[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 채권보전용으로 1993.12.3.ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ동ㅇㅇ번지ㅇㅇ주택 B동 102호(토지 93.75㎡, 건물 81.62㎡, 이하 “이건 주택”이라 한다)와 1994.4.30.ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 ㅇㅇ공예촌 도예방 (토지 1,628㎡, 건물 4개동 361.44㎡, 이하 “이건 도예방”이라 한다)을 각각 취득한 후 정당한 사유없이 법인의 비업무용 토지 유예기간(1년) 이내에 매각하지 아니하였으므로 이건 주택 및 도예방의 토지부분(이하 “이건 토지”라 한다)을 법인의 비업무용 토지로 보아 이건 토지의 취득가액 179,370,965원(주택부속토지 22,471,319원, 도예방 부속토지 156,899,646원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 27,982,010원(가산세 포함)을 1998.2.10. 부과고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 1993.12.3. 청구외 ㅇㅇㅇ으로부터 이건 주택을 경락(경락대금 46,500,000원)으로 취득한 후 이건 주택을 매각하고자 1994.3.16. 공매공고를 하고 1994.3.25. 입찰을 실시하였으나 유찰되었고, 이건 주택의 전 소유자인 청구외 ㅇㅇㅇ이 명도를 지연하여 다소 늦어진 1994.10.22.～1994.10.28.에서야 2차로 공매공고를 게재(경주교차로 제73호)하고, 1994.10.28. 입찰을 실시하였으나 유찰되었고, 1995.3.4.～1995.3.10.에 다시 3차로 공매공고(경주교차로 제91호)를 하고 1995.3.10. 입찰을 실시하여 청구외 ㅇㅇㅇ에게 39,366,000원에 낙찰되었으며, 낙찰된 이후에도 전 소유자인 청구외 ㅇㅇㅇ이 명도를 지연하여 1996.2월경 이건 주택을 명도받고, 1996.5월경 청구외 ㅇㅇㅇ으로부터 잔금을 수령하고 이건 주택을 소유권 이전등기하였는 바, 이건 주택을 매각하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 전 소유자의 명도지연으로 매각이 지연된 것이며, 또한 1994.4.20. 청구외 ㅇㅇㅇ으로부터 경락으로 취득한 이건 도예방은 ㅇㅇ공예촌내에 소재하고 있어 ㅇㅇ공예촌 입주자격이 있는 특수한 자에게만 매각할 수 있었으며, 이건 도예방에서 공예품 제조 판매 등을 영위하던 전 소유자인 청구외 ㅇㅇㅇ이 수의계약을 요청함에 따라 경상북도 공예품경진대회에서 2차례 수상경력이 있고, 지역발전에 필요한 업체라는 점을 고려하여 이를 승낙하고 수의계약을 통한 매각을 추진하였으나, 청구외 ㅇㅇㅇ이 자금부족으로 1994.5월까지 매매계약을 체결하지 못함에 따라 1994.6.15.까지 매매계약을 체결하지 않으면 수의계약을 포기하고 공매하겠다는 통고를 하자 청구외 ㅇㅇㅇ은 이건 도예방 구입자금을 위한 담보대출을 요청하였고, 담보로 제공된 부동산에 대한 심사결과 부적격 담보물로 판정되어 담보대출이 이루어지지 아니하였으며, 청구인이 1994.7.15.까지 이건 도예방을 명도하여 줄 것을 요구하자 다시 청구외 ㅇㅇㅇ이 1994.9월까지 명도를 유예하여 줄 것을 요구하므로 각서를 받고 이를 수락하였으며 이러한 수의계약을 통한 매각을 추진하다가 매각이 지연되어 1994.10.22. 1차 매각공고를 하고 입찰을 실시하였으나 유찰되었고, 2차로 1995.3.4. 공매공고를 하고 1995.3.10. 입찰을 실시하였다가 유찰되었으며, 3차로 1995.7.21. 공매공고를 하고 1995.7.28. 입찰을 실시하여 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인에게 낙찰되었고, 같은 날 매매계약을 체결하여 1995.11.14. 잔금을 수령하고 소유권 이전등기를 한 것으로 이건 도예방이 ㅇㅇ공예촌 입주자격이 있는 자에게만 매각될 수 있었던 장애사유와 이건 토지를 매각하기 위한 전체적인 과정을 볼 때 유예기간 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있다고 할 것인데도 처분청이 이건 도예방의 부속토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 채권보전용으로 취득한 부동산을 법인의 비업무용 토지 유예기간 이내에 매각하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 다음 각목에 정하는 기간내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정한 다음, 마목(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “가목 내지 라목외의 토지는 1년”이라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 토지. 다만, 취득후 1년(...) 이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1993.12.3. 및 1994.4.30. 