[주 문] 처분청이 1998.4.10. 청구인에게 부과 고지한 1995년도～1997년도 수시분 종합토지세 154,282,470원, 도시계획세 1,142,740원, 교육세 30,856,470원, 농어촌특별세 23,119,610원, 합계 209,401,290원은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.9.23. 잔금을 지급하고 취득한ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동106블럭 3롯트 토지 41,106㎡(이하 “이건 제1토지”라 한다)에 대하여 1995년도 정기분 종합토지세 등을 부과 고지하였어야 하는데도 누락되었음이 확인되므로 이건 제1토지 및 청구인 소유의 다른 토지의 1995년도 과세표준액(307,106,643,294원)에 지방세법 제234조의16제1항 내지 제3항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 부과 고지한 세액을 차감한 1995년도 수시분 종합토지세 27,783,190원, 도시계획세 1,142,740원, 교육세 5,556,630원, 농어촌특별세 4,164,320원, 합계 38,646,880원을 1998.4.10. 부과 고지하였고, 청구인이 1994.9.23. 잔금을 지급하고 취득한ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동47블럭 1롯트 토지 30,538㎡(이하 “이건 제2토지”라 한다)는 1996년도 및 1997년도 종합토지세 과세기준일(6.1.) 현재 분리과세 대상토지가 아니라 종합합산 과세대상 토지인데도 1996년도 및 1997년도 정기분 종합토지세가 착오로 분리과세 되었음이 확인되므로 이건 제2토지 및 청구인 소유의 다른 토지의 과세표준액(’96: 327,242,603,121원, ’97: 367,387,487,267원)에 지방세법 제234조의16제1항 내지 제3항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 부과 고지한 세액을 차감한 1996년도 수시분 종합토지세 62,044,770원, 교육세 12,408,940원, 농어촌특별세 9,296,680원, 합계 83,750,390원 및 1997년도 수시분 종합토지세 64,454,510원, 교육세 12,890,900원, 농어촌특별세 9,658,610원, 합계 87,004,020원을 1998.4.10. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 처분청이 시행한 ㅇㅇ시 아중 택지개발사업지구 내의 체비지인 이건 제1, 2토지에 대하여 1994.7.25. 처분청과 토지매매계약을 체결한 후 1994.9.23. 잔금을 지급하였으나, 처분청으로부터 이건 제1, 2토지에 대하여 토지사용 승낙을 1995.12.19.(이건 제1토지) 및 1997.8.25.(이건 제2토지) 받았는 바, 이건 제1, 2토지에 대하여 1994.9.23. 잔금을 지급하였다 하더라도 잔금을 지급한 날까지 토지조성사업이 완료되지 아니하여 매수한 토지를 사실상 사용·수익·처분할 수 없으므로 토지사용 승낙을 받은 날을 사실상 취득한 날로 보아야 할 것(같은 취지의 행정자치부 유권해석 1998.4.14. 세정 13407-자124, 1993.12.4. 시세 13407-322)으로서 이건 제1토지에 대한 토지사용 승낙일(1995.12.19.) 이전의 1995년도분 종합토지세와 이건 제2토지에 대한 토지사용 승낙일(1997.8.25.) 이전의 1996년도 및 1997년도분 종합토지세의 납세의무가 없다고 할 것인데도 처분청이 이건 제1, 2토지의 잔금 지급일(1994.9.23.)을 사실상 취득일로 보아 1995년도분(이건 제1토지), 1996년도 및 1997년도분(이건 제2토지) 종합토지세 등을 부과 고지한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과 처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 택지개발공사가 완료되지 아니하여 잔금 지급일 이후에 토지사용승낙을 받은 경우 종합토지세 과세기준일 현재 사실상 소유자를 잔금 지급 여부에 따라 판단한 것이 적법한지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제234조의8에서 “종합토지세의 과세대상은 모든 토지로 한다”라고 규정하고, 같은법 제234조의9제1항에서 “종합토지세 과세기준일 현재 제234조의8의 규정에 의한 토지를 사실상으로 소유하고 있는 자는 종합토지세를 납부할 의무가 있다...”라고 규정하는 한편, 구지방세법(1997.8.30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제105조제2항에서 “부동산...의 취득에 있어서는 민법...의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고...취득자로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제73조제1항에서 “유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금 지급일(...)에 취득한 것으로 본다...”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1994.9.23. 