[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1992.4.8.부터 1994.4.8. 사이에ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ동ㅇㅇ번지 토지 747.1㎡(이하 “이건 전체토지”라 한다)를 취득하고 1995.11.10. 동지상에 근린생활시설 4,956.21㎡(이하 “이건 전체건축물”이라 한다)를 신축·취득한 후 이건 전체건축물중 128.4㎡는 청구인의 분양사무실로, 878.58㎡는 분양하고 나머지 3,952.23㎡를 임대하거나 공실(이하 “최초 쟁점 건축물”이라 한다)로 하고 있으므로 이건 최초 쟁점 건축물의 부속토지(593.73㎡)를 법인의 비업무용토지로 보아 그 부속토지의 취득가액(1,300,360,690원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 192,827,090원(가산세 포함)및 청구인이 1990.3.29. 지방세법시행령 제102조제1항 규정의 대도시내인ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지에 본점을 설립한 후 설립일로부터 5년 이내인 1994.8.19. 이건 전체토지와 건축물을 취득등기하였으므로 그 취득가액(1,630,689,680원)에 지방세법 제138조제1항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 등록세 234,819,310원, 교육세 43,050,200원, 합계 277,869,510원(가산세 포함)을 1998.2.23. 각각 부과 고지하였으나, 청구인이 이에 불복하여 경기도지사에게 1998.4.17. 이의신청을 제기하자 이의신청결정기관인 경기도지사는 최초 쟁점 건축물중 공실면적을 법인의 비업무용토지에서 제외하여야 하고 가산세를 일부 과다 부과한 잘못이 있다 하여 최초 쟁점 건축물중 공실면적을 제외한 임대한 건축물 2,557.20㎡(이하 “이건 건축물”이라 한다)의 부속토지인 385.47㎡(이하 “이건 토지”라 한다)의 취득가액(841,370,529원)을 과세표준으로 하여 당초 부과세액중 취득세 192,827,090원(가산세 포함)을 취득세 119,218,780원(가산세 포함)으로 1998.5.29. 경정 결정하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설 및 공급업, 부동산임대업, 상가 및 일반건축물의 신축 및 판매업 등을 목적사업으로 하면서 이건 전체토지를 연부취득하여 동지상에 근린생활시설을 신축·판매할 목적으로 1995.11.10. 건축물을 신축 취득한 후 분양을 개시하였으나, 근린생활시설의 공급과잉으로 분양이 부진하고 자금의 압박을 받게되어 이건 건축물을 일시적으로 임대하고 있는 바, 이건 전체토지는 일반건축물을 신축하여 판매할 목적으로 취득한 건설용토지로 보아야 함에도 부동산임대용으로 취득한 토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하며 또한 청구인이 이건 건축물을 분양하기 위하여 분양전담팀 조직, 분양광고전단 제작 배포, ㅇㅇ시장 등에 25차례의 분양광고를 게제하는 등 분양을 위한 노력을 다하였음에도 부동산경기의 침체와 근린생활시설의 공급과잉으로 분양이 되지 않고 투입된 자금의 회수가 되지 않아 자금압박으로 부득이 이건 건축물을 일시적으로 임대한 것은 임대할 수 밖에 없는 “정당한 사유”에 해당하므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 이건 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하며 이건 취득세 등 부과의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 부동산 신축·판매를 목적으로 토지를 취득하여 건축물을 신축취득한 후 분양하지 않고 임대한 건축물의 부속토지가 법인의 비업무용토지에 해당하는지 여부와 임대할 수 밖에 없었던 “정당한 사유”가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용 토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다(생략)”라고 규정하고 같은법시행령 제84조의4제3항에서 “다음 각호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 본다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정한 다음 그 제1호에서 “내무부령이 정하는 토지는 부동산임대용으로 취득한 토지로서 다음 각목의 1에 해당하는 토지. 