지를 제외한 상가 부속토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 1994.8.11. 주상복합건물 신축목적으로 이건 토지를 취득한 후 주상복합건물을 신축·분양하기 위하여 건축설계 의뢰, 교통영향평가 심의, 시장개설 내인가 등 제반 준비 절차를 거쳐 1995.4.14. 건축허가를 받은 후 1995.4.28. 건축공사를 착공하면서 일간지 등을 통해 3개월간 분양공고를 하였으나, 아파트 68세대와 상가중 아파트 1세대만 분양되고, 막대한 자금(67억원) 투입으로 회사경영이 어렵게 됨에 따라 1995.7.31. 공사를 중단한 후 1995.8.18. 1995.12.15. 1996.11.29. 부동산 전문컨설팅회사인 청구외 (주)ㅇㅇ 등 3개 회사에 사업계획 검토를 의뢰하여 1997.2월까지 부지개발방안 연구보고서를 받아 사업계획을 재검토하고 주택건설촉진법시행령 개정에 따른 입법예고에 의거 동시행령이 개정됨에 따라 1998.4.21. 건축변경 허가를 받아 1998.6.12. 건축중에 있으므로 공사를 일시 중단하였더라도 정당한 사유가 있으며, 또한 당초 건축허가시 상가부분의 연면적이 56.8%를 차지하였으나, 그 후 주택건설촉진법시행령 개정에 따라 그 면적을 축소(49.2%)하여 아파트 면적을 확대(50.8%) 하였으므로 지방세법시행령 부칙 제5조제1항의 규정에 의거 주택건설용 토지로 보아 비업무용토지의 유예기간을 4년으로 적용하여야 하는데도 1년으로 보아 정당한 사유없이 1년 이상 건축공사를 중단하였다는 이유로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령 제84조의4제1항제1호에의하면 법인의 비업무용토지라 함은 법인이 토지를 취득한 후 1년 이내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우의 토지를 말하는데 이 경우 건축공사에 착공한 때에는 고유업무에 직접 사용하는 것으로 보되, 정당한 사유없이 공사를 중단한 기간을 합한 기간이 1년을 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고, 1996.12.31. 개정된 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호 및 부칙 제5조제1항에 의하면 법인의 비업무용토지의 유예기간(주택건설용 토지 4년)이 경과되지 않는 주택건설용 토지로서 그 지상건물(1동)이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 건축물 연면적의 100분의 50이상을 주거용에 사용하여야 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 보도록 규정하고 있는 바, 위의 규정에서의『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26. 92누8750)할 것이므로, 먼저 이건 토지중 상가 부속토지의 유예기간을 1년으로 적용한 것이 적법한지 여부를 살펴보면, 청구인의 경우 주상복합건물 신축목적으로 1994.8.11. 이건 토지를 취득한 후 1994.10월 건축물설계 의뢰, 1994.11.21. 교통영향평가 심의, 1995.2.22. 건축설계완료, 1995.4.13. 시장개설 내인가, 1995.4.14. 주상복합건물(21,935.92㎡중 아파트 43.2%, 상가 56.8%) 건축허가를 받은 후 1995.4.28. 건축물 착공신고와 동시에 건축공사를 착공한 후 일간지 등을 통해 분양공고를 하였으나, 아파트 1세대만 분양되고, 막대한 자금투입(67억원)으로 인한 자금사정으로 회사경영에 지장을 초래하게 되어 공사진행율 12.2%인 상태에서 공사를 일시 중단한 후 부동산 전문컨설팅회사로부터 1995.8월부터 1997.2월까지 사업계획을 재검토 받고 주택건설촉진법시행령 개정(1998.4.30)에 따라 건축변경(아파트 50.8%, 상가 49.2%) 허가를 받은 후 건축공사를 재개하였으나, 청구인은 이건 토지를 위 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호의 규정이 개정되기 이전인 1994.8.11. 취득하여 이건 토지중 상가 부속토지의 유예기간(1년)이 경과된 이상, 위 지방세법시행령 규정이 적용될 여지가 없다 할 것이며, 지방세법시행령 제76조제3항에서 1동의 건물이 주거와 주거외의 용도에 함께 쓰여지는 경우에는 주거용으로 쓰여지는 부분만을 주택으로 보도록 규정하고 있고, 주상복합건물 등 1동의 건물이 주거용과 상가용으로 쓰여지고 있을 때에는 각각의 연면적 비율로 안분하여 그 부속토지 면적을 산출(내무부 세정 13407-1197, 1997.9.19)토록 하고 있어 법인의 비업무용토지가 된 당시(1996.7.31)의 주택과 상가별 면적비율에 따라 법인의 비업무용토지 여부를 판단할 수 밖에 없다고 할 것이므로, 처분청이 이건 토지중 상가 부속토지(2,095.5㎡)의 유예기간을 1년으로 본 것은 적법하며(같은 취지의 감사원 심사결정 1997.7.8. 