각각 채권보전용으로 이건 주택과 이건 도예방을 취득한 후 이건 주택과 도예방을 정당한 사유없이 1년 이내에 매각하지 아니하였으므로 이건 주택 및 도예방의 토지부분을 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 채권보전용으로 취득한 이건 주택과 도예방을 유예기간 이내에 매각하기 위하여 정상적인 노력을 다하였으나 전소유자의 명도거부 등의 사유로 이건 주택 및 도예방을 매각하지 못한 것이므로 이는 매각하지 못한 정당한 사유에 해당된다 할 것인데도 이건 주택 및 도예방의 토지부분을 법인의 비업무용 토지로 보아 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령 제84조의4제1항제1호마목 및 제4항제2호의 규정을 종합해 보면, 채권을 보전할 목적으로 취득한 토지를 1년 이내에 정당한 사유없이 매각하지 아니하는 경우에는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있는 바, 여기에서의 『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 취득한 토지를 매각하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 유예기간내에 매각에 이르지 못한 경우까지 포함한다 할 것이고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 그 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 그 해당 법인의 목적사업, 소정기간내에 매각할 수 없었던 법령상, 사실상의 장애사유와 장애정도, 당해 법인이 토지의 취득목적에 비추어 이를 매각하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부와 유예기간 경과후 매각여부 및 경과기간 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 판단하여야 할 것(같은 취지의 감사원 심사결정 1997.4.22, 제97-57호)인 바, 먼저 이건 주택에 대하여 살펴보면 청구인이 1993.12.3. 이건 주택을 경락(경락대금 45,000,000원)으로 취득하여 3개월이 경과한 1994.3.16.에서야 매매예정가격을 48,600,000원으로 하여 게시판에 입찰공고하였고, 제1차 매각공고일로부터 7개월이 경과한 1994.10.22. 경주교차로에 예정가격을 43,740,000원으로 하여 매각공고를 하였으며, 유예기간이 3개월이나 경과한 1995.3.4.에서야 다시 경주교차로에 예정가격을 35,366,000원으로 하여 공매공고를 하여, 39,366,000원에 낙찰됨에 따라 청구외 ㅇㅇㅇ과 매매계약을 체결하였고, 전소유자 명도지연으로 1996.5.9. 잔금을 수령하고 이건 주택의 소유권을 이전하였는 바, 청구인이 이건 주택을 매각한 전체적인 과정을 보면 자체 게시판에 1회, 생활정보지인 경주교차로에 2회의 공매공고를 게재하였을 뿐이고, 이건 주택의 전소유자의 명도지연이 이건 주택을 매각하는데 장애사유가 되었다면 취득후 곧 명도소송을 제기하는 등의 법적인 대응조치를 취하는 한편 공매를 병행하여 추진하였어야 할 것인데도 유예기간 이내에 취득일로부터 각각 3개월과 6개월의 간격을 두고 자체 게시판과 생활정보지에 1회 매각공고를 하였을 뿐으로 이건 주택을 유예기간 이내에 매각하기 위한 정상적인 노력을 다하였다고 볼 수는 없다 하겠으며, 다음으로, 1994.4.30. 경락으로 취득한 이건 도예방에 대하여 살펴보면, 청구인은 이건 도예방을 취득한 후 이건 도예방을 사업장으로 하여 보산토기라는 상호로 도자공예품 제조업 등을 영위하던 전소유자인 청구외 ㅇㅇㅇ이 수의계약을 요청함에 따라 수의계약을 추진하다가 이를 포기하고, 이건 토지의 취득일(1994.4.30)로부터 6월이 경과할 무렵인 1994.10.22. 경주교차로에 매각공고를 게재하여 1994.10.28. 1차 공매를 실시하였으나 유찰되었고, 다시 4개월이 경과된 1995.3.4. 생활정보지인 경주교차로에 매매예정가격을 178,200,000원으로 하여 공매공고를 게재하고 1995.3.10. 공매를 실시하였으나 다시 유찰되었고, 유예기간을 3개월 경과할 무렵인 1995.7.21. 지역신문인 ㅇㅇ일보에 예정가격을 178,200,000원으로 하여 공매공고를 게재하고 1995.7.28. 공매를 실시하여, 180,000,000원을 낙찰가격으로 하여 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인과 매매계약을 체결하였고, 1995.11.14. 잔금을 수령하고 매각하였는 바, 청구인은 이건 도예방이 ㅇㅇ공예촌에 소재하고 있어 ㅇㅇ공예촌 입주자격이 있는 특수한 자에게만 매각할 수 있는 장애 사유가 있어 이건 도예방을 운영하던 전소유자인 청구외 ㅇㅇㅇ과 수의계약으로 매각을 추진하다가 상당한 시간이 소요되었고, 그 이후에도 전소유자의 명도지연으로 매각에 장애사유가 있어 유예기간 이내에 매각하지 못한 것으로 정당한 사유가 있다고 주장하지만, ㅇㅇ공예촌 입주업체 선정규정은 무자격 입주업체를 제한하기 위한 경주공예촌사업협동조합의 정관 제7조의 규정에 따라 제정된 규정으로 조합 내부적인 규율에 불과할 뿐이고, 1995.7.28. 이건 도예방을 입주자격이 있는 업체가 아닌 청구외 ㅇㅇㅇ외 1인에게 매각한 사실을 고려할 때, 이건 도예방이 ㅇㅇ공예촌내에 위치하고 있다는 사유가 매각하는데 법률상 또는 사실상의 중대한 장애사유가 된다고 보기는 어렵다 하겠으며, 이러한 장애사유도 청구인이 이건 도예방을 취득하기 이전에 이미 존재하였던 사유로서 이러한 사유로 인하여 매각이 지연되었다면 그 귀책사유는 청구인에게 있다 할 것이고, 수의계약을 포기한 이후에도 취득일로부터 6개월이 경과할 무렵인 1994.10.22. 최초로 생활정보지인 경주교차로에 매각공고를 게재하였다가 유찰되고, 다시 10개월이 경과된 1995.23.4. 동일한 생활정보지에 매각공고를 게재하였을 뿐으로 매각을 위한 정상적인 노력을 다하였다고 볼 수는 없다 하겠으므로 처분청이 이건 주택과 도예방의 토지부분을 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 8. 31. 행 정 자 치 부 장 관