그 다목에서 부동산임대업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 지상정착물이 있는 토지를 임대한 경우로서 당해법인이 그 지상정착물 연면적의 100분의 10이상을 직접 사용하지 아니하는 경우의 당해 지상정착물의 부속토지와 당해법인이 그 지상정착물 연면적의 100분의 10이상을 직접 사용하는 경우로서 임대용에 공한 지상정착물의 부속토지가 나목에 해당하는 경우의 당해 토지”라고 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 이건 토지를 취득하여 근린생활시설을 신축·취득한 후 일부를 분양하고 일부면적을 임대에 공하거나 공실상태로 하고 있으므로 임대 및 공실부분에 해당하는 부속토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 부과 고지하였으나 이의신청 결정에서 공실면적을 법인의 비업무용 토지에서 제외하는 내용의 경정결정을 받은 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 전체토지가 일반건축물을 신축하여 판매할 목적으로 취득하여 근린생활시설을 건축하였으므로 부동산임대용으로 취득한 토지로 볼 수 없고 이건 건축물을 분양하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 분양되지 아니하고 자금압박을 받게되어 부득이 일시적으로 임대에 공한 것은 임대에 공할 수 밖에 없었던 “정당한 사유”에 해당하여 법인의 비업무용토지가 아니라고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항, 같은법 제112조의3, 같은법시행령 제84조의4제1항 내지 제3항을 종합해보면, 법인이 토지를 취득하여 5년이 경과하기 전에 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하면 법인의 비업무용토지가 되는 것이고 특히 부동산임대업을 주업으로 하지 않는 법인이 지상정착물이 있는 토지를 임대하는 경우에는 법인 등기부상 부동산임대업의 등재유무에 불구하고 당해 법인이 지상정착물 연면적의 100분의 10이상을 직접 사용하지 않을 경우 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세 하도록 하는 것인 바, 먼저 청구인은 이건 전체토지가 일반건축물을 신축하여 판매할 목적으로 취득한 건설용토지에 해당하는데도 처분청이 이건 토지를 부동산 임대용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분이 부당하다는 주장에 대해서는, 청구인이 건설업을 목적사업으로 하면서 이건 전체토지에 건축물을 신축하여 판매할 목적으로 취득하였다면 이건 토지를 당초 취득 목적대로 모두 분양하였어야 하나 처분청 담당공무원의 현지확인 결과 이건 토지 취득일로부터 2년 6월이 경과한 1997.10.27.현재 전체건축물 연면적의 17.67%만 매각하고 51.6%를 임대한 사실이 확인되고 있으므로 이건 토지는 지방세법시행령 제84조의4제3항제1호제3목 규정에 따라 부동산임대업을 주업으로 하지 않는 청구인이 이건 전체건축물의 100분의 10이상을 직접 사용하지 아니하는 경우(2.59%사용)에 해당하여 청구인이 임대한 이건 토지는 법인의 비업무용토지로 보아야 하므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 하겠고 다음으로 청구인이 이건 토지를 매각하기 위한 노력을 다하였음에도 매각되지 아니하여 일시적으로 임대한 것은 법인의 비업무용토지에서 제외되는 정당한 사유로 보아야 한다고 주장하나, 여기에서의 정당한 사유란 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(같은 취지 대법원 1993.2.26. 93누8750)인 바, 청구인은 이건 토지의 매각을 위하여 불특정다수인이 볼 수 있는 중앙일간지등이 아닌 ㅇㅇ시장, 광장 등 주로 서민들의 알뜰정보를 제공하는 소식지 위주로 단회성의 분양광고를 게제한 사실은 청구인이 이건 토지를 매각하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였다고 인정하기 어렵다 하겠고 청구인이 이건 건축물을 임대하면서 임대기간을 2년에서 3년까지로 하여 임대한 사실은 청구인이 이건 토지를 일시적으로 임대하였다고 인정하기도 어렵다 하겠으며 또한,부동산 경기의 침체로 인한 분양부진이나 자금사정등은 청구인의 경영 내부적인 사정으로서 청구인이 이건 토지를 고유업무에 사용하지 못한 ‘정당한 사유’에 해당되지 않아 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 처분청이 이건 취득세 등을 부과 고지한 처분은 적법 타당하다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 8. 31. 행 정 자 치 부 장 관