[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1994.5.25.부터 1994.9.15.까지ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 2필지 임야 2,679㎡(이하“이건 토지”라 한다)를 공동주택 건축 목적으로 취득한 후 5년 이내인 1997.1.25. 정당한 사유없이 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(618,044,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 96,414,860원, 농어촌특별세 3,503,500원, 합계 99,918,360원(가산세 포함)을 1997.9.10. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1994.5.25.부터 1994.9.15.까지 이건 토지를 공동주택 건축목적으로 취득한 후 3회에 걸쳐 처분청에 주택건설사업계획 사전결정승인 신청을 하였으나 인접토지 소유자(아파트 주민)의 동의를 받아야 하고 인근 공동주택의 조망권 침해 등을 사유로 사전결정승인이 되지 아니하여 인근 아파트 주민의 동의를 받기 위해 노력을 하였는데도 아파트 주민 상호간의 의견 차이로 동의를 받지 못하였고, 그로 인하여 장기간 건축허가를 받지 못하게 되어 분양이 지연되고 자금사정이 악화되었으며, 공동주택 건축사업부지내에 있는 시유지에 대한 대금지급을 지연하여 시유지 불하계약이 해제되었고, 청구외ㅇㅇ주식회사에 의거 이건 토지가 가압류되었으며, 이건 토지 취득시 부담된 부채와 경비를 지급할 수 없어 근저당 설정권자인 청구외 (주)ㅇㅇ금고에 의거 이건 토지가 임의경매 신청되어 1997.1.25. 강제 경매처분(매각)을 당하게 된 것이므로 이건 토지를 매각한 정당한 사유가 있다 할 것이며, 또한 이건 토지 취득일(1994.5.25.～1994.9.15.)로 부터 매각일(1997.1.25.)까지 건축허가를 받기 위하여 계속 노력하던중 경매된 것이므로 청구인이 이건 토지를 사실상 2년 이상 청구인의 고유업무에 직접 사용하다 매각한 것에 해당되어 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 볼 수 없다 할 것인데도 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인이 공동주택 건축 목적으로 토지를 취득한 후 공동주택 건축을 하지 아니하고 5년 이내에 매각한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 구지방세법 제112조의3에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우(5년 이내에 정당한 사유없이 이를 매각하는 경우를 포함한다)에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 규정하고 있으며, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지. 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 1994.5.25.～1994.9.15. 이건 토지를 공동주택 건축목적으로 취득한 후 5년 이내인 1997.1.25. 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 인접 토지 소유자의 동의를 받지 못하여 건축허가를 받지 못하였고, 분양지연 및 자금사정 악화로 채무를 상환하지 못하여 근저당 설정권자에 의해 이건 토지가 강제 경매처분된 것이므로 매각한 정당한 사유가 있고, 2년 이상 고유업무에 사용하다 매각한 것이므로 비업무용 토지에 해당되지 아니한다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항 및 제112조의3과 지방세법시행령 제84조의4제1항제2호 및 같은조제4항제10호의 규정을 종합하여 보면, 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 법인의 비업무용토지로 보지 아니하지만, 정당한 사유없이 4년이 경과하도록 주택건설을 하지 아니하거나, 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지(당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 토지는 제외)는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 위 규정에서의 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8759)고 할 것인 바, 청구인이 1994.5.25.부터 1994.9.15.까지 취득한 이건 토지는 공동주택을 건축할 수 없는 법령상의 금지나 제한등이 없었고, 1994.9월경 청구인이 처분청에 1차 주택건설사업계획 사전결정승인 신청을 한데 대하여 1994.10.7. 처분청은 아파트 단지의 진입로 구배(물매, 기울기)를 10％이하로 조정하여 계획을 재수립하여야 하고, 인접 토지 절토에 따른 토지 소유권자의 동의를 받아야 하는 등의 사유로 부적합 통보를 하였고, 그후 1994.10월경 청구인이 처분청에 2차 승인신청을 한데 대하여 1994.11.7. 처분청은 인접 토지의 부대시설 훼손에 따른 토지 소유권자의 동의를 받아야 하는 등의 사유로 부적합 통보를 하였으며, 그후 1995.8월경 청구인이 처분청에 3차 승인 신청을 한데 대하여 1995.9.13. 처분청은 진입도로의 종단 구배가 부적합하고, 인근 공동주택의 조망권 침해 및 시유지 계약해제 등의 사유로 사전 결정불가 통보를 한 사실로 보아 처분청의 보완요구사항은 관계법령에 의거 적법하게 이루어진 것으로서 충분히 이행 가능한 사항이므로 청구인이 이를 이행하였다면 처분청으로부터 주택건설사업계획 사전결정승인을 받아 건축을 할 수 있었다 할 것인데도 청구인은 인접토지 소유권자들(아파트 주민) 상호간의 의견 차이로 동의를 받지 못하였다는 사유로 처분청의 보완요구사항을 이행하지 아니하여 결국 처분청으로부터 사전결정불가 통보를 받게 된 것으로서 청구인이 인접토지 소유권자들을 설득하는 등 정상적인 노력을 한 사실이 입증되지 아니하며, 그로 인하여 건축허가를 받지 못하게 되어 분양이 지연되고 자금사정이 악화되어 시유지 불하계약이 해제되고 이건 토지가 가압류 된 것은 청구인에게 그 귀책사유가 있다 할 것이며, 청구인은 근저당 설정권자인 청구외 (주)ㅇㅇ금고에 의거 이건 토지가 임의경매 신청되어 강제 경매처분(매각)을 당하게 된 것이므로 이건 토지를 매각한 정당한 사유가 있다고 주장하지만, 근저당 설정권자가 이건 토지에 대하여 임의경매 신청을 하였다 하더라도 주택건설용 토지인 이건 토지는 법인의 비업무용토지 유예기간이 4년으로서 임의경매 신청 당시 주택건설을 할 수 있는 충분한 시간적인 여유가 있었으므로 청구인이 이건 토지상에 공동주택을 건축코자 하였다면 이건 토지를 매각하지 아니하고 채무를 상환하는 등의 방법을 강구할 수도 있었다 할 것인데도 청구인은 이러한 노력을 해 보지도 아니하고 유예기간이 경과하기도 전에 이건 토지상에 공동주택 건축을 포기한 채 임의경매에 응하여 이건 토지가 경매 처분되도록 한 것이므로 이건 토지를 매각한 정당한 사유가 있다는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 하겠으며, 또한 청구인은 이건 토지 취득일(1994.5.25.～1994.9.15.)로 부터 매각일(1997.1.25.) 까지 건축허가를 받기 위하여 계속 노력하던 중 경매된 것이므로 사실상 2년 이상 이건 토지를 청구인의 고유업무에 직접 사용하다 매각한 것으로 보아 지방세법시행령 제84조의4제1항제2호 단서 규정에 의거 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 볼 수 없다고 주장하지만, 건축허가를 받기위해 노력하는 것 등은 이건 토지를 고유업무에 직접 사용하기 위한 준비단계에 불과할 뿐 고유업무에 직접 사용하였다고는 볼 수 없으므로 2년 이상 고유업무에 직접 사용하였다는 청구인의 주장을 받아들일 수 없어 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 4. 29 행 정 자 치 부 장 관