[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인과 청구외 (주)ㅇㅇ건설이 공동으로 1993.11.27.부터 1993.12.28.까지ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 14필지 토지 3,499.62㎡를 주택건설 목적으로 취득한 후 청구인의 지분 1,749.8㎡(전체토지의 50%, 이하 “이건 토지”라 한다)를 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 5년이내인 1997.6.10. 정당한 사유없이 청구외 (주)ㅇㅇ건설이 소유하고 있던 다른 토지(1,792㎡)와 상호교환 방식으로 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(1,466,952,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 228,844,510원(가산세 포함)을 1998.4.10. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 무연탄 제조 및 판매업, 주택건설업 등을 목적사업으로 1967.12.28. 설립된 법인으로서 1993.11.9. 청구외 (주)ㅇㅇ건설과 공동으로 아파트 건립을 위하여 처분청으로부터 택지 취득허가를 받아 이건 토지를 취득하였으며, 청구인은 이건 토지를 취득하기에 앞서 1993.10.29. 청구외 (주)ㅇㅇ건설과 공동사업자로 처분청에 1차 및 2차 아파트 건축계획 승인신청을 하였으나, 1994.3.15. 처분청으로부터 신청부지가 동래구역세권개발기본계획 수립구역에 포함되어 있어 역세권개발기본계획이 확정된 후 재신청하라는 반려 처분을 받았으며, 그후 이건 토지를 취득한 지 2년 4개월이 경과한 1996.3.6. 동래역세권개발계획이 확정되어 1996.3.13. 지적승인고시가 되었으나, 지적승인고시된 이건 토지가 종전의 안락아파트 지구에서 해제되고 일반 주거지역에서 준주거지역으로 변경고시 되었고, 이에대해 처분청 담당공무원에게 이건 토지에 아파트 건축이 가능한지 여부에 관하여 수차례 문의한 바 아파트 건축이 불가하다는 답변만을 들었고, 다시 1996.11.15. 처분청에 질의한 바, 1996.11.22. 처분청은 이건 토지 소재지역이 준주거지역으로서 공동주택건립이 가능하나, 다른 지역과는 달리 상업위락시설지역인 쇼핑센타, 대형영화관, 예식장 등을 유치할 수 있도록 하고 도시미관을 위하여 건축심의 지역으로 지정하여 이러한 계획에 부합되는 건축물은 가능하다는 회신을 받음으로써 사실상 아파트 건축이 불가하다는 사실을 알고, 공동사업 시행자인 청구외 (주)ㅇㅇ건설에게 이건 토지를 매각하고 청구인은 또다른 청구인 소유토지와 연접한 청구외 (주)ㅇㅇ건설 소유의 청구외 토지를 상호 교환하는 방법으로 매수한 후 청구외 토지상에 현재 유통단지를 계획중에 있는 바, 위 사실과 같이 청구인이 이건 토지를 고유업무에 직접 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유가 있었다고 보아야 할 것인데도 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인이 공동주택 건축 목적으로 토지를 취득한 후 공동주택 건축을 하지 아니하고 5년 이내에 매각한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 구지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우(5년 이내에 정당한 사유없이 이를 매각하는 경우를 포함한다)에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지. 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1993.11.27.부터 1993.12.28.까지 이건 토지를 아파트 건립목적으로 취득한 후 당해 목적사업에 직접 사용하지 아니하고 5년이내인 1997.6.10. 정당한 사유없이 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 토지를 취득한 후 처분청에 아파트 건축계획 승인신청을 하였으나, 처분청이 동래구역세권개발기본계획 수립구역에 포함되어 있음을 이유로 청구인의 신청서를 반려하였을 뿐만 아니라 동래역세권개발계획이 확정된 이후에도 아파트 건축이 불가하다는 통보를 받고, 부득이 이건 토지를 공동사업시행자에게 매각할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 있는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항 및 제112조의3과 지방세법시행령 제84조의4제1항제2호 및 같은조제4항제10호의 규정을 종합하여 보면, 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 법인의 비업무용토지로 보지 아니하지만, 정당한 사유없이 4년이 경과하도록 주택건설을 하지 아니하거나, 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지(당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 제외)는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 위 규정에서의 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750)고 할 것인 바, 청구인의 경우 1993.10.29. 