[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 1993.3.22. 설립된 청구인이 1995.7.3. 및 같은해 7.13.ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지2필지 토지 509㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 주택건설용으로 취득(1995.7.15. 등기)한 후 4년(3년)이내에 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 1997.5.16. 매각하였으므로 이건 토지(이건 토지에 대한 등기)를 법인의 비업무용토지 및 대도시내 법인 설립후 5년 이내에 취득하는 부동산 등기로 보아 그 취득가액(127,600,000원)에 지방세법 제112조제2항 및 제138조제1항의 중과세율을 각각 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 19,905,600원, 농어촌특별세 1,824,680원, 등록세 5,385,600원, 교육세 987,360원, 합계 28,103,240원(가산세 포함)을 1997.11.15. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 이건 토지를 취득한 후 1995.9.5. 다세대주택 건축허가를 받아 1996.1.26. 주택건설 공사를 착공하였으나, 이 과정에서 회사자금 사정이 여의치 않아 1995.8.23. 로부터 이건 토지를 담보로 하여 80,000,000원을 단기 차입하여 공사를 진행하던 중, 금융기관으로부터 원금 상환 독촉 및 과도한 지급이자 부담 등으로 주택을 준공하지 못하고 40% 공정상태에서 이건 토지를 매각하고 그 매각대금으로 금융기관의 차입금을 상환한 바, 이건 토지의 매각사유가 회사의 영업부진 및 대출금 채무상환 목적에 있었고, 이와같은 사유는 지방세법 소정의 정당한 사유에 해당될 뿐만 아니라, 대법원 판례(91누6078, 1992.2.14. 92누5829, 1992.11.10)에서도 이를 인정하고 있는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지 및 대도시내 법인설립 후 5년이내에 취득·등기한 부동산으로 보아 취득세와 등록세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 토지를 취득한 후 주택건설 공사를 착공하던 중 영업부진으로 인한 자금사정 악화로 매각하여 금융기관의 차입금을 변제한 경우 정당한 사유로 볼 수 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서“법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 1년(...)내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정하고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로 부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 규정하는한편, 지방세법 제138조제1항에서“다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조...에 규정하는당해 세율(1000분의 30)의 5배로 한다. 다만, 대통령령이 정하는 업종...에 대하여는 그러하지 아니하다”라고 규정한 다음, 그 제3호에서 “대도시에서의 법인의 설립과...그 설립...이후의 부동산 등기”라고 규정하고 있고, 같은조 제3항(1995.12.6. 법률 제4995호로 개정되기 전의 것)에서 “제1항의 규정에 의한 등록세 중과세의 범위와 적용기준 기타 필요한 사항은 대통령령으로...정한다”라고 규정하고 있으며, 구지방세법시행령 (1997.10.1. 대통령령 제15489호로 개정되기 전의 것) 제101조제1항에서 “법 제138조제1항 단서의 규정에서 대통령령으로 정하는 업종 이라 함은 다음 각호와 같다”라고 규정한 다음, 그 제5호에서 “...주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 건설부에 등록된주택건설사업(주택건설용으로 취득 등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)”이라고 규정하고, 같은조 제2항에서“제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 1년(제1항제5호의 규정에 의한 주택건설업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우와 다른 업종에 겸용하는 경우의 그 겸용부분에 대하여는 법 제138조제1항 본문의 규정을 적용한다”라고 규정하고 있으며, 구지방세법시행령(1995.8.21. 대통령령 제14573호로 개정되기 전의 것) 제102조제1항에서 “법 제138조에서 대통령령으로 정하는 대도시 라 함은 제79조의6의 규정에 의한 대도시를 말한다”라고 규정하고, 같은조 제2항에서 “법 제138조제1항제3호에서 법인의 설립과 지점...