공사비의 대가로 양수받은 토지를 2년 이내 매각하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부(기각)

[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1996.2.2.ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지상가ㅇㅇ외 38개호의 건축물 및 그 부속토지 415.46㎡(이하 “이건 부동산”이라 한다)를 서울지방법원의 화해결정(94가단177375호)에 따라 공사비의 대가로 취득한 후 2년 이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하였으므로 이건 부동산중 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(514,172,755원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 제외한 취득세 80,210,940원, 농어촌특별세 7,352,660원, 합계 87,563,600원(가산세 포함)을 1998.6.10. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 청구외 ㅇㅇ 재건축조합과 (주)ㅇㅇ건축에서 시행한 공동주택 및 근린생활시설인 주상복합건물을 시공(1994.8. 완공)하였으나, 분양이 되지 않는다는 이유로 공사비 지불을 차일피일 미루어 공사비 회수목적으로 이건 주상 복합건물 및 건축주 재산을 가압류하고 소송을 제기하였지만, 법원에서 입주자들의 민원발생 소지 문제와 그 당시 부동산 경기로 미루어 분양이 어려울 것으로 판단하고 공사비를 이건 부동산으로 변제받도록 화해를 촉구하여 부득이 이건 부동산을 취득(1996.2.2.)하게 되었고 2년 이내 매각하여 부채상환 및 운전자금에 충당하고자 일간지에 분양공고를 하고 전단지 등을 배포하는 등 적극적인 노력을 기울여 왔으나 1994년 이후 계속된 부동산 경기침체로 매각되지 않아 일부(20호수)는 임시로 임대용에 공하고, 나머지는 임대도 되지 않아 현재 공실상태에 있으므로 현재의 사회적·경제적 여건으로 보아 적극적인 노력에도 불구하고 매각하지 못한 정당한 사유가 있다 할 것인데도 이건 부동산중 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 취득세 중과세 입법취지에도 어긋나는 부당한 처분이라고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 공사비의 대가로 양수받은 토지를 2년 이내 매각하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

• 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(...)내에 정당한 사유없이 당해법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정하고, 그 제5호에서 “건설산업기본법 제2조의 규정에 의한 건설업을 영위하는 법인이 도급계약에 의하여 공사를 시공하고 도급인으로부터 공사비의 대가로 양수받은 토지...다만, 그 토지를 취득한 날로부터 2년 이내에 정당한 사유없이 매각되지 아니한 경우(...)에는 그러하지 아니한다”라고 각각 규정하고 있다.
• 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 공사비의 대가로 이건 부동산을 취득한 후 2년 이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하였으므로 이건 부동산중 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 부동산을 법원의 화해촉구에 따라 공사비의 대가로 부득이 취득하게 되었고 2년 이내 매각하기 위한 적극적인 노력을 다하였음에도 1994년 이후 계속된·부동산 경기침체로 인하여 매각하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항 및 지방세법시행령 제84조의4제4항제5호에서 건설산업기본법 제2조의 규정에 의한 건설업을 영위하는 법인이 공사비의 대가로 양수받은 토지를 2년 이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하는 경우는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세 하도록 규정하고 있고, 여기에서의『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 포함한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26. 92누8750)할 것인 바, 청구인의 경우 토목·건축공사업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1996.2.2. 서울지방법원의 화해결정에 따라 청구외 ㅇㅇ 재건축조합 및 (주)ㅇㅇ건축으로부터 공사비의 대가로 이건 부동산을 취득한 사실을 제출된 화해조서(94가단177375, 1996.2.2)에서 알 수 있으나, 이건 부동산을 2년 이내에 매각하기 위한 적극적인 노력과 추진을 다 했어야 함에도 단지, 2년 이내에 일간지(ㅇㅇ일보)에 2회(1996.3.26, 1997.1.29)에 걸쳐 분양공고를 하였고, 2년이 훨씬 경과한 1998.2.16. 일간지(ㅇㅇ일보)에 분양공고를 하였을 뿐 달리 노력한 사실없이 이건 부동산의 일부를 임대용에 공하고 나머지는 공실상태로 소유하고 있는 사실이 제출된 임대차계약서 및 신문공고문 등에서 입증되고 있는 이상, 비록 그 당시 부동산경기가 침체되어 있었다 하더라도 청구인이 이건 부동산을 매각하기 위한 적극적인 노력과 추진을 다하였다고는 볼 수 없다 하겠으므로 유예기간(2년) 내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장은 받아 들일 수 없다 할 것인 바, 처분청이 이건 부동산중 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1998. 8. 31. 행 정 자 치 부 장 관