청구외 (주)ㅇㅇ건설 및 (주)ㅇㅇ연탄과 공동으로 아파트 건립지구로 지정되어 있던 이건 토지를 포함한 청구외 토지(1차 아파트 건립단지)상에 1차 및 2차 아파트 건립과 관련하여 처분청에 주택건설사업계획 승인신청서를 먼저 제출하고, 처분청으로부터 동 사업계획을 승인받기전에 우선 청구외 (주)ㅇㅇ건설과 (주)ㅇㅇ연탄 소유토지 중앙부분에 위치한 이건 토지가 개인들의 소유로서 1993.11.27～1993.12.28.까지 우선 청구인이 매입할 수 밖에 없었던 사실, 그후 1994.3.15. 처분청으로부터 이건 토지를 포함한 2차아파트 건립부지가 동래구역세권개발기본계획 수립구역에 포함되어 있어 역세권개발기본계획이 확정된 후 다시 사업계획을 신청하라는 반려처분을 받은 사실, 그리고 이건 토지를 취득한 날로부터 2년 4개월이 경과한 1996.3.6. 동래역세권개발계획이 확정되고 1996.3.13. 지적승인고시까지 되었으나, 지적승인고시된 이건 토지가 종전의 안락아파트 지구에서 해제되고 또한 일반 주거지역에서 준주거지역으로 변경고시 되어, 청구인은 이건 토지상에 아파트 건립이 가능한 지역인지에 대하여 처분청 담당공무원에게 수차 문의를 한 바, 아파트 건립이 불가능하다는 답변을 듣고 다시 1996.11.15. 처분청에 서면으로 질의를 한 바, 1996.11.22. 처분청은 이건 토지 소재지역이 준주거지역으로서 공동주택건립은 가능하나, 다른 지역과는 달리 상업위락시설지역인 쇼핑센타, 예식장 등이 유치될 수 있도록 도시미관을 위하여 건축심의 지역으로 지정할 계획이며, 이러한 계획에 부합되는 건축물은 가능하다는 회신을 받고 사실상 아파트 건축이 불가능하다는 판단을 하여 1997.6.10. 토지의 효율적인 이용을 위하여 공동사업시행자인 청구외 (주)ㅇㅇ건설에게 이건 토지를 상호 교환하는 방식으로 매각하게 되었고, 청구인은 청구외 (주)ㅇㅇ건설이 소유하고 있던 또다른 청구인 소유 인접토지의 청구외 토지를 상호 교환하는 방법으로 매수한 사실 등은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그렇다면 청구인이 이건 토지를 취득한 후 유예기간(4년) 이내에 고유업무에 직접 사용할 수 없었던 정당한 사유가 있었는지에 대하여 살펴보면, 이건 토지는 1993.10.29.부터 1996.3.5.까지 처분청의 동래역세권개발기본계획 대상지에 포함되어 있었기 때문에 청구인이 이건 토지를 취득후 2년4개월 동안은 처분청의 건축허가 제한조치로 사용이 불가능하였던 사실을 인정하더라도 그후 1996.3.6. 동래역세권개발계획이 확정되고 1996.3.13. 이건 토지소재 지역이 일반 주거지역에서 준주거지역으로 도시계획이 변경결정 고시되었고, 1996.11.15. 청구인이 아파트 건립 가능여부에 관하여 질의한 처분청의 회신내용(1996.11.22. 건축 58511-6614)을 볼 때, 다만, 처분청은 이건 토지소재지역을 다른 준주거지역과 달리 상업·위락시설인 도매상가나, 쇼핑센타, 예식장 등을 유치하여 동래역세권개발계획에 부합되는 건축물이 되도록 노력한다는 뜻이지, 준주거지역에서 건축법상 공동주택 건립이 불가능하다는 것이 아님을 알 수 있다 할 것이고 그런데도 청구인은 1996.3.6.부터 이건 토지상에 공동주택 건립이 가능하였음에도 불구하고 공동주택 건립을 위한 건축허가 신청을 하거나, 공동주택 건립이 불가능하다면 국토이용관리법 제21조의 규정에 의한 토지이용계획을 변경하여 처분청의 허가를 받아 다른 용도로 사용 변경 승인신청 등 어떠한 노력도 강구해 보지 아니한채, 이건 토지의 효율적인 이용 측면만을 이유로 공동사업자인 청구외 (주)ㅇㅇ건설에게 이건 토지를 상호교환 방식으로 매각한 것은 청구인과 청구외 (주)ㅇㅇ건설과의 내부적인 관계로서 유예기간내에 사용할 수 없었던 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 설령, 토지의 이용효율을 높이기 위하여 이건 토지를 청구외 (주)ㅇㅇ건설이 보유하고 있던 인접토지와 상호교환 방식에 의하여 매각하고 새로이 취득한 토지에 물류센타 건설을 위한 정당한 사유가 있다고 인정한다 하더라도 그 취득일(1997.6.10)로부터 1년 이내에 물류센타건립에 직접 사용하여야 할 것인데도 1년이 경과한 1998.7.18. 현지 확인시까지도 건축허가와 착공을 하고 있지 않은 상태로 볼 때, 이건 토지를 매각한 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 7. 29. 행 정 자 치 부 장 관