[주 문] 청구인의 심사청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 1993.3.26. 및 같은해 3.31.ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지외 9필지 토지 3,307.8㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 주택건설공사를 착공하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(629,000,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 98,124,000원(가산세 포함)을 1997.8.16. 부과 고지하였다.
2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 이건 토지를 취득한 후 재건축을 하기 위하여 처분청에 건축가능 여부 등을 문의하고 적법한 절차에 의거 건축을 하려고 하였으나, 처분청은 이건 토지상에 연립주택 및 아파트 건물이 존치하고 있어 현 상태로서는 현실적으로 건축이 불가능하다고 회시를 한 바, 이건 토지중 같은동ㅇㅇ번지와ㅇㅇ번지상에는 건물이 존치하고 있으나, 나머지 토지상에는 이건 심사청구일 현재(1998.2.2.)까지도 공지임이 명백한데도 처분청은 건물이 존치하고 있는 것으로 잘못 인식하고 건축이 불가능하다고 회시를 함에 따라 청구인이 건축을 할 수 없게 한 행정관청의 귀책사유가 있으며, 또한 청구인이 이건 토지를 매입하기 이전인 1991년도에 같은동ㅇㅇ번지상의 연립주택 소유자들과 재건축을 하기 위한 약정을 체결하였으나, 청구인이 이건 토지를 취득하자 일부 소유자들이 청구인에게 무리한 요구를 해 옴에 따라 서로의 이해관계가 양립되어 건축공사를 착공하지 못한 정당한 사유가 있는데도 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과 처분의 취소를 구하였다.
3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 토지를 취득한 후 4년 이내에 주택건설공사를 착공하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로
- 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는... 법인의 비업무용토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서“법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호에서 “법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(...)내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정하고, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로 부터 4년이 경과되지 아니한 토지...”라고 각각 규정하고 있다.
- 나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면 처분청은 청구인이 이건 토지를 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 주택건설공사를 착공하지 아니하였으므로 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구인은 처분청에 건축가능 여부를 질의하였으나, 처분청에서 이건 토지중 일부 토지를 제외한 나머지 토지에 대하여 건축물이 없는데도 건축물이 있는 것으로 잘못 인식하고 건축이 불가능하다고 통보를 함에 따라 건축을 할 수 없었고, 또한 일부 토지상에 소재한 일부 연립주택 소유자들이 청구인에게 무리한 요구를 해 옴에 따라 서로의 이해관계가 양립되어 건축공사를 착공치 못한 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조제2항, 지방세법시행령 제84조의4제1항 및 같은조 제4항제10호에서 주택건설업을 영위하는 법인이 주택건설을 위하여 토지를 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 여기에서의 정당한 사유 라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 포함한다(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750)고 할 것인 바, 청구인이 처분청에 질의한 질의서 등에 의하면 이건 토지 소재 지역이 풍치지구로서 3층을 초과하는 건축물을 건축할 수 없도록 제한하고 있는 사실과 이건 토지 취득 당시 이건 토지상에 소재한 연립주택 및 아파트 건물과 이건 토지를 이용하는 주변 토지소유자 등 이해당사자의 동의 없이는 고유업무에 직접 사용할 수 없는 사실상의 장애 사유를 알고 있었던 사실이 확인되고 있고, 또한 청구인의 경우 1993.3.26.과 같은해 3.31. 이건 토지를 취득한 후 4년 이내에 건축착공을 하기 위하여 정상적인 노력을 다하여야 함에도 건축설계, 건축허가 신청 등 건축착공을 하기 위한 일련의 준비과정도 없이 단지 토지 취득일로부터 3년이 지난 1996.3월과 같은해 4.25. 처분청에 건축가능 여부에 대한 질의서만 제출하였을 뿐만 아니라 처분청이 청구인의 건축허가 가능여부에 대하여 질의회신한 내용도 토지소유자 등 이해당사자의 동의를 얻어 재건축시는 건축이 가능하나 연립주택 및 아파트 건물이 존재하고 있는 현 상태로서는 건축이 불가능하다고 한 사실을 볼 때, 청구인이 처분청에서 건축이 불가능하다고 함에 따라 건축을 할 수 없었다는 주장 등은 이건 부과처분에 별다른 영향을 미치지 아니하며, 또한 청구인의 경우 이건 토지 취득 당시 고유업무에 사용할 수 없는 사실상의 장애사유를 알 수 있었고, 취득후에 당해 토지를 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면 취득전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소가능한 것이고 실제 그 해소를 위하여 노력하여 이를 해소하였는데도 예측치 못한 전혀 다른 사유로 고유업무에 사용치 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 외부적 사유는 당해 토지를 고유업무에 사용치 못한 정당한 사유가 될 수 없다(같은 취지의 대법원 판결 1995.6.30, 94누6901)할 것이므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
1998. 3. 25 행 정 자 치 부 장 관