또는 분사무소의 전입에 따른 부동산 등기 라 함은 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립·설치...이전에 취득하는 일체의 부동산 등기를 말하며, 그 설립...이후의 부동산 등기 라 함은 법인...이 설립...이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산 등기를 말한다...”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 청구인은 주택건설사업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 대도시내에서 이건 토지를 취득한 후 4년(3년) 이내에 정당한 사유없이 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지 및 대도시내에서 법인설립후 5년 이내에 취득하는 부동산 등기로 보아 취득세와 등록세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 이건 토지를 취득한 후 다세대주택 건축허가를 받아 건축공사를 착공하던 중 금융기관으로부터 원금상환 독촉 및 과도한 지급이자 부담 등으로 주택을 준공하지 못하고 이건 토지를 매각하고 그 매각대금으로 금융기관의 차입금을 상환한 바, 이건 토지를 매각한 사유가 회사의 영업부진 및 대출금 상환 목적에 있었고, 이는 지방세법 소정의 정당한 사유에 해당하는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지 등으로 보아 취득세와 등록세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. 살피건대, 지방세법 제112조제2항, 지방세법시행령 제84조의4제1항 및 같은조 제4항제10호에서 주택건설업을 영위하는 법인이 주택건설을 위하여 토지를 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 지방세법 제138조제1항, 지방세법시행령 제101조제1항제5호 및 같은조 제2항에서 건설부에 등록된 주택건설사업을 영위하는 법인이 주택건설용으로 취득·등기한 부동산을 취득일로부터 3년 이내에 정당한 사유없이 주택건설에 착공하지 아니하는 경우 등록세를 중과세하도록 규정하고 있는 바, 여기에서의『정당한 사유』라 함은 관계 법령에 의한 사용금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하고도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 경우의 내부적인 사유도 포함한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.7.27, 93누6041)고 할 것이므로, 청구인이 이건 토지를 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 매각한 정당한 사유가 있었는지 여부를 살펴보면, 청구인은 1995.7.3. 및 같은해 7.15. 이건 토지를 취득한 후 1995.9.5. 다세대주택 건축허가를 받아 1996.1.26. 착공한 후 영업부진으로 인한 자금사정 악화로 1997.5.15. 이건 토지를 매각하고 그 매각대금(178,825,400원)으로 ㅇㅇ차입금(80,000,000원)을 상환하였으나, 제출된 관계증빙자료(재무제표 증명원, 장기차입금명세서 등)에 의하면 청구인의 경우 이건 토지 취득전부터 경영이 악화되었음에도 한국주택은행으로부터 장기차입금(105,000,000원)을 1994년도에 차입하여 변제가 이루어지지 않은 상황에서 1995.7.3. 및 같은해 7.15. 이건 토지를 취득하였고, 취득 이후에도 이건 토지상에 다세대주택을 건축하기 위하여 ㅇㅇ조합으로부터 주택신축자금(80,000,000원)을 차입하여 건축공사를 착공한 사실이 확인되고 있음을 볼 때, 청구인은 청구인의 자금능력을 고려하지 아니하고 무리하게 사업을 추진하다가 영업부진으로 인한 자금사정 악화로 이건 토지를 매각하여 그 매각대금으로 은행차입금 일부를 상환하였다고 하더라도 이는 법인 내부적인 사정으로서 그 귀책사유가 청구인에게 있다고 하겠으므로 정당한 사유에 해당하지 아니하며, 청구인의 주장하는 대법원 판례(91누6078, 1992.2.14. 92누5829, 1992.11.10)의 내용은 법인이 토지를 취득하여 일정기간 업무용으로 사용하다가 매각한 경우로서 청구인의 경우와는 다르다 하겠고, 또한 지방세법 제138조제1항, 지방세법시행령 제101조제1항제5호에서 건설부에 등록된 주택건설사업자에 대하여만 등록세 중과대상에서 제외하도록 규정하고 있으므로, 청구인의 경우와 같이 1994.3.17. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 주택건설사업자로 등록하였다가 등록말소(1997.2.28) 된 경우는 등록세 중과대상에 해당된다 하겠으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지 및 대도시내에서 법인설립후 5년이내에 취득·등기한 부동산으로 보아 취득세와 등록세 등을 중과세한 처분은 별다른 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 7. 1. 행 정 자 치 부 장 관