[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1995.9.26.과 같은해 12.28.ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지토지 251㎡(이하 “제1토지”라 한다)와ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 3필지 토지 840㎡(이하 “제2토지”라 한다)를 주택건설 목적으로 각각 취득한 후 4년이내에 주택건설용에 사용하지 아니하고 취득일로부터 1년 6월 및 1년 3월이 각각 경과한 1997.4.23. 소유권 말소등기에 의해 전소유자에게 소유권이 이전되었으므로 법인의 비업무용토지로 보아 제1토지 및 제2토지(이하 “이건 토지”라 한다)의 취득가액(260,000,000원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 405,600,000원, 농어촌특별세 37,180,000원, 합계 442,780,000원(가산세 포함)을 1998.5.11. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 공동주택을 건설할 목적으로 1996.9.26. 청구외 ㅇㅇㅇ(이하 “전소유자”라 한다)과 이건 토지에 대한 매매계약을 체결하면서 이건 토지중 제1토지에 대한 매매대금(6억원)은 계약당일 지급하고, 제2토지에 대한 매매대금(20억원)은 이건 토지상에 신축한 건축물로 정산하기로 약정한 후 1995.10.14. 처분청으로부터 택지취득 허가를 받았으나, 1995.12.7. 전 소유자가 1996년도 소득세법 개정에 따른 양도소득세 문제로 인해 이건 토지에 대한 소유권을 청구인 명의로 이전하도록 요구함에 따라 토지대금을 지급하지 않은 상태에서 이건 토지에 대한 소유권을 청구인 명의로 이전한 후 1996.4.25. 연립주택(8세대 연면적 2,400.8㎡) 건축허가를 받아 1996.6.13. 처분청에 착공신고를 한 후 주택건설공사를 착공하던 중 1996.10월부터 시작된 한보비리사건 등으로 인하여 제2금융권으로부터 갑작스런 차입금 조기상환을 받게 됨에 따라 본 공사가 일시적으로 지연되었고, 이러한 사실을 안 전소유자는 현물로 정산하기로 한 토지대금을 약정과 관계없이 현금지급을 요구해와 청구인이 현상황을 전소유자에게 설명하고 양해를 구하였으나, 전소유자가 강력히 토지대금 지불을 요청함에 따라 1997.4.10. 토지대금중 일부(2억원)을 현금으로 지급하였으며, 그후 청구인의 모기업인 청구외 (주)ㅇㅇ의 경영악화설이 언론에 발표됨에 따라 전 소유자가 다시 토지대금 (18억원)의 지급을 요청하였으나, 청구인에 대한 주거래은행의 은행여신거절로 토지대금을 마련할 수 없어 현금지급이 불가능해짐에 따라 1997.4.23. 전소유자의 요청에 의해 1997.5월까지 토지대금(18억원)을 현금으로 지급하기로 약정하면서 전제조건으로 제시한 소유권 말소에 따르는 제반서류를 담보용으로 매도자에게 제공하였으나, 전소유자가 합의당일(1997.4.23) 청구인에게 통보도 하지 아니하고 이건 토지에 대한 소유권을 임의적으로 말소하여 소유권이 환원된 것으로서 청구인의 경우 전소유자의 임의적인 계약해지로 인해 이건 토지에 투입된 비용과 전소유자에게 지급한 토지대금 8억원을 환수하지 못하게 되었고, 정상적인 방법에 의해 소유권이 환원된 것이 아닌데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 토지를 취득한 후 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 5년이내에 매각한 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법(1995.12.6. 법률 제4995호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제104조제8호에서 “취득: 매매, 교환, 증여, 기부... 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득·승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다”라고 규정하고, 구지방세법(1997.8.30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제105조제1항에서 “취득세는 부동산...의 취득에 대하여...그 취득자에게 부과한다...”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제73조제1항에서 “유상승계 취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(...)에 취득한 것으로 본다...”라고 규정하고, 같은조 제3항에서 “제1항·제2항 및 제5항의 규정에 의한 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다...”라고 규정하는 한편, 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(...)내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정하고, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날로부터 5년이내에 정당한 사유없이 매각한 토지. 