잔금을 지급하고 취득한 이건 제1토지에 대하여 누락된 1995년도분 종합토지세 등과 이건 제2토지에 대하여 분리과세된 1996년도 및 1997년도분 종합토지세 등을 종합합산하여 부과 고지한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 제1, 2토지에 대하여 1994.9.23. 잔금을 지급하였다 하더라도 그때까지 토지조성사업이 완료되지 아니하여 사용·수익·처분할 수 없으므로 토지사용 승낙을 받은 날(1995.12.19. 및 1997.8.25.)을 사실상 취득한 날로 보아 이를기준으로 종합토지세 납세의무가 있는지의 여부를 판단하여야 한다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제234조의8 및 제234조의9제1항에서 종합토지세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 종합토지세 과세대상 토지를『사실상으로 소유하고 있는 자』는 종합토지세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는 바, 지방세법 제234조의9제1항은 종합토지세 납세의무자를 종합토지세 과세기준일 현재 토지를『사실상으로 소유하고 있는 자』라고 규정하고 있으므로 토지를 사실상 취득한 때에 비로소 종합토지세를 납부할 의무가 있는데, 그 취득의 시기에 대하여는 종합토지세에 관한 별도의 규정이 없으므로 취득세에 있어서의 취득의 시기에 관한 지방세법시행령 제73조를 준용하여 매매 등 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금 지급일을 취득일로 보아야 할 것(같은 취지의 대법원 판결 1995.5.23. 94누13831)이나, 이는 일반적으로 부동산의 매매계약 체결에 따라 매수자가 계약상의 잔금 지급일에 잔금을 지급하고 매도자가 부동산을 매수자에게 잔금 지급일에 양도할 것을 전제로 잔금 지급일을 취득일로 본다는 내용이라고 할 것으로서 매수자가 잔금 지급일에 잔금을 지급하였는데도 매도자로부터 부동산을 양도받지 못하여 부동산을 사실상 사용·수익·처분할 수 없는 경우까지도 잔금 지급일을 취득일로 본다는 의미는 아니라 할 것이므로, 청구인의 경우 처분청이 시행한 ㅇㅇ시 아중 택지개발사업지구내의 체비지인 이건 제1, 2토지에 대하여 1994.7.25. 처분청과 토지매매계약을 체결한 후 1994.9.23. 잔금을 지급하였으나, 처분청으로부터 1995.12.19.(이건 제1토지) 및 1997.8.25.(이건 제2토지) 토지사용 승낙을 받았고, 이건 제1, 2토지에 대한 매매계약서 제8조에서 재산의 소유권이 청구인에게 이전 되기 전에 전매 또는 양도하거나 처분청의 승인없이 저당권 등을 설정하는 경우 매매계약을 해지 한다고 규정하고 있고, 제9조에서 소유권 이전 등기는 환지확정 공고후 이행하기로 하였고, 제12조에서 대상 토지는 현재 조성사업이 진행중에 있으므로 공사 진행 상황에 따라 토지사용 가능시기 및 잔금 납부후 토지사용 등 재산권 행사가 지연될 수 있다고 규정하고 있으며, 청구인이 1995.5.11. 처분청에 이건 제1, 2토지의 사용시기에 관하여 질의하자 처분청은 1995.5.15. 청구인에게 “아중 택지개발사업 시설공사는 현재 전체 예정 공정의 25%이고, 1995.12월까지 토목공사를 완료할 계획으로 추진중에 있고, 토목공사와 기반시설(상수도, 우·오수, 도시가스)이 완료된 이후에 사용 가능시기를 판단하여야 될 것이나 토목공사가 완료되는 1995.12월 경에 공동주택지 매입 회사들과 협의하여 통보할 예정”이라고 회신(도정 58540-422)하였고, 청구인이 1995.9.7. 처분청에 이건 제1토지에 대하여 토지사용승낙서 발급을 요청하자 처분청은 1995.9.16. 청구인에게 “토목공사와 기반시설이 완료된 이후 사용가능 시기를 판단하여 토지사용승낙서를 발급할 예정”이라고 회신(도정 58420-796)하였고, 청구인이 1996.6.3. 처분청에 이건 제2토지의 대지면적, 대지경계, 대지사용 시기에 관하여 질의하자 처분청은 1996.6.14. 청구인에게 “가. 대지면적: 47블럭 1롯트의 대지면적은 지구 경계 측량에 의해 일부 면적이 조정될 예정이므로 측량 결과에 따라 회시할 예정 나. 대지경계: 1996.5.22. 지적공사에 지구경계 측량을 의뢰하였으므로 측량결과에 따라 추후 확정예정 다. 대지사용 시기: 지장물의 미철거로 토사 이동이 불가한 실정에 있으므로 조속히 공사를 추진토록 하여 토지를 사용할 수 있도록 조치하겠다”고 회신(도정 58540-621)한 사실로 보아 청구인이 이건 제1, 2토지에 대하여 처분청에 1994.9.23. 잔금을 지급하였다 하더라도 청구인이 잔금을 지급한 날까지 처분청의 토지조성사업이 완료되지 아니하여 매수한 토지를 사실상 사용·수익·처분할 수 없었으므로 잔금지급일이 아닌 토지사용 승낙을 받은 날을『사실상 취득한 날』로 보아 종합토지세 등의 납세의무자가 결정되어야 할 것(같은 취지의 행정자치부 유권 해석 1998.4.14. 세정 13407-자 124, 1993.12.4. 시세 13407-322)으로서 이건 제1토지에 대한 토지사용 승낙일(1995.12.19.) 이전의 1995년도분 종합토지세와 이건 제2토지에 대한 토지사용 승낙일(1997.8.25.) 이전의 1996년도 및 1997년도분 종합토지세의 납세의무가 없다고 할 것인데도 처분청이 이건 제1, 2토지의 잔금지급일(1994.9.23.)을 사실상 취득일로 보아 1995년도분(이건 제1토지), 1996년도 및 1997년도분(이건 제2토지) 종합토지세 등을 부과 고지한 처분은 잘못이 있다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 7. 1. 행 정 자 치 부 장 관