제97-94호), 다음으로 청구인이 공사를 중단할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 있는지 여부를 살펴보면, 청구인의 경우 1994.8.11. 취득한 토지상에 1995.4.14. 건축허가를 받아 같은해 4.28. 착공신고를 한 후 건축공사를 하다가 아파트 등이 미분양되고 공사자금 투입에 따른 회사자금 사정으로 공사를 중단하였다고 하더라도 이는 청구인이 당초 사업계획을 충분히 검토치 못한데 기인한다 할 것이므로 법인 내부적인 사정에 불과하고, 공사가 중단(1995.7.31.)된 후 1995.8월부터 1997.2월까지 부동산전문 컨설팅회사로부터 사업계획 재검토를 받고 1998.4.21. 건축변경 허가를 받은 후 1998.6.12. 공사를 재개하였다고 하더라도 정당한 사유없이 1년이상 공사를 중단한 이상, 처분청이 상가 부속토지인 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분을 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 8. 31. 행 정 자 치 부 장 관 제98-445호 결 정 서 위 당사자간 취득세 등 부과 사건에 관하여 1998년 7월 6일 청구인으로부터 심사청구가 있으므로 이를 심의하여 다음과 같이 결정한다. 주 문 처분청이 1998.1.7. 청구인에게 부과고지한 취득세 292,396,100원, 농어촌특별세 26,802,970원, 합계 319,199,070원(가산세 포함)은 이를 취소한다. 이 유
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.8.11. 주상복합건물 신축·분양목적으로ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ가ㅇㅇ번지 잡종지 3,625.9㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 1995.4.14. 처분청으로부터 건축허가를 받아 같은해 4.28. 건축물 착공신고를 하고 건축공사를 하던 중 정당한 사유없이 1995.7.31.부터 1년이상 건축공사를 중단하고 있으므로 이건 토지중 공동주택의 부속토지를 제외한 상가 부속토지(2,059.5㎡, 이하 “이건 쟁점토지”라 한다)를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(1,874,334,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 292,396,100원, 농어촌특별세 26,802,970원, 합계 319,199,070원(가산세 포함)을 1998.1.7. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 토목건축공사업, 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 주상복합건물을 신축하기 위하여 1994.8.11. 이건 토지를 취득한 후 1994.10월 건축물 설계의뢰, 1994.11.21. 교통영향평가심의, 1995.2.22. 건축설계완료, 1995.4.13. 주상복합건물내 시장개설 내인가와 1995.4.14. 건축허가를 받은 후 1995.4.28. 건축물 착공신고와 동시에 건축공사를 하면서 6월부터 8월까지 3개월간 일간지 등을 통하여 주상복합건물(아파트명: ㅇㅇ동 ㅇㅇ타운)의 분양업무에 총력을 경주하였으나, 아파트 총분양 대상 68세대 중 1세대만 분양되고, 나머지 판매시설(상가) 전체와 아파트 67세대가 미분양되어 더이상 분양이 불가능하고 1996.12.31. 현재 약 67억원의 자금투입으로 인한 자금사정으로 회사경영에 막대한 지장을 초래하게 되어 1995.7.31. 공사진척도가 12.2%인 상태에서 공사를 일시 중단할 수 밖에 없었으나, 공사가 중단된 이후 1995.8월부터 1997.2월까지 부동산 전문 컨설팅회사인 청구외 (주)ㅇㅇ 등 3개 회사에 사업계획 검토를 의뢰하여 동회사의 연구결과 보고를 토대로 사업계획을 재검토하였고, 건축법 제8조제8항에 의하면 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 아니하거나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다고 규정하고 있으나, 청구인이 1995.4.14. 전주시장으로부터 받은 건축허가가 현재까지 취소되지 아니하고 유효하게 지속되고 있고, 1996.5.17. 가설 건축물의 존치기간을 1996.5월부터 1998.5월까지 2년간 연장 받은 후 건설교통부의 입법예고(공고 제98-10호, 1998.1.17) 및 주택건설촉진법시행령 제32조제1항이 개정(대통령령 제15786호, 1998.4.30) 됨에 따라 1998.3.24. 건축설계 변경 신청을 거쳐 1998.4.21. 전주시장으로부터 건축변경허가를 받고 토목 및 건축감리용역업체의 협의를 거쳐 1998.6.12. 공사를 재개하여 건축중에 있으므로 공사를 일시 중단하였더라도 정당한 사유가 있으며, 또한 1996.12.31. 