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있으며,같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로 부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 주택건설 목적으로 이건 토지를 취득한 후 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 토지 취득일로부터 5년이내에 소유권 말소등기에 의해 전소유자에게 소유권이 이전되었으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 토지중 제1토지는 매매대금을 지급하고, 제2토지는 이건 토지상에 신축한 건축물로 정산하기로 하였으나, 양도소득세 문제로 전 소유자의 요청에 의해 청구인 명의로 이전등기를 한 후 건축허가를 받아 건축공사를 착공하던중 청구인의 모기업인 (주)ㅇㅇ의 경영악화설이 언론에 발표됨에 따라 전 소유자가 토지대금을 현금으로 지급해 줄 것을 요구하였고 이에 청구인은 주거래은행에 이건 토지를 담보로 대출을 요구하였으나, 주거래은행의 여신거절로 토지대금을 마련할 수 없어 현금지급이 불가능해지자 전소유자의 요청에 의해 1997.5월까지 토지대금을 지급하기로 하면서 소유권 말소에 따르는 제반서류를 담보용으로 제공하였으나 전소유자가 합의당일 청구인에게 통보도 하지 않고 비정상적인 방법으로 청구인의 소유권을 말소하여 전소유자 명의로 환원해간 것인데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항, 제112조의3, 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호에 의하면 주택의 건설·공급 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 법인의 비업무용으로 보지 아니하지만, 그 취득일로부터 4년이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하거나 5년이내에 당해 토지가 법인의 비업무용토지가 된 경우에는 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 여기에서의『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26. 92누8750)고 할 것인 바, 청구인의 경우 1996.9.26. 전소유자와 매매계약을 체결하면서 제1토지에 대한 매매대금(6억원)을 전액 납부하고 제2토지에 대한 매매대금(20억원)은 이건 토지상에 건축한 건축물로 정산키로 하였다가 전소유자의 양도소득세 문제로 전소유자의 요청에 따라 1996.12.28. 청구인 명의로 소유권을 이전하였으나, 취득세 납세의무를 규정한 구지방세법 제105조제1항에서 말하는 부동산의 취득이란 부동산의 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권 이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함하므로(같은 취지의 대법원 판결 1990.3.9. 89누3489), 청구인은 1996.9.26.과 1996.12.28. 제1토지와 제2토지를 적법하게 취득하였다고 하겠고, 그후 합의해제를 원인으로 하여 1997.4.23. 이건 토지에 대한 청구인의 소유권이 말소되었다고 하더라도 부동산 취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세로서 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하고, 일단 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 계약을 해제하고 그 재산을 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수는 없다(같은 취지의 대법원 판결 1996.2.9, 95누12750)할 것이므로, 당초 계약이 원인무효가 되지 아니한 이상, 취득성립 여부에는 별다른 영향을 미치지 아니한다 하겠으므로, 청구인이 이건 토지를 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부를 살펴보면, 청구인은 전소유자가 청구인의 모기업인 청구외 (주)ㅇㅇ의 경영악화설이 언론에 발표됨에 따라 당초 약정을 무시하고 제2토지에 대한 매매대금의 지급을 요청하였으나, 청구인의 주거래은행의 여신거절로 토지대금을 마련할 수 없어 현금지급이 불가능해지자 1997.4.23. 전소유자의 요청에 의해 1997.5.월까지 토지대금을 현금으로 지급키로 약정하면서 소유권 말소에 따르는 제반서류를 담보용으로 제공하였는데도 전소유자가 합의당일(1997.4.24) 청구인에게 통보도 하지 아니하고 비정상적인 방법에 의해 청구인의 소유권을 말소하였다고 주장하나, 청구인의 경우 이건 토지에 대한 소유권이 말소되었다면 말소즉시 계약위반을 이유로 소유권말소 취소 소송을 제기하거나 아니면 청구인이 기지급한 토지대금과 이건 토지상에 투입된 공사비용 등의 청구를 위하여 금전지급청구 소송을 제기하는 등의 적극적인 노력을 다하여야 함에도 말소등기(1997.4.23)가 된 날로부터 1년2월이 경과한 1998.7.14. 현재까지 아무런 노력도 하지 않고 있을 뿐만 아니라, 전 소유자로부터 이건 토지를 매수한 청구외 ㅇㅇ개발(주)에 건축주 명의를 이전하여 청구외 ㅇㅇ개발(주)에서 1997.7.2. 처분청으로부터 건축주 명의변경 허가를 받은 사실이 확인되고 있음을 볼 때, 전소유자가 비정상적인 방법에 의해 이건 토지에 대한 청구인의 소유권을 말소하였다기 보다는 서로의 필요에 의해 이건 토지에 대한 청구인의 소유권을 말소하였다고 밖에 볼 수 없으므로 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 별다른 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로지방세법제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 7. 29. 행 정 자 치 부 장 관