개정된 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호에서 1동의 건물이 주거용과 주거외의 용도에 겸용되는 건축물로서 연면적의 50%이상을 주거용에 사용하는 경우에는 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 본다고 규정하고 있고, 같은법시행령 부칙 제5조제1항에서 제84조의4의 개정규정은 이 영 시행당시 비업무용토지의 유예기간이 경과되지 아니한 토지의 취득세부터 적용한다고 규정하고 있으므로, 청구인의 경우처럼 1994.8.11. 이건 토지를 취득한 후 1995.4.14. 주상복합건축물(상가연면적 56.8%, 아파트 연면적 43.2%) 건축허가를 받았다가 주택건설촉진법시행령 개정에 따라 상가면적을 축소(49.2%)하여 아파트 면적을 확대(50.8%)한 경우는 1996.12.31.개정된 지방세법시행령 제84조의4제10항 및 지방세법시행령 부칙 제5조제1항의 규정에 의거 주택건설용 토지로 보아 유예기간을 4년으로 적용하여야 함에도 이건 쟁점토지의 유예기간을 1년으로 적용하여 공사중단기간이 1년을 초과하였다는 이유로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 주택건설법인이 주상복합건물 신축 목적으로 건축허가를 받은 경우 주택건설용 토지로 보아 4년 유예기간을 적용할 수 있는지 여부와 건축공사를 중단할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(...) 이내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지. 이경우 건축공사에 착공한 때에는 고유업무에 직접 사용하는 것으로 보되, 정당한 사유없이 공사를 중단한 기간을 합한 기간이 1년을 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지. 이 경우 1동의 건물이 주거용과 주거외의 용도에 겸용되는 건축물로서 연면적의 100분의 50이상을 주거용에 사용하는 경우에는 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 본다”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1994.8.11. 주상복합건물 신축목적으로 이건 토지를 취득한 후 1995.4.14. 처분청으로부터 건축허가를 받아 같은해 4.28. 건축착공신고를 하고 건축공사를 하던 중 1995.7.31.부터 1년 이상 건축공사를 중단하였으므로 이건 토지중 공동주택의 부속토지를 제외한 상가 부속토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 1994.8.11. 주상복합건물 신축목적으로 이건 토지를 취득한 후 주상복합건물을 신축·분양하기 위하여 건축설계 의뢰, 교통영향평가 심의, 시장개설 내인가 등 제반 준비 절차를 거쳐 1995.4.14. 건축허가를 받은 후 1995.4.28. 건축공사를 착공하면서 일간지 등을 통해 3개월간 분양공고를 하였으나, 아파트 68세대와 상가중 아파트 1세대만 분양되고, 막대한 자금(67억원) 투입으로 회사경영이 어렵게 됨에 따라 1995.7.31. 공사를 중단한 후 1995.8.18. 1995.12.15. 1996.11.29. 부동산 전문컨설팅회사인 청구외 (주)ㅇㅇ 등 3개 회사에 사업계획 검토를 의뢰하여 1997.2월까지 부지개발방안 연구보고서를 받아 사업계획을 재검토하고 주택건설촉진법시행 개정에 따른 입법예고에 의거 동시행령이 개정됨에 따라 1998.4.21. 건축변경 허가를 받아 1998.6.12. 건축중에 있으므로 공사를 일시 중단하였더라도 정당한 사유가 있으며, 또한 당초 건축허가시 상가부분의 연면적이 56.8%를 차지하였으나, 그 후 주택건설촉진법시행령 개정에 따라 상가 면적을 축소(49.2%)하고 아파트 면적을 확대(50.8%) 하였으므로 지방세법시행령 부칙 제5조제1항의 규정에 의거 주택건설용 토지로 보아 비업무용토지의 유예기간을 4년으로 적용하여야 하는데도 1년으로 보아 정당한 사유없이 1년 이상 건축공사를 중단하였다는 이유로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 법인의 비업무용토지에 대한 취득세 중과를 규정한 구지방세법 제112조제2항의 위임을 받은 구지방세법시행령(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제4항제10호는 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 제1항내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다고 규정하고 있다가 1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정된 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호에서 법인의 비업무용토지로 보지 아니하는 토지의 하나로서『주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지(이 경우 1동의 건물이 주거용과 주거외의 용도에 겸용되는 건축물로서 연면적의 100분의 50이상을 주거용에 사용하는 경우에는 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 본다)』를 들고 있으며, 한편, 위 대통령령 제15211호에 의하여 개정된 지방세법시행령 부칙 제5조제1항에 의하면 위 제84조의4(제1항제1호 본문 후단을 제외한다)의 개정규정은 이 영 시행당시 법인의 비업무용토지의 유예기간이 경과되지 아니한 토지의 취득세부터 적용하도록 규정하고 있고, 같은 부칙 제2조에 의하면 이 영 시행당시 종전의 규정에 의하여 부과하였거나 부과하여야 할 지방세에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 규정하고 있는 바, 위의 부칙 제2조에서 말하는『종전의 규정에 의하여 부과하였거나 부과하여야 할 지방세』란 그중 법인의 비업무용토지에 대하여 중과세율을 적용하여 부과하여야 할 취득세의 경우에 있어서는 1997.1.1. 현재 그 과세요건이 갖추어져 납세의무가 성립된 취득세를 뜻한다고 보아야 할 것이므로, 1997.1.1. 현재로 보아 개정전의 영 제84조의4제4항제10호 소정의 과세요건이 갖추어지지 않았다가 그 후에 비로소 과세요건이 충족된 경우에는 위 개정전의 규정을 적용할 여지가 없고 이에 대하여는 개정후의 영 제84조의4제4항제10호의 규정을 적용하여야 할 것이다. 한편, 법인이 주택건설을 목적으로 토지를 취득한 경우에 있어 이를 비업무용토지로 보아 중과세율에 의한 취득세를 부과하기 위한 과세요건에는 토지의 취득 이외에도 관계규정이 정하는 유예기간의 경과가 포함되어 있다고 하여야 할 것인데 청구인은 주택의 건설 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 주상복합건물 신축목적으로 1994.8.11. 이건 토지를 취득한 후 1994.10월 건축물설계 의뢰, 1994.11.21. 교통영향평가 심의, 1995.2.22. 건축설계 완료, 1995.4.13. 시장개설 내인가, 1995.4.14. 주상복합건물 건축허가(지하 3층, 지상 15층, 건축물 연면적 21,935.92㎡, 공동주택 9,476.66㎡: 43.2%, 상가 12,459.26㎡: 56.8%)를 받은 후 1995.4.28. 건축물 착공신고와 동시에 건축공사를 착공한 후 일간지 등을 통해 분양공고를 하였으나, 아파트 1세대만 분양되고, 막대한 자금투입(67억여원)으로 인한 자금사정으로 회사경영에 지장을 초래하게 되어 공사진행율 12.2%인 상태에서 공사를 일시 중단한 후 부동산 전문컨설팅회사로부터 1995.8월부터 1997.2월까지 사업계획을 재검토 받고 이건 토지 취득일로부터 4년 이내인 1998.4.21. 건축변경 허가(공동주택 11,144.67㎡: 50.8%, 상가 10,791.25㎡: 49.2%)를 받으면서 상가면적을 축소(56.8%→49.2%)하고 공동주택면적을 확대(43.2%→50.8%)하여 공사를 재개한 사실로 미루어 볼 때, 청구인이 주택건설촉진법시행령 제32조제1항제2호의 규정에 의한 주택건설사업계획 승인 대상에서 제외(주상복합건물을 신축하는 경우 주택 연면적의 비율이 50% 미만인 경우 제외됨)되어 건축법에 의거 주상복합건물 건축허가를 받았다고 하더라도 건축공정과정에서 여러차례 설계변경이 이루어질 수 있고 이 경우 언제든지 건축변경 허가를 받을 수 있을 뿐만 아니라, 주상복합건물 건축허가를 받아 공사를 하는 경우 건축허가 당시의 건축허가 면적을 기준으로 유예기간을 각각 구분하여 상가 부속토지는 1년, 공동주택 부속토지는 4년으로 한다는 것은 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호의 입법취지와 1996.12.31. 개정된 지방세법 제84조의4제4항제10호의 개정 취지에 반한다 할 것이므로 청구인이 취득한 이건 토지의 유예기간이 1997.1.1. 현재 이건 토지의 취득일로부터 기산하여 개정전의 시행령 제84조의4제4항제10호 소정의 4년이 경과하지 않았음은 역수상 명백하므로 개정전의 위 규정에 의하여 위 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 중과세하기 위한 과세요건은 충족되지 않았다 할 것인 바, 따라서 개정후의 시행령 제84조의4제4항제10호의 규정을 적용하여 비업무용토지 해당여부를 판단하는 것이 타당하다고 할 것(같은 취지의 대법원 판결 1991.2.26. 90누7050)이므로 처분청이 상가부속 토지인 이건 쟁점토지의 유예기간을 1년으로 판단하여 공사를 착공하였다가 1년 이상 공사를 중단하였다는 이유로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 잘못이 있다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 8. 31. 행 정 자 치 부 장 관